西安商业：群雄逐鹿古城，脱颖而出的将是哪几家？

　　西安是西北最重要的商业城市，长期以来一直以本土百货为主导。早前有全国连锁的百货品牌进入西安，但基本没有动摇本地市场的格局。不过，随着熙地港、Gpark、高新中大国际开业，以及未来的SKP等项目亮相，古城商业正在展露新颜。

　　上周，我们考察了西安约二十家商场，研究了数个待开业的商业项目。发现西安市场从去年开始新锐项目频出，未来1-2年也将大动作不断。

　　西安重点商业项目分布图

　　华润、SKP、大悦城、群光、爱琴海等一波商业地产企业陆续涌入西安，正是“野蛮生长”时期。对于西安市场，我们有几点观后感，与大家简要分享：

　　SKP或将引领西安高档零售

　　目前奢侈品牌主要分布在南门商圈的中大国际、世纪金花时代广场、王府井南门店，比较分散，项目体量都不大。此外，高新区的中大国际、金花也有部分国际精品。

　　筹备中的SKP也位于南门商圈，位置优越，总建筑面积28万㎡。加之，北京SKP的强大号召力，很有希望成为国际高档零售新的聚集地。

　　赛格成西安现象级项目

　　赛格国际购物中心交通便利，人气旺。据了解，平日日均客流15万人次，到周末达20万人次。去年商场销售额攀得新高，今年商场品牌又有明显地提升和更新。

　   涌现出一批区域型购物中心

　　 熙地港、金地广场、阳光天地都是西安经营不错的区域型购物中心，主打快时尚、家庭客群消费。今年新开业的西咸万象城，也是类似的定位。

　　 西安代表性商业项目盘点：

　　小寨商圈 

　　小寨商圈人气一直很旺，现今有两条地铁线经过，交通十分便捷。早前该商圈定位不高，以服饰、小商品市场为主。后来，百盛、银泰城、赛格等项目陆续开业。如今，赛格发展迅速，在该商圈一枝独秀。

　　西安赛格国际购物中心

　　赛格国际商业建筑面积25万㎡，2013年10月开业。2016年商场销售业绩45亿，同比增长28%，位居西北第一。

　　赛格的大客流量除了得益于地段优势之外，商场地下层与两条地铁线直接连接、二层有天桥相连、停车场在8楼以上，使得商场多个楼层都有客流入口。

　　商场近来品牌调改不断，从去年614个品牌现增长至718个品牌，今年更新了336个品牌。据商场介绍：“自2016年11月一层彩妆区开业，半年时间业绩已成为同城第一。其中，Dior现已成为全国Boutique（精品店）业绩第一，Lancome现为西区Boutique（精品店）业绩第一；Bobbi Brown、Make Up For Ever等彩妆业绩为同城第一。”

　　去年，化妆品区主打彩妆，今年会将重点放在护肤品，已引进Fresh、Sulwhasoo、Clarins、Whoo、Shiseido等国际品牌。

　　与此同时，商场在名品女装、时尚女装、男装、潮牌方面都有明显提升。引进了Ports、Marisfrolg等国内一线女装，名品女装增长至93个品牌。时尚女装增长至112个品牌，其中11个品牌业绩全国第一，102个品牌业绩同城第一。

　　现有的37个潮牌之中，20个品牌业绩为同城第一，并有Superdry、Dickies、Joyrich、DEBrand、Puma（黑标）等7个西北独家的品牌。

　　钟楼-南门商圈 

　　钟楼-南门是西安发展最早的商圈，世纪金花、民生、开元、中大国际等西安本土百货企业都是由此发展起来的，覆盖的档次从大众到高档都有。

　　商圈的南门附近以国际精品定位的项目为主，西安SKP开业后势必进一步巩固该商圈的国际高档定位。

　　开元商城

　　开元商城位于钟楼对面，商业建筑面积10.3万㎡，2016年销售业绩29.9亿元，是西安传统百货里难得的同比正增长的项目。

　　一层化妆品比较齐全，Chanel、Lancome、Dior、YSL、Fresh等品牌都有，还有Tommy Hilfiger、Evisu、CK Jeans、Miss Sixty等。

　　目前正值暑假旅游高峰季，钟楼一带游客数量极大，开元商城有地上、地下通道等多个入口，场内客流很好。

　　世纪金花（钟楼店）

　　1998年就开业的传统百货，只有地下两层，商业建筑面积1.3万㎡。2016年销售业绩10.1亿元。

　　化妆品是金花的主要强项，品牌丰富，另外，还有Kenzo，Coach，G Givenchy等国际精品，以及Rolex等名表。

　　 民生骡马市购物中心

　　 民生商业建筑面积8.8万㎡，2009年开业，2016年销售业绩11亿元。商场档次的跨度比较大，有Boss Orange，Armani Jeans，Lacoste，Juicy Couture，CK Jeans，Sephora等国际品牌，也有不知名的当地品牌。

　　中大国际

　　中大国际是西安第一个奢侈品定位的商场，2000年开业，商业体量2.6万㎡，环形的单层动线很简单。

　　 西安唯一的一家Louis Vuitton就在中大国际，此外，商场还有Prada、Tiffany & Co.、 Tod‘s、Fendi、Bvlgari、Salvatore Ferragamo等品牌。

　　世纪金花时代广场

　　这家金花位于南门外，商业建筑面积8万㎡，2013年9月开业。商场分为A、B两座，但其实两座之间是相互连通的。

　　 一层有奢侈品、国际轻奢、高档化妆品，楼上还有电影院等配套。代表品牌有：Valentino、Dolce&Gabbana、Jimmy Choo、Z Zegna、Michael Kors、Coach、G Givenchy、EsteeLauder、Lancome等。

　　王府井百货（南门店）

　　该项目原为国贸春天广场，2013年初被王府井收购，商场分成南、北馆。南馆体量更大，有Miu Miu，MCM，YSL等国际精品，以及EsteeLauder，Chanel等国际化妆品。楼上有睿锦国际品牌集合店、男女、儿童等零售业态，但人气不足。

　　北馆一层更偏国际奢侈品定位，有Gucci，Ermenegildo Zegna，Bottega Veneta，Prada，Burberry等。北馆地上只有一层，地下还有Pacific Coffee，Muji等偏家庭家居的业态。

　　高新商圈 

　　早期高新商圈以世纪金花、金鹰两家百货以为主，两者相距很近，体量都小，前者位更高。去年底，中大国际第二家店在高新区开业，目前尚在培养期。

　　中大国际商业中心（高新）

　　这是中大国际在西安的第二个项目，去年11月刚开业，商业面积10万㎡。在商场之外，还有丽思卡尔顿酒店、写字楼。

　　 该项目相比老的中大国际，体量更大，在国际精品之外引进了餐饮、儿童、家居、超市等综合业态。

　　国际名品的定位比老店较低，一层引进了Max Mara，Salvatore Ferragamo （围板）、Issey Miyake，Kenzo，Emporio Armani，Michael Kors等品牌。

　　整个商业建筑布局呈一字型，室内设计、硬件细节很有品质，洗手间具有设计感，配有母婴室。

　　世纪金花（高新店）

　　高新区的世纪金花，商业面积1.1万㎡，2006年12月开业，2016年业绩为9.8亿元。一层拥有Gucci，Ermenegildo Zegna，Hugo Boss等国际名品，以及Dior，Chanel，Estee Lauder，Giorgio Armani，La Mer等高档化妆品。

　　楼上有Marisfrolg，Nexy&Co，尹默等大淑女品牌，以及传统百货都配备的中少淑女、男装、运动、童装、家居等品类。

　　大兴商圈 

　　该商圈位于西安略偏西北的方向，有太奥、龙湖星悦荟、Gpark老城根、鑫苑大都会等项目。去年新开业的GPark独具特色，据说与之紧邻的龙湖星悦荟随着Gpark的开业，商场业绩反而有所提升。 

　　Gpark老城根

　　 Gpark商业建筑面积11.7万㎡，是“L”型的街区商业，去年10月刚开业就引起业内热议。汉风的建筑风格与水晶大屏、数码水帘、天幕等科技形成了现代与传统的冲击。

　　商场有Adidas旗舰店、Zara、Sephora、Godiva等，还引进了Pandora、NPC等品牌的西北首店。也有浅葱小唱、藏珑泰极等一系列精致餐饮、巨幕影院、儿童游乐区等。

　　项目场地空间大，业主通过持续打造高规格、多样化的活动来营造氛围。时下正在举办“乐出来”音乐节，邀请到了不少小有名气的音乐人，现场很火爆。

　　对于Gpark的发展业内存有多种看法，不过，我们倒觉得在商场同质化的今天，正是Gpark这类特色化经营的项目，才让商业变得更有看头和趣味。

鑫苑大都汇

　　 鑫苑大都汇商业建筑面积12万㎡，2016年12月开业，整个定位属于社区型购物中心，偏家庭客群，动线流畅，客流量不错。

　　一层有New Look，Adidas Originals，Tommy Hilfiger，CK Jeans，Ecco，I Do，Starbucks等。

　　同时引入了永辉超市、奇奇乐园、鑫苑星空影城、孩子王、大米王国、言几又·今日阅读等休闲娱乐、儿童游乐服务业态，以及丰富的餐饮。

　　北郊商圈 

　　该商圈位于西安城北，有汉神购物中心、以及去年新开业的熙地港，新的商业项目大融城也在筹备中。熙地港开业后表现颇为亮眼，引起大家对这个区域的关注。 

　　CityOn熙地港

　　熙地港由美国塔博曼与王府井合作打造，是一个城市综合体项目，商业建筑面积近21万㎡，商场聚集大量快时尚品牌，Zara及其集团旗下多个品牌、GAP、H&M、Forever21、Mango、UR，还有轻奢品牌Coach。

　　商场业态比较丰富，儿童、餐饮、服务、电影院、健身、超市都有，还有王府井百货作为主力店。

　　项目整体硬件环境和客流量都不错，工作日上午商场客流量也不少，是一个值得关注的新项目。

　　曲江商圈 

　　从房地产角度来看，曲江是目前西安的高档区域。有银泰城、金地广场、大悦城（筹备）、芙蓉新天地（含金鹰百货）等多个项目。其中，银泰城、金地广场是比较有代表性的。

　　银泰城（曲江）

　　2011年12月开业，商业建筑面积10万㎡，位于曲江景观步行街附近，楼上的餐饮、儿童业态的客流相当不错。

　　 商场一层有Kent & Curwen，Tommy Hilfiger，Sephora，Zara，Zara Home，MassimoDutti，CK Jeans等国际休闲时尚品牌。楼上有具有当地特色的餐饮、电影院、KTV、儿童游乐等生活休闲业态。

　　金地广场（曲江）

　　金地广场的商业建筑面积8.6万㎡，2014年12月开业，工作日考察时发现商场的客流量还不错。商场的空间设计和硬件条件也都比较好。

　　商场一层有Uniqlo，GAP，UR， New Balance，Marc O‘Polo等时尚休闲品牌，还引入了西安首家永辉绿标店Bravo、Godiva、王品牛排、鹿港小镇、言几有·今日阅读、思妍丽等。　 

　   儿童业态也很丰富，有Mothercare，Kidsland、jnby by JNBY、芝麻街英语、大白鲸世界等。

　　我们还去考察了两个不在商圈内的项目，分别是华润首进西安的购物中心西咸万象城，以及经营表现较好的家庭定位商场阳光天地。

　　西咸万象城

　    西咸万象城今年4月刚开业，商业建筑面积23.5万㎡，位于城市的西面，距市区较远。除了集中型购物中心，项目还有商业外街，不过外街大多尚未开业。

　　购物中心的定位更加偏向家庭型消费，以快时尚品牌和餐饮、儿童等为主。有H&M，New Look，CKJeans，UR，Uniqlo（围板）， Under Armour等品牌。楼上引进了CGV影院、西西弗书店、孩子王、小星辰、Toys R us反斗城、美吉姆等。

　　项目比较有特色的是地下一层的食三潮坊民俗美食街区，集合了富有当地特色的简餐，以及中西式美食。

　　阳光天地

　　阳光天地商业建筑面积10万㎡，2015年11月开业。它位于西安西南部，位置较偏远，周边主要是居民区。

　　商场分为集中型购物中心和外街。购物中心以快时尚定位为主，有H&M，New Look，Me& City，Adidas Neo，Haagen-Dazs，Starbucks等，楼上则引进了丰富多元的餐饮。

　　目前正值暑期，商场内客流量较大，中庭正在进行海洋球游乐活动，吸引了大批亲子客群。

　　西安主要商业项目一览

　　 值得关注的筹备项目：

　　 西安新项目四面而起，从市中心到郊区都有。下面就我们了解到的情况，与大家做个分享：

　　>西安SKP

　　西安SKP位于钟楼-南门外，与在王府井南门店对面，项目总建筑面积28万平方米，共有20个楼层，零售主要集中在B1-L6，楼上以餐饮为主。

　　项目旨在打造陕西最大的时尚奢侈品百货，除零售、餐饮外，还规划有影院、冰场、书店、超市、健身房等，计划2018年4月开业。

　　>群光广场

　　西安群光广场位于钟楼商圈，距离地铁2号线钟楼站约700米，有一定距离。开发商群光集团来自台湾，在武汉、成都已有商业项目。

　　项目的B1-L7是经营部分，B5-B2是地下停车场，该项目筹备已有数年时间，整体定位偏高档。

　　据其官方微信报道，项目将汇集国际名品、特色餐饮、休闲娱乐等业态，内设精品超市，空中花园、4D影院。

　　>西安大融城

　　项目位于西安北部，与熙地港一路之隔，邻近西安市委等多个政府机构，处于地铁2号线和4号线（在建）的交汇处，预计2018年11月开业。

　　项目商业建筑面积近8.5万㎡，B1-L6，有1500个停车位，3000㎡的屋顶广场。规划业态涵盖零售、儿童、餐饮、休闲娱乐，定位为全龄时尚购物中心。

　　>西安大悦城

　　该项目原为秦汉唐广场，项目建筑面积14.65万㎡，紧邻大雁塔景点，附近有地铁3号线。目前，该项目被中粮集团收购，预计2018年下半年开业。

　　项目定位年轻时尚，除传统的业态外，还规划有娱乐体验区域，主题街区，文创空间，屋顶花园等。据了解，9月中旬项目将召开招商发布会。

　　>金辉环球广场

　　金辉环球广场位于南三环/雁塔南路，是超大型城市综合体项目，其中商业一期约15万㎡。

　　上周项目在西安举办了招商签约会“我的未来，你的世界”，计划2018年5月开业。

　　>西安悦荟广场

　　该项目位于钟楼商圈，商业面积5万㎡，B1-L8，计划今年第四季度开业。

　　>砂之船

　　项目位于西北东北方向，与地铁3号线务庄站直接相连，计划今年第三季度开业。项目总建筑面积37万㎡。

　　项目定位于以高端奥特莱斯为主体的一站式商业综合体，除了引进SalvatoreFerragamo，Giuseppe Zanotti，BrooksBrothers，UGG，Michael Kors，Liu Jo等品牌，还有主题餐饮、儿童体验、UME影院等。