盒马鲜生北部首店入驻 悦茂购物中心12月24日开启北京社区商业升级新篇章

　　悦茂购物中心选择以“小而美、小而精”的社区商业模式打开市场，项目开业之际，招商率、开业率均达到100%。40余家品牌涉及零售、餐饮、儿童、生活服务等多种业态。　　 

　　值得关注的是，新零售范本“盒马鲜生”的京城北部首店也落户于此。悦茂购物中心的开业不仅激活了板块经济，同时也带动了整个区域的消费升级，给社区及区域人民带来了新的消费体验，使得区域的消费氛围焕然一新。 

　　随着大型商业综合体的大量兴建，国内不少城市的商业地产迎来了或多或少的危机，市场处于饱和甚至过剩状态。方兴未艾的网购，更是让商业地产的处境雪上加霜。　　 

　　在北京，核心地段的机会点越来越少早已是行业共识。经历了新增供应过剩、市场趋于饱和、电商冲击以及土地和融资政策的双重收紧，北京商业地产行业竞争不断加剧，商业地产行业疲态尽显。　 

　　泡沫日盛的北京商业市场的新机会点究竟在何方？“小而精”的社区商业模式被行业所关注，也因其专注性、目标性强，成为了商业地产突围的新出路。

　　大型商业综合体的“危机”　　 

　　随着近几年一线城市土地政策的收紧和市场竞争的加剧，一线城市新增供应逐渐缩紧。尤其是北京，早在2014年北京市发改委便发文称：今后北京四环以内将不再批建商业地产，而商业楼宇的出让土地建筑面积也不得超过1万平方米。　　 

　　这意味着北京四环内几乎无法再见新增的大型商业综合体，实际上，在北京市疏解人口压力和京津冀一体化的大背景下，逐年减少北京核心区商业地块的供应早已是趋势。　　 

　　“一石激起千层浪”，政策的收紧对于早已竞争白热化的商业地产而言，无疑是雪上加霜，大型商业综合体新增受阻，在市场需求和商业地产空白点的集中作用下，社区商业成为了商业地产的新风口。　 

　　实际上，购物中心、主题Mall固然是一个城市的形象和名片，但真正能令消费者产生经常性消费的，还是家门口的社区型商业。某行业知名专家表示，实体商业本身就具有天然的社交属性，居民区更是社交的重要载体，而且小区邻里之间也有社交的愿望，如果实体商业能够参与到居民社交当中，也将有大文章可做。　　 

　　随着购物中心黄金十年的过去，城市中心型商业趋向饱和，区域型商业格局已基本确定，社区商业开始成为商业未来发展的重要方向。有研究表明，在欧美国家，社区商业占据社会商业总支出的60-70%，而目前在中国整体水平还不足30%，这一差距开始成为社区商业发展的潜力所在。 

　　社区商业便民服务综合体的崛起　 

　　社区商业有别于城市中心型商业的时尚化、穿透力和综合化，也不同于区域级商业的大体量、一站式，它的本质属性是本地化生活服务，核心聚焦社区部分客群的部分需求。　　 

　　足不出户即可解决日常消费问题，是决定生活品质和营造人气的重要方面。大型商业竞争格局加剧，城市级商业风险增大。社区商业反潮流而兴起，解决了社区居民“一公里生活圈”的消费问题，商家与顾客拥有无缝对接的近距离优势，使社区商业更易衍生出符合主流趋向的一站式消费模式。

　　随着居民消费需求、消费方式和消费观念的变化，社区商业发展迎来了新的机遇，同时也面临诸多挑战。社区商业价值尽显，大型开发商和零售商开始将目光瞄准社区商业体系的打造，社区商业已经成为各方争夺的“风口”，那么究竟“小而精”的社区商业该如何运作才能发挥最高价值呢？　 

　　不妨和笔者一道，看一看位于北京北五环的悦茂购物中心，看看它是如何从旧改项目摇身一变成为社区商业典范的？

　　颠覆性创新，社区商业新范本　　 

　　“社区商业”是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。与国外发展成熟的社区商业不同，我国目前常见的社区商业以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。　　 

　　实际上，社区商业虽然体量较小，空间受限，但消费者对于产品品质和丰富度依旧有较高要求。这便给社区商业提出了难题，如何利用有限的空间，最大化发挥空间势能，满足社区居民日常生活及消费体验的需求？这一痛点被悦茂购物中心解开。　　 

　　悦茂购物中心位于北京中轴线东侧，西临京藏高速，南靠北五环，项目周边多个成熟楼盘环侍，家庭消费需求十分突出。但项目所处区域，商业格局零散、业态混乱、体验感较差、高端品牌稀缺等问题突显。经营环境的不确定，使得重大决策尤其是战略规划，每一步都需要经过深思熟虑。

　　悦茂购物中心基于B2B2C模式进行社区MALL升级改造，项目重视现有的建筑设计的同时，满足在高密度环境下商场及租户对视觉通透性的需求。首先，商场在出入口及循环动线的配置上透过围绕中庭的方式，通过室内外空间的过渡与转换，让消费者可以在这里享受到漫步式的舒适体验；同时采用“凿壁借光”“以点连线”的手法，分散为三个中庭，形成中庭集群化，以主中庭为核心，两个小中庭为两翼，小中庭自发光、同时借主中庭自然光，破除压抑感。　　 

　　悦茂购物中心整体突破了传统社区商业的杂乱无章的建筑风格，以社区Mall的模式进行改造，最终为社区居民提供了一个开阔、舒适的购物空间。

　　将体验融入商业的邻里生活新中心　　 

　　优质的商业可以在潜移默化中改变人们的消费习惯，推动一种更理想的生活方式。建筑的难题攻克后，定位及招商的难题迎面而来。　

　　对悦茂购物中心而言，想打造一个体验式家庭购物中心，项目原有的缺陷不可忽视。项目体量较小，造成业态丰富度不足，各业态缺乏相互支撑，无法有效构建购物中心品牌生态圈。同时还不具备设置超市、影院以及体验业态的空间条件，从而限制了业态的多样性。　 

　　尽管硬件因素不如意，但项目方仍然要求高品质的初心不改。经过对原有项目的升级改造，悦茂购物中心分析了周围社区居民的刚需，发现日常生活用品消费需求旺盛，以及娱乐休闲业态急缺的情况突显。

　　为了能为社区居民打造一个真正满足他们日常需求的商业，悦茂购物中心从空白点突破，以“精品化+传统商业升级”为发力点，补足区域欠缺资源，给予周边社区居民前所未有的消费体验，社区精品超市、五星级影院、儿童娱乐业态等重磅加入，赋予项目更多内涵，为周边社区居民带来更理想的生活、消费空间。　　 

　　悦茂购物中心通过增设非标准影院、引入盒马鲜生等生活服务业态，增加了项目丰富度，方便项目周围社区居民享受超市购物及影院观影服务。跨界书店、五星级影院、精品超市等业态的出现，让社区居民享受到了前所未有的极致体验。而众多体验型创新业态的加入，无疑也是对项目自身资源和潜力的认可。

　　结语　 

　　作为现代城市的核心标志，商业场所是连接人们与城市的桥梁。在商业资源匮乏，消费需求亟待解决之时，悦茂购物中心的入市，不仅为社区居民的消费提供更多优质选择，同时推动了北京社区消费格局的迭代升级，引导了社区商业发展的风向。