天津商业市场现状:购买力旺盛,也拯救不了粗犷运营的购物中心

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2017年09月15日11:17来自:赢商网
核心提示:当“空置率高”“活力不足”“饱和”等词汇成为了天津商业的代名词时,问题究竟出在了哪里?

  近年来,随着天津市购物中心出现了大体量新增供应、一味同质化扩张的情况,导致后期入市购物中心压力巨大,市场竞争非常激烈,也倒逼天津传统百货和购物中心的转型。

  如今天津商业情况如何?当“空置率高”“活力不足”“饱和”等词汇成为了天津商业的代名词时,问题究竟出在了哪里?笔者采访多位天津商业项目操盘手、商业地产业内人士,为你还原天津商业市场的真实现状。

  矛盾一:购物中心首层平均租金下降 空置率却在上升 

  购物中心首层租金,从侧面体现了品牌商户对商场“门面位置”的争夺,也是体现购物中心受品牌欢迎程度和经营状况的好坏。

  数据显示,2015年一季度至2017年一季度,天津市购物中心平均首层租金在420-475元/㎡/月之间浮动,季度平均环比增幅在1%左右。截止2017年第一季度,受新入市项目的影响,天津购物中心首层平均租金环比微降2.0%至每月每平方米457.0元。

  然而,首层租金的降低并没有带来空置率的下降。

  赢商大数据中心监测到,2017年1-6月,10大典型二线城市全市购物中心平均空置率达7.4%,其中西安最低,为4.7%;天津最高,达12.3%。

  2017年上半年,新项目持续入市,天津商业市场竞争加剧,部分购物中心为吸引客流积极进行品牌调整。使得全市购物中心平均空置率半年环比上升2.9%至12.33%,较2016年上半年同期上升1.7%。整体来看,上半年天津市平均空置率要高于警戒值4.8%,体现出购物中心市场运营较为艰难,同时下半年预计入市项目商业面积约达67万㎡,预计全市购物中心平均空置率将呈微升趋势。

  值得注意的是,2017年上半年,天津核心商圈购物中心平均空置率达10.5%,而非核心商圈购物中心平均空置率更是高达13.55%,半年环比上升0.6%。

  笔者实地走访多个项目发现,天津购物中心空置率高确实是普遍现象。

  例如,位于天津中北镇的环球购物中心,是天津第一家台湾综合型购物中心,于今年4月2日开业。环球购物中心体量10万平方米,引进台式mall的理念,承租给商户的区域仅有3万6千平方米,剩余2/3区域全部做公共区域。但是笔者实地走访时发现,环球购物中心不仅客流量很小,而且承租区域的空铺情况很多,和一路之隔的永旺梦乐城形成鲜明对比。工作人员告诉笔者,目前环球购物中心出租率为70%左右,还在陆续招商中。

  此外,位于天津东丽区的复地滨湖广场,在建立之初备受关注,但却一再推迟开业时间,复地商业高层对笔者表示,因为招商策略的调整,目前项目出租率仅为35%左右,所以迟迟不能开业。“天津购物中心空置率普遍偏高,这也迫使很多购物中心降低租金,这对于项目的经营来说,就是个恶性循环。”他感叹道。

  矛盾二:商业项目存量过剩,但优质项目偏少

  经过房地产黄金十年的快速发展,全国多数城市商业地产在量上已经并不稀缺,但优质项目依然缺乏,天津也是如此。

  近年来,天津老牌传统百货如亨泰百货、劝业场百货西南角店、远东百货、百盛纷纷先后闭店,传统百货业面临洗牌,大批后来者争相进入开发购物中心。

  据赢商大数据中心数据显示,截至2017年二季度,天津商业面积3万㎡及以上的购物中心总存量近531.2万㎡,位居全国第8;2017-2020年预计新增购物中心面积达190.6万㎡,增量位居全国第13。

  天津商业市场的蛋糕,一度在短期内造成极大竞争,这就倒逼了服务水准、营销水准、运营水准的提升,甚至包括租金价格的下降。

  多名天津商业地产业内人士对笔者表示,天津虽然商业项目很多,但是“能拿得出手”的优质项目只有那么几家,比如大悦城、银河国际购物中心、河东爱琴海、万达广场、天河城等。一类是以大悦城为代表的城市中心型购物中心,因其定位年轻时尚潮人的基调、以及注重体验的差异化营销策略、以及线上自媒体的个性化运维等因素吸引了全市的消费者;另一类就是热门商圈内的龙头项目,多是区域型或跨区域型的购物中心。

  业内:天津消费需求没问题,商业项目运营存在问题

  一位业内人士这样评价天津商业:天津自民国开始就有了劝业场,商业不可谓不发达,而现在的滨江道每逢节假日更是人满为患,沿途商家基本都是收入较为可观的,这说明天津人的消费需求没有任何的问题。

  既然消费需求没问题,那么当“空置率高”“活力不足”“饱和”等词汇成为了天津商业的代名词时,问题究竟出在了哪里?

  这位业内人士认为,天津购物中心的商业运营水平是问题的关键所在。

  首先,大量的商业项目供给说明天津的消费需求很大,前几名进入天津市场的投资者看准了时机,但后续跟进的80%基本都是跟风。其次,在2012年之前天津的商业模式以高中低端百货为主,购物中心模式十分稀缺,更别提现在流行的体验业态。这也造成投资者看好天津购物中心市场空白,同质化项目越来越多。

  此外,天津规划跟不上发展需求,商业项目的交通被生生割断是常有的事,这也制约了很多商业项目的发展。

  天津爱琴海总经理董越在接受赢商网采访时也曾表示,天津商业市场存量过剩,同质化竞争严重,活力不足,做商业很考验运营功力,只有精细化运营才能赢得先机。董越提到,天津的很多商业项目经营状况都不好,这会让外地的品牌对天津市场恐惧、观望、犹豫。 

  如今的天津商业市场,概念上的商业很多,实质有运营水准的寥寥无几。但由于这种快速升级,也倒逼了传统百货商店消亡。

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文章关键词:天津商业 天津购物中心
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