金茂2000亿目标规模与裂变 苏州商住项目引入首开、招商

　　在上市十周年许下五年实现2000亿签约额宏愿后，中国金茂开始实施规模裂变。

　　8月25日，中国金茂公告宣布，公司全资附属公司嘉茂置业与首开股份、苏州悦金及招商苏州订立增资协议，首开股份、苏州悦金及招商苏州同意向项目公司增资合计人民币22亿元。

　　据观点地产新媒体查阅，中国金茂全资附属公司嘉茂置业在2017年2月15日通过公开挂牌方式，以68.7亿元获得了苏州高新区科技城苏地2016-WG-82号地块土地使用权。

　　后3月22日，嘉茂置业与首开股份、苏州悦金及招商苏州订立合作开发协议，据此，各方同意就地块的开发成立项目公司，项目公司由嘉茂置业、首开股份、苏州悦金及招商苏州分别持有52%、16%、16%及16%的股份权益。

　　本次增资完成后，项目公司将由嘉茂置业、首开股份、苏州悦金及招商苏州分别持有26.5%、24.5%、24.5%及24.5%的股份权益。

　　换言之，中国金茂苏州科技城项目此前已经通过出让股权引入首开、招商、悦金三个合作方，此次又进一步出售股权换取合作方22亿元增资。在此次交易完成后，金茂于项目公司的股份权益也将由52%摊薄至26.5%。

　　观察金茂近两年来的拿地轨迹不难发现，公司青睐于热点一二线城市拿总价高、体量大的宅地。因而，在提出2000亿规模目标之后，如何用更少的资金，更好、更快地推动手上高价地的开发，成为摆在金茂面前的重点之一。

　　苏州项目合作与操盘

　　2017年2月15日，苏州一次性出让7块地，经过约1个半小时的竞价，中国金茂以68.7亿元将苏地2016-WG-82号地块收入囊中，楼面价17666.8元/平方米，溢价率30.9%，未进入一次性报价区间。

　　根据出让文件，苏地2016-WG-82号地块位于高新区科技城武夷山路北、漓江路东，用地性质为住宅、商业、宾馆，地块面积达194395.9平方米，容积率2.0，可建面积达38.8万平方米。

　　该地块的市场指导价为14846元/平方米，网上竞价中止楼面价为18558元/平方米，一次性报价楼面价区间为18558-20042元/平方米。此外，地块还规划不少于建筑面积3万平方米的人才公寓。

　　在此之前，金茂刚刚以73.4亿元和34.22亿元拿下南京建邺区河西南部鱼嘴地区G97地块和苏地2016-WG-81号地块。以此计算，2月份仅仅两天时间内，金茂已花费176亿新增3宗地。

　　一个月后的3月22日，金茂附属公司嘉茂置业与首开股份、苏州悦金及招商苏州订立合作开发协议，由嘉茂置业、首开股份、苏州悦金及招商苏州分别持有52%、16%、16%及16%的股份权益。

　　嘉茂置业、首开股份、苏州悦金及招商苏州根据合作开发协议的规定，按照其各自所持项目公司的股权比例向项目公司提供了股东贷款，用于支付上述土地出让金及其他相关费用。于公告日期，上述土地出让金及其他相关费用已全部付清。

　　8月25日，嘉茂置业与首开股份、苏州悦金及招商苏州订立增资协议，根据增资协议，首开股份、苏州悦金及招商苏州同意，各自向项目公司增资人民币7.36亿元（合计人民币22亿元）。交易完成后，项目公司的注册资本将为人民币45亿元，由嘉茂置业、首开股份、苏州悦金及招商苏州分别持有26.5%、24.5%、24.5%及24.5%的股份权益。

　　各方同意，本次交易办理工商变更登记手续当日，首开股份、苏州悦金及招商苏州应各自向项目公司提供一笔股东贷款（合计金额为人民币18亿元），用于偿还嘉茂置业在本次交易前已向项目公司提供的部分股东贷款，以使嘉茂置业向项目公司所提供股东贷款的金额与其于本次交易完成后所持项目公司的股权比例对等。

　　值得注意的是，交易规定，在本次交易完成后，虽然嘉茂置业于项目公司的股份权益将由52%摊薄至26.5%，但由于该地块的开发将由嘉茂置业负责操盘，并使用金茂的品牌和管理系统，因此，各方同意嘉茂置业保持对项目公司的控制权。

　　根据增资协议，各方同意，在本次交易完成后，嘉茂置业仍有权在项目公司的股东会上行使52%的表决权，而首开股份、苏州悦金及招商苏州仍各自有权在项目公司的股东会上行使16%的表决权。

　　在符合适用法律法规的前提下，股东会作出的所有决议须经代表过半数表决权的股东同意方为有效。

　　这也就意味着，虽然增资之后，中国金茂在项目中所占的股权被稀释到了26.5%，但公司仍牢牢掌握着项目的操盘权和话事权，且通过股权增资，苏州项目一次性吸纳了22亿资金，中国金茂也得以回收18亿元股东贷款。

　　金茂在公告中也表示，上述地块前期以资金投入为主。通过进一步引入项目合作方增资，集团可充分利用市场资源，分散资金风险，符合集团战略和房地产开发业务的发展方向。

　　2000亿目标规模与裂变

　　上述拿地仅仅是中国金茂近两年来众多拿地案例中的一个。

　　据观点地产新媒体不完全统计，仅今年以来，中国金茂就先后在南京、苏州、武汉、北京、福州、成都、上海、重庆、佛山、天津等地拿下15宗地块，最便宜的一宗地6.79亿元，最贵的一宗地则高达78.7亿元，总土地价款达到563亿。

　　地块高总价压力下，合作正在成为金茂十分重要的扩张手段。以观点地产统计金茂今年拿下的15宗地为例，其中就有北京的两宗是通过联合体方式拿地，武汉和福州的地块则是通过入股平安110亿地王和金辉融欣项目公司股权获取；而金茂单独拿地的项目，譬如苏州的两宗地，都纷纷在拿地之后就引入合作方。

　　有业内人士对观点地产新媒体表示，金茂主打高端产品，所获取的地块均是为热点的一二线城市，这些城市需求旺盛，竞争激烈，地价也自然都不会低，呈现出来的就是公司所拿地块体量不小、总价高的特征。

　　因此，引入合作方就成为了当下金茂规模扩张当中十分重要的手段，特别是在公司提出五年达到2000亿的规模之后，这种合作将变得更加普遍。

　　中国金茂首席执行官李从瑞8月17日在中国金茂上市十周年庆典上透露：“未来五年，中国金茂的版图将从今天23个城市扩张到40个城市，签约额将从500亿元提升到2000亿元，持有面积将从现在的50多万平米提高到200多万平米，从开发销售、持有经营等多维度实现综合实力进入行业第一梯队的企业目标。”

　　这也就意味着，未来中国金茂不仅规模扩张步伐将提速，持有物业的发展速度也将加快，如何用有限的资金去撬动更大的规模发展，成为摆在中国金茂面前的重点之一。

　　因而，通过合作的方式引入财务投资，或者通过入股的方式以较少的资金去换取新进入一个城市的入场券，都是帮助中国金茂更好、更快扩大规模的有效方法。

　　在此过程当中，中国金茂作为央企的强势特征也显露无疑，即使增资摊薄了股份，亦要牢牢把握项目的控制权，这也体现在金茂上半年频繁的融资动作当中。

　　据金茂半年报披露，2017年上半年，金茂发行了5亿美元次级担保永久资本证券，境外发行5亿美元优先担保票据，境内发行25亿人民币无担保中期票据。另外，集团积极把握市场窗口赎回4亿美元永久次级可换股证券，优化了公司权益结构。

　　2017年下半年伊始，金茂又回购了3亿美元2018年到期票据，先后发行了3亿美元和2亿美元永久资本证券，并发行了境内第二期首批25亿元中期票据。据此计算，仅今年以来，中国金茂就通过多样融资手段获取了近70亿元资金。