万科4000亿之后：规模增长与多元化布局中的平衡挑战

　　对于万科而言，10月份它度过了一个或许有些“喜忧参半”的时光。

　　虽然成功实现4000亿销售，但在“碧万恒”三强10个月的销售规模比拼中，这个月万科被身后的恒大拉近到仅剩100亿的差距，与榜首碧桂园的距离则被抛离到将近500亿。

　　4000亿规模与土储

　　观点地产新媒体查询，11月3日，万科发布公告披露，2017年10月份实现销售面积247.8万平方米，同比减少约28.75%；销售金额367.9亿元，同比下降约24.9%。

　　虽然这个数字足以使万科首次突破4000亿规模，达到了4328.9亿元的新高度（较上年同期增长38.8%），但在“碧万恒”三强中，紧随万科之后的恒大已将两者差距缩小到了105亿。

　　据恒大集团11月1日公布，公司10月份取得合约销售金额563亿元，合约销售面积约为560.2万平方米；据此计算，恒大前10月份实现累计销售额已达4223.4亿元，累计合约销售面积及销售均价分别约为4247.2万平方米。

　　另一方面，据观点指数11月1日公布，碧桂园1-10月实现销售金额4793.9亿元，与万科的距离扩大到了465亿。

　　2017年仅剩最后两个月的情况下，外界开始预测这场规模军备竞赛的走势：万科和恒大或许基本上已经失去了逆转碧桂园夺得第一的可能，最后悬念就是恒大能否超越万科，把“碧万恒”改名为“碧恒万”。

　　4000亿的规模增长，需要现金的快速周转和庞大的土地储备支持，万科也不例外。

　　据万科公告披露，10月份土储方面增加28个项目，分别位于北京、深圳、成都、东莞、佛山等地，合计占地面积212.7万平方米，计容积率建筑面积521.9万平方米，其中权益建筑面积364万平方米，需支付权益价款269.26亿元。

　　在这28个项目中，位于一线城市的仅有2个，首先是深圳罗湖区食品大厦项目，万科在其中占有权益比例为30%，需支付权益价款为6.68亿元；其次是位于北京朝阳区的孙河2902-86项目，万科在其中占有权益比例仅为9.0%，需支付权益价款为4.12亿元。

　　据万科此前公布，1-9月累计新增143个项目，总建筑面积约3288.4万平方米，按权益计算的建筑面积约2099.5万平方米，按投资金额计算，其中91.6%位于一二线城市。

　　也就是说，万科前10月新增项目数量已经达到171个，总建筑面积为3810.3万平方米，权益建筑面积为2463.5万平方米。

　　这样的拿地速度和强度，在万科数十年发展历史中也是绝无仅有的，而这其中，还不包括在广州抢下的550亿广信资产包。

　　野村证券10月30日发布的研究报告指出，万科管理层表示会持续进行土地收购，以增加未来销售资源，预计万科全年销售可达5150亿元人民币。

　　多元化拿地和业务

　　在项目储备方面，万科不仅迈开了大幅度加速的步伐，而且也增加了多种多样的拿地渠道。

　　仅就10月份而言，10月25日，深圳龙华区梅林关城市更新项目代建合同签约仪式在深圳国际总部举行，万科作为代建方参与签约。该城市更新项目位于深圳市龙华区民治街道，规划土地用途主要为居住、商业等功能，项目总建筑面积49万平方米，总价值约200亿元。

　　10月23日，深圳联合产权交易所公告显示，万科大股东深圳市地铁集团有限公司拟公开转让旗下深圳地铁前海国际发展有限公司65%股权，出让标的交易保证金为50亿元。据悉，至今万科为唯一竞购者。

　　野村证券认为，这与深圳地铁存在潜在的协同效益，尤其考虑深圳的土地供应缺乏，可为万科带来重大好处。

　　10月11日，有媒体报道称，万科在河北雄安新区注册成立房地产公司，该公司注册资本20亿元，是雄安新区第一家房地产公司；10月28日，万科还宣布，雄安万科建筑研究中心揭牌并投入运营，成为雄安新区首个投入运营的建筑技术研发实验室，也是万科继东莞万科建筑研究中心后第二个此类型研究机构。

　　除了住宅项目，商业地产、物流地产、长租公寓等经营性业务，也是万科日益明显的多元化转型方向。

　　观点地产新媒体了解，在物流地产方面，10月份万科累计新增5个项目，分别位于西安、南京、宁波、佛山及沈阳，合计占地面积33.4万平方米，建筑面积24.6万平方米，公司权益建筑面积22.9万平方米，需支付权益价款4亿元。

　　值得注意的是，万科还投资设立了一宗物流地产投资基金。

　　据万科10月11日公布，珠海市乾元晟投资发展合伙企业、深圳市万科产业园投资有限公司与江苏省国际信托有限责任公司、宁波博裕物流有限公司、珠海市飞虹壹号投资合伙企业拟共同投资设立一支专业物流地产投资基金，该基金认缴出资总额为人民币60亿元，未来将投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目。

　　在8月份的中期业绩会上，万科董事长郁亮曾对外公布集团的五大业务类型：核心业务（房地产开发和物业管理）、优势业务（商业开发运营与物流）、拓展业务（长租公寓和冰雪度假）、摸索业务（养老和教育）、潜力业务（“轨道+物业”和混合所有制改革）。

　　这五大业务类型，基本涵盖了房地产行业当前和未来的热门方向和发展重点，但一个问题则是，多元业务分心之下，万科不再只专注于住宅业务，未来会如何？——“如履薄冰”也许只是一个开始。