新开业购物中心极力引进独家品牌主打“差异化”

——天津新开业购物中心系列报道(二)

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2017年08月09日10:06来自:赢商网 李琪
核心提示:赢商网统计下半年天津新开业购物中心(商业面积≥3万㎡)时发现, 9个新开业项目,只有3个位于传统商圈,其余6个均位于新兴商圈。

  赢商大数据报告显示,随着天津专题阅读)城市化的加速推进,旧城改造,使缺乏个性化的传统商圈必须升级。一些区域由原来的工业区向现代产业服务区转变,新的居住区形成后不断加强商业配套,优质购物中心不断涌入,加速形成多中心商圈格局。

  赢商网统计下半年天津新开业购物中心(商业面积≥3万㎡)时发现, 9个新开业项目,只有3个位于传统商圈,其余6个均位于新兴商圈。

  从招商情况看,位于传统商圈的项目优于新兴商圈项目,体验型业态、餐饮业态以及儿童业态是招商重点。

  天津下半年新开业项目共9个 其中6个位于新兴商圈

  在传统商圈品质升级、更新换代之际,随着城市版图的不断扩张和楼市发展拉动,新兴商圈开始逐渐崭露头角。

  据赢商大数据中心监测,截止2017年第二季度,天津新兴商圈未来2年3万㎡及以上的拟开业购物中心增量将近85万㎡,增量是传统商圈的2倍。不断后来居上的新兴商圈,开始出现与传统商圈分羹趋势,同时带来全新的商业模式,重新影响着天津商圈的商业发展格局。

  从下表中可以看出,下半年天津新开业项目(商业面积≥3万㎡)中,位于传统商圈的仅占3个,分别是位于南京路—滨江道商圈的天津现代城二期 Modern City,以及位于解放路商圈的天津滨海万达广场和天津古秀商业广场。其余6个项目分别位于各个区位的新兴商圈内。其中,津南核心商圈占三个,水上奥体商圈、天津南站商圈、空港经济区商圈各占一个。

  目前天津的新兴商圈主要有十个,分别是:泰达开发区商圈、津滨大道商圈、津南核心商圈、空港经济区商圈、中北镇商圈、河东CBD商圈、武清商圈、水上奥体商圈、大梅江商圈以及东丽开发区商圈。

  赢商网大数据中心对各项数据赋值加权,对比各新兴商圈未来的发展潜力如下图:

  数据来源:赢商大数据中心

  综合各项数据来看,泰达开发区商圈未来发展潜力最大,津滨大道商圈和津南核心商圈紧跟其后,属第一梯队。而下半年天津新开业的购物中心,多数位于发展潜力较大的新兴商圈内。

  此外, 这些新兴商圈也是传统商圈强有力的竞争者。数据显示,传统商圈的购物中心存量占据全市的43%,而其中购物中心在商圈内所有商业形态中仅占64%,其他均为百货、商业街等。而新兴商圈内购物中心形态占绝大多数,体验式业态比例高,所以,与传统商圈相比,新兴商圈具有其独特的优势和魅力。

  传统商圈项目招商占优势 新商圈项目竞争压力小

  与一线城市不同,作为新一线城市,天津的购物中心更追求时尚潮流消费与家庭消费。郑州熙地港购物中心总经理张建表示,新一线城市之于一线城市类似于中国之于发达国家,年轻且发展迅速,所以年轻、时尚、潮流一定要作为新一线城市购物中心的定位方向,而家庭消费也将成为发展趋势。

  仲量联行天津研究部市场调查报告也显示,天津的商业地产表现中,餐饮、儿童教育娱乐、服务和娱乐业态继续成为表现最为活跃的行业,其租赁量占年度总租赁量的 60%以上。除此以外,国内快时尚零售商和科技品牌也纷纷在各大购物中心设立分店。

  随着电商的不断发展,人们目的性购物的驱动力越来越弱,因为此类购物行为大多已经通过电商得以实现,在商场里,人们更多的是为了满足聚餐、娱乐、社交等需求。 而购物中心的一大特色就是体验式业态,下半年新开业的项目,也牢牢抓住了这个要诀。

  一位天津的业内人士认为,通过体验经济来吸引客流已经成为天津商业地产业内的普遍共识,新开购物中心尤其注重体验式业态、餐饮类业态的布局,这也成为打响差异化“战争”、吸引顾客的法宝。这不但会给新开业项目增加很大的影响力,同时也给传统购物中心带来压力,促进其改变和转型,从而推动天津商业市场持续更新。

  从招商品牌看,下半年新开购物中心都极力引进特色品牌、独家品牌,打造差异化的体验式业态形式。

  例如天津鲁能德城购物中心。在公布的已签约的品牌中,来自德国汉堡的MiniWorld(迷你世界)亚洲首秀惊艳亮相,MiniWorld是全球独一无二的高科技娱乐互动体验式乐园,项目集合博物馆、游乐场以及高科技技术演示、体验与创造平台等功能,是首次进驻国内市场,将成为吸引家庭消费的利器。另外,Hard Rock 摇滚主题餐厅也是天津首店。

  但事实上,从下半年新开业购物中心招商情况看,位于传统商圈的项目招商是占绝对优势的,地理位置优越,人流量大,受到品牌商的青睐。

  目前,位于成熟商圈的天津现代城二期 Modern City、天津滨海万达广场和天津古秀商业广场均暂停招商,进驻品牌和业态已经基本满足商场需要。而位于新兴商圈的项目,都还在招商过程中,多数项目还未满足招商需要,复地活力广场就因为招商问题,而推迟项目开业。

  从项目区位上看,新兴商圈内的新开业项目竞争相对较小,因为所在区位内商业正处于发展阶段,同类型的购物中心很少。比如位于天津南站的社会山购物中心,是南站第一个综合性购物中心,还在购物中心街区规划了“民国主题博物馆”,是一大特色所在,还未开业已经受到各方关注。

  而现代城二期位于南京路-滨江道商圈,成熟繁华的商圈内有定位中高端的恒隆广场、也有中端定位的天河城购物中心,还有高端定位的“大友谊”,虽说地理位置优越,客流量大,但是如果不做到差异化运营,则很难在和如此多优质项目的竞争中脱颖而出。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对于天津的商业项目来说,在布局方面也符合商业地产发展的规律,即和土地成本、城市规划等有较为紧密的挂钩,也充分说明了新兴商圈所在区域,凭借更好的土地规划和更有竞争性的土地成本,容易吸引各类投资资金的介入。

  从消费需求和流动方向看,传统商圈内项目的改造相对困难,而新兴商圈所处区位的住宅项目不断建设,这也会为新兴商圈带来很多新的机遇。

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文章关键词:天津 商圈 天津购物中心
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