华润置地2017上半年23个购物中心运营细观 未来1.4个月/mall速跑

　　（赢商网报道）昨日，华润置地发布了2017年度中期业绩报告。官方说法是，管理层宣布上调全年销售目标10%，投资物业增长超预期。今天，咱们撇开华润置地的住宅等其他业务，谈谈上半年度，华润置地在商业地产方面的运营情况。

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　　数据说：购物中心平均租金收入增长16.4%，同店销售额增长27.8%

　　截至2017年6月30日，华润置地在营投资物业总建筑面积达到574万㎡（包括23个购物中心、10个写字楼物业、7个酒店物业）。租金总收入达到40.1256亿港币，比去年同期增长13.2%。

　　报告亦披露，2017年上半年华润置地已开业购物中心零售额达到163.1亿元人民币，按年增长33%。同店零售额同比增长27.8%。

　　这意味着，全国23个开业的购物中心（包括上半年开业的西安西咸万象城），上半年度购物中心单店平均销售额达到7.09亿元人民币。

　　撇开2016年9月开业的日照万象汇、2017年4月新开业的西安万象城，其余21个购物中心同比去年平均租金增长达到16.4%。　

来源：华润置地2017年中期业绩报告

　　具体来看：

　　16个项目租金上涨，租金增长率超过20%的购物中心达到8个。

　　5个项目租金下跌，除去上海时代广场因闭店改造租金收入同比暴跌82.9%外，杭州万象城、郑州万象城、北京清河五彩城、北京凤凰汇均出现不同程度的微跌。

　　其中，半年租金收入超过1亿的物业有：

　　9个购物中心：深圳万象城 5.29亿，杭州万象城2.5亿、沈阳万象城2.87亿、成都万象城1.41亿、南宁万象城2.71亿、重庆万象城1.08亿，青岛万象城1.72亿，合肥1.03亿，清河五彩城1.39亿；

　　2个写字楼物业：北京华润大厦1.12亿、北京置地广场写字楼1.55亿

　　2个酒店物业：深圳君悦酒店2.26亿、沈阳君悦酒店1亿

　　呈现几大特点：

　　其一，成熟期的万象系列项目中，成都万象城的租金增长率最高，达到31%，由此可见其2016年下半年的品牌调整初见成效。同时，沈阳万象城、重庆万象城也延续2016年的态势依然保持着高增长状态，同比去年同期租金增长率分别达到21%和18.4%，可见商场运营情况不断良性提升。深圳万象城上半年同比亦取得6%的租金增长。

　　其二，2015年开业的万象系列项目，除了赣州万象城增长放缓，仅为1.1%外，其余项目租金收入依然呈现高速增长。如，青岛万象城 35.7%，合肥万象城 22.4%，山东淄博万象汇 20.2%，沈阳铁西万象汇 42.4%，长沙万象汇 29%。

　　（PS: 温州万象城属于2016年4月新开商场，虽然增长率达到152.5%，但基数低因而不具有代表性。）

　　纵观报表，有几点非常值得注意：

　　郑州万象城，2017年上半年租金收入同比下跌4.7%，上半年出租率继续下跌仅为80.5%。（2015年平均出租率92.9%，2016年平均出租率是86.8%）

　　一直状态不佳的无锡万象城，商场承租状况在2017年上半年有所改善，租金收入和出租率分别呈现了7.2%和8.5%的上涨，租金收入达到608.48万港币，出租率达到85.2%（近三年最高，商场于2014年开业，2015年、2016年出租率均不到80%）。

　　巧合的是，华润置地位于北京的所有投资物业，包括两个购物中心（清河五彩城、北京凤凰汇）、三个写字楼物业租金收入均出现不同程度的下跌。原因待解。

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　　未来30个月将开出21个购物中心

　　平均1.4个月开一个MALL

　　在过去的几年，华润置地通过拿地自建、或与当地有实力企业合作开发、或小股操盘方式，在全国各地积攒了一大批商业物业资源，主要集中在二三项城市。如今，这一批项目即将在未来的2018--2019年集中亮相。

　　根据华润集团官微信息透露，预计包括2017年下半年，在未来的30个月内，华润置地全国开出的购物中心数量将达到21个之多，几乎接近过去13年华润置地已开业购物中心的总和。

　　制图：华润官微

　　图片说明：

　　2017年下半年（4个）：深圳万象天地、上海万象城、江苏泰州万象城、北京密云万象汇

　　2018年（8个）：南通万象城、杭州萧山万象城、厦门万象城、深圳南山万象城、广西柳州万象城、重庆万象汇、太原万象城、济南万象城

　　2019年（8个）：深圳前海万象城、桂林万象城、合肥庐阳万象汇、山东临沂万象汇、苏州万象汇、昆山万象汇、石家庄万象城、*哈尔滨万象汇

　　（*未明确注明，暂纳入2019年）

　　其中，深圳在接下来的2年半时间，将迎来三座万象系列商业，深圳前海万象城、深圳南山万象城、以及即将于9月27日正式开业的深圳万象天地。

　　万象天地 街区效果图

　　在商业地产进入存量时代，有些企业选择轻资产前行，而有的企业却在不断增加重资产比重。前者如万达，而后者如华润置地。

　　据华润置地业绩报告披露，截至2017年6月30日，投资物业资产总值达到港币1062.7亿港币，占集团总资产比重为21.5%。显然，未来这一比例将不断提高。

　　并且，投资物业毛利率从2016年上半年的61%，提升至2017年上半年的62.3%。

　　报告期内，经独立第三方评估，包括在建项目在内的投资物业获得18.6亿元的价值增值。这意味着，仅商业物业本身，华润置地上半年度就稳赚了18.6个亿。

　　目前，华润置地在建拟建的投资物业总建面达到744.9万㎡，其中商业达到442.6万㎡，占比59%。

　　显然，华润置地对于轻重资产也有自己的想法。

　　据时代财经报道，华润置地副主席唐勇在接受媒体采访时表示，“轻资产是做保姆，重资产是自己的孩子。” 轻资产不是华润置地短期内的重点发展方式。

　　而唐勇亦表示，到2019年，华润置地在营的购物中心将增加到44个，单购物中心的运营面积就可以达到550万平方米，整体租金收入将超过100亿港币。

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　　编外话

　　在华润置地中期业绩报告的前言部分，介绍上半年工作重心时，将 “制定公司商业地产战略业务发展规划，并完成组织架构调整 ”放在了第一个。

　　由此可见，华润置地对于商业地产业务的重视程度。

　　华润置地于2016年完成大区调整，由原来的9大区域合并为六大区域，华东、华北、华中、华南、华西、东北。

　　（华润置地六大区域业务布局图 来源：华润置地官网）

　　针对此前华润置地一直坚持的“回归一二线城市”的发展战略，唐勇在中期业绩会上亦表示，将“反思”，“过去增长较多的企业在二三四线城市，甚至五线都有比较多的布局”。

　　这也意味着，未来，华润置地在城市发展战略布局上，或将有更多可能。（文/罗嘉欣）