保利低调维新：3000亿目标的并购、跟投和百帅计划

　　仅仅9个月，保利地产已经基本完成了之前制定的2017年2100亿元的销售任务。

　　日前，保利地产前9个月的销售情况简报显示，1-9月累计实现签约面积1501.26万平方米，同比增长27.24%；签约金额2081.59亿元，同比增长32.16%。

　　保利虽然未正式对外宣布会调高销售目标，但此前已有业内人士透露，其今年的任务已经内部提升至3000亿元。对此，保利方面并未进行否认。

　　然而，还是有不少分析师为保利接下来的销售略感担忧，表示之前保利在三四线的销售去化有所下降，加上全国三四线城市三季度销售不佳，对于保利的全年销售是否也会有影响？

　　四季度新推货量1200亿

　　10月11日的电话会议上，众多分析师对保利地产关注最多的仍然是销售问题。

　　据观点地产新媒体了解，对于之前三四线销售去化下降，以及未来几个月保利的销售情况，成为交流的热点。

　　对此，保利地产证券业务代表首先表示，除了8月三线去化率低于50%外，其他月份的去化率总体其实是不错的，比如9月就保持在了72%左右。

　　保利地产解释称，8月销售主要受到区域供货结构的影响，并不能真正反映出市场状态。第二个原因是可能受到供货时间的影响，月中还是月末供货，对单月去化率也有影响。

　　据了解，保利的销售主要还是集中于一二线城市，三四线只是作为补充，占销售的比重为20%以下，所以三四线城市销售的下滑对保利的影响较小。

　　至于未来几个月的销售情况，保利方面透露：四季度公司新推货量达到1000亿到1200亿，留存货量500多亿。

　　事实上，保利更关注的是区域限价限量等因素，导致销售受到的影响。

　　对于依然为公司销售贡献主要业绩的一二线城市目前的环境情况，保利地产认为，一二线预售证管制是全市场都会面临的问题，而保利自身具有几个优势。

　　例如保利整体土储的货量和布局都比较全面，非调控区域的历史续销项目对销售也有非常好的支撑。

　　另外，保利在获得土储方面成本的优势较为突出，面对限价调控政策影响时可以相对比较从容，毛利率也有保障。

　　据保利方面透露，在国庆长假期间，已经完成直接认购74亿，同比增长22%。

　　并购、跟投和后备军培养

　　除了销售之外，保利最近一些正在内部低调进行的“变化”也颇受关注，遭到频频提问。

　　据保利披露，近期通过招拍挂、合作等方式，在国内上海、广州、天津、武汉、成都、重庆，以及海外澳大利亚悉尼获取了21个项目。

　　加上此前的拿地数量，保利截止目前的拿地规模已经超过去年，因此有分析师直接提问，好奇接下来在拿地规模上是否会有预期。

　　保利方面表示，三季度土储放量中许多项目是并购项目，需要长期谈判沟通获取，个别月份的增长只是集中公告的结果，并不是公司在土储上激进。

　　保利方面续称，拿地的原则一是谨慎性，二是拓展规模，为了保证公司未来可持续增长。因此“一二线城市从土储转化为货量的增长的难度虽在提高，也是保证未来可供货能力的基础。”

　　至于土地的获取方式，保利也直言称，由于整个行业获取土地的难度在不断提升，所以并购已经成为公司目前和下个阶段获取土地的重要方式。

　　作为已经和中航展开整合，集团层面也在和轻工集团展开整合的央企地产企业，保利其实还跟进了其他多家央企并购的标的，但目前并不适宜披露。

　　另外，保利在未来一段时间内值得密切关注的还有两个正在推进中的“机制”，一是跟投制度，二是“百帅计划”。

　　作为受国资委管理的央企，员工的薪酬是有总量额定限制的，因此和部分房企尤其是民营企业相比，在待遇水平上一直是保利留住人才的“软肋”。

　　跟投制度不但可以曲线提升保利员工的待遇水平，还加强了员工对项目的投入、负责程度。

　　保利表示，虽然建立跟投制度的央企相对比较少，但这也确实是公司重点推进建设的方向，目前正在推进之中。

　　2017年是保利地产定义的培训年，其中一个正在推广开来的培训就是“百帅计划”，按照此前保利管理层透露的些许信息显示，百帅计划主要是为公司后备管理人才做准备。

　　保利方面对百帅计划进一步披露称，这个计划主要针对的是区域城市的总经理：“百帅计划针对是省级单位下的市级总经理，用意在于优质区深耕下沉，希望通过这些有能力的总经理，帮助公司到大区公司整体总部能量的释放，加强未来公司在重点城市的布局。”