秦汉新城后续 万科借道万通介入香河一级土地开发

　　虽然一年之前的香河土拍事件渐归沉寂，但土地终究是要拿的，一年后的北京万科想到了新的法子。

　　8月23日，万通地产宣布，全资子公司中融国富旗下的基金国富汇兴向香河盛达购买盛达置地6%的股权，作价2.45亿元。与此同时，北京万科也接过香河盛达余下的盛达置地30%股权，代价约12.25亿元。

　　据悉，盛达置地拥有运河国际生态城项目所在地块的一级土地开发权，总占地为9.7平方公里。

　　虽然不是直接获取土地开发权，但在一二级开发默契捆绑的土地市场上，这一举动的意义很明显。

　　“万万”再续前缘

　　万通与万科的缘分似乎不仅仅是两个创始人冯仑与王石一起爬山的友情，因为即便在两家创始人都离开的情况下，万通与万科在短时间内同框了两次。

　　本月初，北京万通立体之城便与西安万科签署了合作协议，于西安秦汉新城合作开发项目。这个项目目前已获得的土地为678亩，地上总建面为88.17万平方米，未来两家企业还将对未取得的地块继续展开合作。

　　10天之后，与万科合作的对象变成了万通地产。

　　公告显示，盛达置地的股东为嘉华控股、万通控股、香河盛达及香河平安，分别持有盛达置地27%、27%、36%及10%的股权。而嘉华控股是万通地产的控股股东，持股35.66%；同时，万通控股是万通地产的第二大股东，持股30.30%；且嘉华控股合计持有万通控股85.14%的股权。

　　所以，从某种程度上可以说，万通地产与北京万科借道前者的股东，而介入到了这一项目的土地一级开发。

　　在2015年万通地产定增之时，嘉华控股一方的资料显示，其与万通控股共同控制的盛达置地系于2009年取得了香河县安平镇9.7平方公里国家级城镇化试点项目的一级土地整理权。

　　但定增计划中还显示，拟募集投向的项目之一香河运河国际生态城由香河万通地产建设，总投资58.76亿元，开发周期预计从2010年至2018年，项目规划占地面积59.24万平方米，总建筑面积111.44万平方米，预计销售额为83.17亿元，销售净利率为10.75%。

　　2017年半年报数据显示，河北香河运河国际生态城一期A、B、D区实现签约面积7000平方米，平均售价9100元/平方米。而万通地产的土地储备也大多来源于这个项目，截至上半年，生态城一期项目可售面积22.1万平方米，二期可售面积52.7万平方米。

　　这也说明，运河国际生态城从一级开发到二级开发几乎由万通系与嘉华系掌握。有分析指，嘉华王忆会控制下的万通将重点在香河发展项目，尽管如此，在控股股东居控制地位的情况下，万通地产介入项目一级开发公司似乎有些多此一举。

　　而且，在冯仑离开、王忆会返场拿回控制权之前，外界几乎捕捉不到王忆会的动态。但以上事实证明，在业务层面，王忆会控制下的嘉华控股与万通至少联系紧密。

　　万通早期一个颇具争议性的项目“紫藤堡”的一级开发商的股东，亦包括了嘉华控股与万通控股。

　　北京万科土地命题

　　另一方面，北京万科在香河曾开发过五矿万科城，这个项目是2011年左右香河万科欢庆城项目被收回后所补偿的地块。

　　经历过去年7月的事件后，万科先行介入到一级开发的过程，或是瞄准了香河县一二级土地开发密不可分的特点。

　　不只是一级开发，在万科牵手万通的同一日，万科还与润德、泰发基金签署了战略合作协议，进一步涉足到旧改领域。

　　报道称，万科针对石家庄城中村改造、旧村改造提出了从资金到一二级开发的综合一揽子解决方案。

　　值得注意的是，万科首度进入石家庄，便是联合润德一起拿下了留村旧改的一宗地块，地块前期的拆迁等工作便是由润德参与。

　　事实上，北京万科在一级开上更大的动作是在2016年10月，与国开新城、中国新城镇各方就军庄镇项目开发签署了一系列投资协议，在一个面积约414公顷的土地上，万科将进行棚户区改造、一级土地开发及后续的建设开发。

　　不过，某北京开发商透露，北京市限制了一级土地开发的利润率不得高于8%，而且收储后的地块将进入公开招拍挂环节后，大多数难以像其他城市一样，达到一二级联动的效果。

　　但在今年1月，万科透露新增北京军庄项目，净用地面积7.5万平方米，计容积率建筑面积约4.4万平方米。万科拥有该项目50%权益，需支付地价款约1.20亿元，不排除该项目便是来源于上述的合作。

　　在去年北京土地总供应大幅度下滑的情况下，北京万科拿下了海淀永丰产业基地两宗自持用地（其中一宗与住总合作），总价达109亿元。对于自持难题，万科曾提出以众筹建房的模式开发，但在政府表态之后，目前北京万科还未公布可行的解决方案。

　　2017年，土地供应大增之中，万科前7月就通过招拍挂拿下了5宗地块，其中两宗是联合平安一起拿下，一宗则是与国开东方合作摘得。

　　公开土地市场之外，万科似乎也在努力打通各种渠道扩大土地规模。比如，北京万科以11.64亿元收购获得了中投发展资产包，获得一二级开发项目建面共计约370万平方米。近期，其中的一个密云项目已作为弗农小镇开始宣传。

　　除此，北京万科收购获取北京时尚控股所有的东四环红领巾桥项目60%股权，去年还以约10亿元收购了北京西单商场，向远洋收购了位于通州核心区的项目的一部分并打造成大都会滨江……