当代置业如何应对现金紧、融资难以及毛利低难题？

　　房地产的大时代，在规模与利润的双命题下，每家房企都有一本难念的经。

　　在当代置业8月15日举行的投资者电话会议中，毛利率、现金流与融资成为投资者们最为关注的焦点。

　　规模的快速扩张必然导致费用成本的上升，加上房企融资难的背景，当代置业是如何应对现金流难题与利润的平衡？

　　据当代置业管理层介绍，截至2017年6月30日至六个月，其多方面财务数据同比均实现了增长，其中销售额同比增长约21.3%至90.36亿元，收益及期内溢利同比亦分别增至约42.94亿元、5.35亿元，毛利率增加至20.7%，净利润率增加至12.5%。

　　财务方面，期内当代置业的收益由去年同期约42.71亿元增长1%至约42.94亿元，销售成本则同比减少2%至约34.07亿元。

　　毛利率与合作扩张

　　在问答环节一开始，投资者的提问便尖锐指出，当代置业上半年虽然毛利率水平有所提升，仍处于行业的偏低水平。

　　据当代置业8月14日发布的业绩报告显示，截至2017年6月30日至六个月，当代置业毛利约8.88亿元，同比增长约11%，毛利率约为20.7%，较2016年同期的18.8%增加了1.9个百分点。

　　对于毛利及毛利率的增长，当代置业在业绩报告中表示，主要由于期内交房集中至一二线城市，交房结构有所变化。

　　面对投资者再次抛出的疑问，当代置业管理层回应称，今年上半年20.7%的毛利率中，作为主要贡献的上海项目，该项目自身毛利率达到25%水平；未来，有了代建业务的收入，将会优化业绩结构，预计未来公司整体毛利率还将平稳持续上升，希望达到25%左右。

　　布局三四线的策略，会否拉低毛利率的水平？对此，当代置业管理层表示，从今年的行业发展来看，大房企如恒大、碧桂园都得益于三四线城市，“我们也相信三四线城市的潜力”。在其看来，这些项目毛利水平都不错，都高于公司20%以上的毛利水平要求。

　　值得一提的是，今年以来，当代置业加强了在合作模式上的突破，先后牵手西安嘉宝置业、皖投置业、正阳集团等企业，通过合作进而扩张规模。

　　当代置业在公告中也指出，积极拓展地方开发商、品牌开发商和资金平台，拓宽拿地模式，可参与旧城改造、各类股权或资产收购、代建、小股操盘、公开招拍挂以及特色小镇等。

　　合作模式的推进，让当代置业的销售额明显提升。2017年上半年，当代置业销售额同比增长约21.3%至90.36亿元。当代置业在电话会议中则提及，这是得益于其在西安、武汉、太原、长沙、合肥、苏州等地的项目正式开盘，平均去化率为85%。

　　当代置业在投资者电话会议中还透露，上半年整体合约销售归属于公司的权益比例在85%左右，明年将会维持这一比例。

　　关于下半年，当代置业指，依据其推盘节奏，将有28个项目在下半年陆续开盘；而2017年全年当代置业共有371亿元的可售货值，231万平方米的可售面积，全年合约销售额预计为220亿元左右。

　　现金流与土地策略

　　规模的不断扩张，需要更多的资金支持。正在向500亿狂奔的当代置业，不得不直面亟需解决现金流的问题。

　　据当代置业公布的中报数据显示，于2017年6月30日，当代置业资产总值为373.49亿元，较2016年12月31日增长约31.0%；现金、受限制现金及银行结余约为86.94亿元，同比上升约29%，主要由于销售规模持续扩张及合作项目产生盈利所致。

　　此外，总借款约为129.35亿元，包括银行及其他贷款约78.97亿元，优先票据约40.55亿元及公司债券9.83亿元。

　　上半年，当代置业录得净负债率为63.5%（2016年12月31日：68.0%），净流动资产由去年底71.21亿元上升约22.2%至2017年6月30日的约87亿元，而流动比率则由去年底的约1.45倍下降至2017年6月30日的约1.40倍。

　　一系列数字背后，是当代置业一边快速扩张，另一边努力打开融资通道。

　　“团队的水平，人才的引进，以兼并收购为主获取项目的方式，都需要前期费用的投入，我们这种费用还是会得到严格控制。”当代置业管理层解释道，管理费用和销售费用有所上升，主要是规模在扩大，企业也在向更高层次发展。

　　据当代置业透露，今年有1.5亿美元的旧债要还，需要进行发新债还旧债：“海外融资也在积极申请，预计一两个月会出来，当代置业还是希望发长债。”

　　值得注意的是，截至中期期末，其未付土地款达44亿元，当代置业表示将用自有资金支付20亿，其他需要融资来补充。

　　根据中报，今年上半年当代置业新获取武汉、张家口、泉州、佛山等6个项目，共计总建面约150.38万平方米，总代价38.8亿元。

　　数据则显示，截至上半年，当代置业及其合营企业和联营公司持有于中国的总土地储备（不包括投资物业及持作自用的物业）合计约639.33万平方米。当代置业表示，这些土地储备足以保证未来三年的发展。

　　对于未来的土地策略，管理层指出，下半年拿地会更加谨慎。