实地张量“理想”实验场 拉来吴铮造百个“图腾空间”

　　当吴铮还在大悦城任职的时候，曾提到大悦城将以轻资产方式拓展到100个项目。时移世易，离职后的吴铮贴上了“中国商业创新践行者”的标签，新的目标是协助新东家张量开设一百个“图腾空间”。

　　11月24日，由黑洞创始人张量投资并命名的商业品牌“图腾”在北京举行发布会。这个品牌正如它的名字一般，定位“聚焦精神生活”。图腾的首个项目位于中粮祥云小镇，面积约2600平方米，主打创新体验型业态。

　　张量的另一个身份是实地地产总裁，虽然由他父亲张力联合创办的富力在商业地产领域也有较大布局，但外界对于张量创立的实地地产在商业上的发展情况却甚少耳闻。

　　张量为何不在自己的项目里发展图腾品牌，绕开自己在广州的大本营而去北京进行新品牌尝试？这成为外界的疑惑之一。其次，图腾空间相关宣传介绍中，与实地地产的关系显得有些模糊。更让人不解的是，这种看似由多种体验店糅合起来的产品，到底是一种怎样的定位？

　　张量的“理想”实验场

　　2017年1月，吴铮从大悦城地产副总经理一职离任，吴铮的助理、天津和平大悦城总经理王飞很快也被曝离职。而此次12月24日活动正式佐证了彼时关于吴铮加盟张量的传言，当然一并现身的还有王飞。

　　在介绍图腾这一产品时，企业似乎并不刻意忽略或者说忌讳大悦城这个背景，相反还特意介绍图腾品牌由原大悦城主题商业街区创新团队打造。

　　毕竟，当吴铮还在大悦城任职时，曾在天津大悦城项目中推出多种创新业态，如骑鹅公社、神兽寺、0618街、5号车库等。其中，王飞也曾操盘骑鹅公社、0618，皇后公园。这种做法，对于同样标榜创新、体验型业态而又刚开始起步的图腾而言，容易为外界提供一个可参考的对象并塑造可供想象的效果。

　　除了吴铮与王飞，张量还拉来了五阿哥副总经理程一兵。这个平台是由中国五矿和阿里合资创立的O2O钢铁服务平台，程一兵现任图腾的产品经理。

　　据程一兵介绍称，图腾的发展模式酝酿已有三年之久，并历时半年打造。“图腾理想生活实验室在传统购物业态基础上，将精神生活业态作为运营核心，并包括三大业态。”

　　三大业态具体包括，以种子教堂、图书馆-书店、图书馆-连接世界、图书馆-自习室、手作造物为代表的思考业态组合；以图腾咖啡、派对天地、共享厨房、秘密邮局、天籁之音、神笔马良、电竞博物馆等代表的社交业态；以图腾花店、图腾市集、儿童托管、创意美食等代表的品质业态。

　　很明显，在新东家张量这里，作为图腾总策划的吴铮关于商业的各种奇思妙想有了更多的发挥空间。

　　目前，首个图腾Totem理想生活实验室项目位于北京安泰大街6号院祥云小镇南区13号楼105号铺，面积2600平方米，于今年9月30日试营业，目前已正式开业。

　　程一兵介绍，未来3年，图腾品牌计划在北京、上海、广州、深圳等一线城市核心商业区和高档成熟社区，开设40个图腾中心店和社区店，总面积约10万平米，线上线下营业额达23亿。未来5年开设80-100家图腾，覆盖500万新中产。首个项目祥云图腾将作为研发基地，是张量对创新业态和空间产品的实验场所。

　　图腾扩展计划将通过包括品牌和管理输出的轻资产模式等多种合作方式，采用“招商+自营+联营”的模式。据接近实地地产的人士介绍，大概60%以上为自营，30-40%为招商，若有机会也将与其他运营情况较好的商业品牌进行联营。

　　“图腾”商业问号

　　上述接近实地地产人士介绍，未来图腾将会有三个产品线，第一类产品是位于大型购物中心店，选址在市中心，形态可能是一个在购物中心里的一部分，或者是一个单独的项目，面积在2000-40000平之间。第二类产品是位于成熟社区中，体量在2000-8000平方米。第三个便是体验店，主要位于新建的楼盘当中。

　　外界疑惑的是，既然张量有发展商业地产的计划，吴铮也有操盘购物中心的经验，为何实地地产不直接发展购物中心？分析则认为，事实上，张量目前在做的生意与购物中心品牌轻资产输出性质并无二致，只是跳过了持有并成功打造一个项目的流程，直奔输出商业中心里的业态去了。

　　观点地产新媒体了解到，目前首个图腾项目已经在大众点评上线，消费者评论并不差。而且，配备了大悦城商业团队以及创新的体验型业态，图腾空间也具备了一定的吸睛效应。但这种商业模式的盈利空间又如何？

　　上述人士介绍称，图腾将作为一个开放的平台和流量入口，通过“互联网+创新商业”构建盈利空间。未来的盈利除了租金溢价，这些人口流量带来的增值服务也是贡献之一。据悉，试营业的一个多月以来，祥云项目虽然从坪效上看并不算高，但高峰期营业额可以达到一天8-10万元。

　　除了以上的问题，图腾与实地地产的关系也颇为外界所疑惑。虽然张量拥有着实地地产的平台，但在介绍图腾项目时，他更多时候是以图腾投资人、黑洞资本创始人的身份出现。

　　观点地产新媒体查阅，目前北京祥云图腾项目公众号显示的账号主体为北京实地趋势房地产开发有限公司顺义分公司，注册地址为祥云图腾项目所在地。这家公司刚刚于9月7日注册，法人原为陈一兵，于11月14日变更为陈昊。

　　虽然从股权关系看不出这家企业与实地的直接关系，但北京实地趋势则是广州实地地产的北京分公司。

　　此外，在图腾品牌推出前，实地对外宣传的社区配套服务主要是“社区五件套”——家有健康、逗号便利店、社区影院、海绵兴趣班、贝瑞母婴店等，这被称为实地社区配套1.0系统。在一个月前，实地还介绍过，未来还将有图腾空间、一个人的沉思馆等升级配套。

　　上述人士向观点地产新媒体介绍，实地地产虽然也有商业部门，但与图腾品牌并没有直接关系，图腾是独立于实地运作。并称图腾只是张量投资的项目之一，吴铮也不归属实地地产，而是由张量直管。不过，虽然图腾中心独立于实地地产，但实地地产商业部门的人员也会协助推进项目。

　　据悉，实地地产目前已在14个城市有所布局，其中六盘水实地紫藤庄园、广州实地常春藤、惠州常春藤等项目均规划有商业业态。至于为何不选择率先在已有的地产平台进行“图腾”试验，而是选在中粮祥云小镇，该人士称，因为实地大部分的项目处于在建过程中，目前为止没有特别完善的项目，虽然广州常春藤相对成熟，但在建筑形式上不太合适。

　　该人士续称，以独立品牌发展、也是出于方便未来拓展的考虑，目前已有开发商就引入图腾品牌进行接洽。未来实地会为图腾定制一些商业模式，图腾也会移植到实地的部分项目当中去。

　　“目前祥云的产品只是一个1.0版本，接下来很快会有一个2.0的版本，应该会在广州或者深圳推出。”