中粮系地产重组大棋已立 先行的保利缘何频频遇阻？

　　抢饮下商业地产并购基金头啖汤不到一周时间，昨日一则有关大悦城的消息，俨然立起了整个中粮系地产业务重组大旗。

　　8月21日晚间，大悦城地产有限公司与中粮地产（集团）股份有限公司，发布了中粮地产正在进行的重大资产重组的初步交易方案。

　　按照公告，作为中粮集团整合其房地产业务进行集团内部重组的一部分，中粮地产正探索自中粮（香港）或中粮集团相关方收购大悦城地产控股权益，以及有关控股权益直接控股公司股权的可能性。

　　如若重组完成，预期中粮集团将继续间接持有大悦城地产控股权益（透过中粮地产），仍为大悦城最终控股股东，而大悦城地产则将成为中粮地产及中粮集团有限公司附属公司。

　　“通过本次交易，中粮地产与大悦城地产将形成住宅、商业板块的优势互补，充分发挥协同效应。双方在融资、市场、人才、土地获取及品牌等方面深度融合，有利于激励机制的完善和运营效率的提升。”中粮集团方面表示。

　　“优势互补”外，中粮系此次重组聚焦解决的另一大问题则是——中粮地产及大悦城地产两大上市平台长期存在的“同业竞争”问题。

　　“本次交易能够最大程度解决中粮地产与大悦城地产的同业竞争问题，”中粮集团坦言，（重组）使双方站在同一角度更加有效地分配住宅和商业资源，给大悦城地产的业务拓展与业态配比带来更多的灵活性和更大的空间。

　　巧合的是，在中粮系踏出内部重组关键一步的同时，保利集团成功进行了一次外部操作，麾下纳入中国轻工集团公司、中国工艺(集团)公司。

　　两相对照下，市场再次追问：保利集团历时三年之久的内部整合缘何频频遇阻？未来出路又在哪里？

　　中粮系地产整合大旗已立

　　据头条君了解，中粮地产首次发布重大资产重组停牌时间是7月24日。彼时，公司预测将在8月24日前披露本次重组方案。

　　于是乎，出于多方因素考虑，其终选择在昨日大悦城召开中期发布会后完成上述承诺。

　　按照大悦城地产与中粮地产几乎同步发出的公告，此次重组涉及的对象包括中粮集团（香港）或中粮集团下属的其他关联方。

　　中粮地产指出，本次重组的资产初步定为大悦城地产的控股权或持有大悦城地产控股权的持股公司股权，具体标的资产范围尚未最终确定，而交易方式初步定为发行股份及或支付现金购买资产。

　　至于随着两大上市平台的合并是否会出现大的人事地震，大悦城地产通过官方微信给出了明确的答复，“本次交易不涉及两家上市公司层面重大人事调整”。

　　重组完成后，预期中粮集团将继续间接持有大悦城地产控股权益（透过中粮地产），而大悦城地产则随之成为中粮地产及中粮集团的附属公司。

　　在大悦城地产和中粮地产看来，将大悦城从平级的上市平台变成中粮地产的附属子公司无疑会让二者在住宅、商业板块“互补”。

　　这种协同体现在双方融资、市场、人才、土地获取及品牌等方面深度融合，有利于激励机制的完善和运营效率的提升。

　　融资方面，通过增大体量、增强信用，整合后的企业融资成本有望降低，财务管理也将更加优化；

　　市场方面，整合后的主体将更加有效地分配住宅与商业地产的资源，市场地位及市场份额也得到进一步提升；

　　人才方面，双方将在保持公司治理独立性的基础上建立优秀人才的共享机制，实现人力资源的最优配置；

　　土地获取方面，整合后的公司将拥有更多的话语权和灵活性，土地获取能力进一步增强，为业绩长期稳定增长奠定坚实基础；

　　品牌方面，双方将对“中粮地产”及“大悦城地产”品牌进行深度融合，共同扩大品牌的市场影响力，将整合后的公司打造成为中国综合性房地产的旗舰平台。

　　无疑，中粮系的这场整合大戏瞄准的直接目标是“资源整合”，但背后拟正视的还有困扰其多时的“同业竞争”问题。

　　资料显示，虽然中粮地产专注于住宅开发业务，大悦城地产专注于商业地产开发业务，但二者在业务上重叠一直未得到充分解决。

　　对此，中粮方面明确表示，“交易能够最大程度解决中粮地产与大悦城地产的同业竞争问题，使双方站在同一角度更加有效地分配住宅和商业资源，给大悦城地产的业务拓展与业态配比带来更多的灵活性和更大的空间。”

　　保利重组缘何频频遇阻？

　　虽说原计划8月24日复牌的中粮地产因“涉及的工作量较大，相关准备工作尚未全部完成，相关方就交易方案仍需进一步沟通、论证和完善”再次申请了继续停牌，并预计停牌时间不超过1个月。

　　但从已公布的方案，不难看出，中粮系内部整合已基本成型，路线图愈渐清晰，这对于在其公布方案同日进行了一场外部整合的保利集团来说，却是个已困扰三年之久的大难题。

　　国务院国资委8月21日发布消息称，经报国务院批准，中国轻工集团公司、中国工艺(集团)公司整体并入中国保利集团公司，成为其全资子企业。

　　此次重组实施后，中轻集团与中国工艺(集团)公司不再作为国资委直接监管企业，这意味着国资委监管的中央企业数量调整至99家。

　　“保利集团内部整合迟迟不见动静，对外部重组乐此不彼，却不敢面对内部的矛盾，这次中粮集团又走在了前面。”对于同日上演两场不同性质的“重组”大戏，有网友在雪球上给出了如此评论。

　　的确，自保利地产董事长宋广菊首次提到保利地产和保利置业已被提上日程，成为保利集团的战略目标和任务之一。至今，已经过去三年有余，可整合大业却进展缓慢。

　　在设立专门小组研究保利地产与保利置业整合问题后，去年5月，宋广菊在股东大会上透露，保利地产与保利置业两个平台的合并要在2018年完成。

　　上述说法也被外界解读为保利重组的实质性动作即将展开。果不其然，半年后的11月29日，保利地产宣布因正在筹划重大事项临时停牌一天。

　　可不到24小时内，重组则遭遇了闪电式终结。

　　当日晚间，保利地产公告称，透露筹划重大事项为发行股份购买保利置业相关项目，但鉴于目前推进该项重大事项条件尚不成熟，决定终止筹划本次重大事项。

　　对于其中充斥的戏剧性，有业内人士对媒体分析称，内外部环境复杂，内部保利集团关于两间公司的合并方式还没有结论，外部市场（证监会）对地产股的非现金重组并购也已经叫停。

　　如此看来，“整合方式不明”“时机不成熟”是保利系重组计划夭折的两大主因。尽管此前坊间曾传出过的一套方案：保利置业和保利地产两个上市平台将进行业务分拆，其中保利地产主营住宅开发业务，保利置业则将着重于住宅以外的产业。

　　这边重组频频遇阻，那边保利地产和保利置业业绩增速则出现放缓之势。“合并三年也没有出成效，眼看硬生生地被融创龙湖地产超越，再不奋起直追，真的要掉队了。”有网友如是吐槽。

　　对此，申万宏源（香港）在7月28日研报亦表达了类似观点。头条君了解的研报数据显示，今年上半年，保利地产实现合约销售金额为1470亿元（同比增长33%），但该增速落后于同期板块平均增速，令行业排名上亦有所下降。

　　“而且相比公司设定的3000亿元全年合约销售目标（同比增长43%），今年上半年完成率仅为49%。”上述研报指出。

　　如何“奋起直追”，申万宏源（香港）分析师给出的解决办法之一亦是“重组”。“未来以保利地产为主导的集团地产资源内部整合仍将在做大做强的动力下持续推进，并期待在下半年看到实质进展。