2017中国房企销售金额TOP100：碧桂园夺冠 恒大排第二

　　2017年，中国房地产企业再次创造了一系列新纪录。观点指数经过全年不间断监测、分析和研究行业关键数据，在新的一年到来之际，继续发布2018中国房地产卓越100榜的前序榜单——2017中国房地产企业销售金额TOP100。

　　纵观行业，过去这一年，中国房地产逐渐进入建立长效机制的新时期。自2013年首次在政府工作报告中提出建立长效机制以来，相关内容经过不断完善，直到“十九大”明确提出“房住不炒”和“租购并举”等，将长效机制建设往前推进了一大步。

　　无论如何，2017年成为了中国房地产又一个转折之年，未来格局渐显——供给侧改革为出发点的方向继续深化，政策稳定性将延续，长效机制建设也将逐步完善。

　　一、宏观印象

　　关键词：租购并举、房住不炒、长效机制

　　从2017年初提出的差异化供地政策，到租赁住房、共有产权住房等公共住房建设的持续推进，再到“十九大”强调“房住不炒”和“租购并举”，中国房地产行业的改革大势已无可阻挡。

　　“十九大”报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

　　关于长效机制的内容，2016年中央经济工作会中已经提出：综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

　　总体而言，长效机制主要包括住房、土地、财税、金融四类政策工具。但在长效机制建设、住房制度改革和顶层设计刚刚起步并未成型的时候，继续坚持反对房地产投机，继续执行房地产调控政策，短期调控与长效机制之间开始相得益彰。

　　从2016年开始，房地产政策环境持续收紧。2017年3月中旬以来，以北京为首的各城市限购政策频出，限购、限贷、限售、首付款提升等逐渐浮现。

　　5月份，上海、长沙、海口、无锡、嘉兴、张家口、西安等约25个城市在各个方面出台了加强版房地产调控政策，内容囊括信贷、公积金提取、商品房销售等。

　　2017年第三季度，大量二三线城市出现了更为严厉的“四限”政策，再加上金融去杠杆等措施，可以预见，未来一段时间内，维持政策常态化将是必然现象。

　　据不完全统计，截至目前，全国有超过60个城市或地区出台了160余次调控政策，集中涉及限购、限贷、限售，还囊括信贷、土地出让、商住房、公积金贷款等一系列政策。经过持续而有力的调控，房地产市场开始转向平稳健康发展。

　　资料来源：各政府部门网站、观点指数综合

　　此外，房地产税的立法和实施也在有条不紊地推进，不动产登记制度逐渐完备的情况下，房地产税的未来也已隐约可见。

　　资料来源：中央及各政府部门网站、观点指数综合

　　资料来源：中央及各政府部门网站、观点指数综合

　　二、行业扫描

　　关键词：调控、10万亿、小年、住房租赁

　　2017年，宏观政策面持续趋紧，房地产销售量价增速双下滑的影响下，房地产投资继续下降，新开工增速持续回落。

　　国家统计局数据显示，2017年1-11月份，全国房地产开发投资100387亿元，同比名义增长7.5%，增速比1-10月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资68670亿元，增长9.7%，增速回落0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。

　　数据来源：国家统计局

　　市场成交方面，1-10月，全国商品房销售金额达到102990亿元，提前两个月达到10万亿大关。在2016年创造的10万亿新纪录基础上，楼市成交进一步攀升。

　　但另一方面，2017年全国商品房销售金额和销售面积增速呈现逐月下降的趋势，到10月份，已经回落至新低点。

　　国家统计局数据显示，1-11月份，全国商品房销售面积146568万平方米，同比增长7.9%，增速比1-10月份回落0.3个百分点；商品房销售额115481亿元，增长12.7%，增速提高0.1个百分点。

　　数据来源：国家统计局

　　价格方面，“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果继续显现，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳。

　　但是在一二线城市房地产调控政策日益趋紧的背景下，包括三四线城市在内的非传统热点区域楼市开始活跃，逐渐成为拉动房地产市场的主力。

　　数据来源：国家统计局

　　初步测算，11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点。

　　另据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续14个月回落，11月份比10月份分别回落0.3和0.2个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅比上月略微扩大0.1个百分点，二手住宅价格同比涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续4个月回落，11月份比10月份分别回落0.3和0.2个百分点。

　　展望未来，在长效机制和调控政策作用下，2018年房价将回归基本面，重点城市价值将会继续凸显；对于房地产企业来说，经过连续两年销量大年之后，2018年将会是成交小年的声音逐渐扩大，似乎新一轮的周期底部将到来。

　　关于小年，业界普遍认为，2018年全国房地产销售可能会出现整体性的下降，销售面积和销售金额同时下跌的可能性极大。其次，城市分化会更加明显，一二线城市房价仍将维持当前局面；成交量明显下降的三四线城市，房价也难有上涨的动力。

　　与此同时，房地产调控政策继续收紧的情况下，住房租赁市场成为了2017年新的风口，各级政府先后出台多项政策，支持住房租赁市场发展。

　　资料来源：各城市政府网站、观点指数综合

　　12月底，住房和城乡建设部对2018年工作任务作出部署，即继续深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。

　　在住房租赁的这片蓝海中，金融的支持力量已经显现，多家商业银行宣布进军住房租赁市场。除了建行以外，工行、农行、中行等也都推出了自己的产品和服务。

　　11月2日，建行在佛山与广东省住建厅、佛山市政府达成了住房租赁合作协议。

　　11月16日，工行表示，将向广州住房租赁市场提供5000亿元授信资金，并推出租房贷产品“租e贷”。

　　12月18日，交通银行广东分行同知名房企签订租赁合作协议，给予万科、保利、佛山市建鑫住房租赁有限公司在内的签约主体合计1500余亿元意向性授信额度，专项用于金融支持住房租赁业务。

　　除此之外，腾讯、阿里巴巴、京东等为代表的互联网巨头也在纷纷进入住房租赁市场。

　　三、土地观察

　　关键词：限房价、竞自持、流拍

　　2017年上半年，土地市场反应继续火热，但下半年在资金来源收紧、入场门槛提升的调控影响下，土地市场回归稳定，成交楼面均价溢价率回落。

　　1-11月份，房地产开发企业土地购置面积22158万平方米，同比增长16.3%，增速比1-10月份提高3.4个百分点；土地成交价款11436亿元，增长47.0%，增速提高3.7个百分点。住宅用地成交楼面价继续上涨，溢价率则开始回落。

　　数据来源：国家统计局

　　供应方面，全国各类土地推出量由降转升，其中尤以住宅用地推地量增幅最大。在推地方式方面，“价高者得”的招拍挂出让方式被逐渐革新，“竞自持”“限房价”“限地价”“熔断”等新出让方式开始试水。同时，土地资源进一步加速向大型标杆房企集中。

　　分城市来看，WIND数据显示，截止2017年11月，一线城市北上广深年内供应的住宅用地已经达到228宗，与2016年全年相比增长约50%；合计供应住宅土地的对应规划建筑面积约2816万平方米，与2016年全年相比上涨62%。

　　其中，一二线城市土地供应明显加速，多个城市的土地成交金额超过千亿，其中北京和杭州超过2000亿。

　　资料来源：观点指数综合

　　企业方面，一个值得注意的现象是，中大型房企在土地市场上的拿地能力远强于小企业，从而推动了行业集中度的加速提升，并且看上去比销售集中度的提升更加猛烈。

　　以碧桂园、万科为例，2017年以来，碧桂园拿地金额超2200亿元；万科则在土地市场取得229个项目，总拿地金额达3000亿元。

　　成交继续上涨的同时，土地流拍现象也频频出现。据不完全统计，2017年下半年，全国共有约260宗土地流拍。总的来说，未来三年部分大城市土地供应将有所回升，并将更多倾向于租赁住宅。

　　此外，因为限售价、限地价、限自持等诸多限制，众多房企早已选择抱团取暖，以联合拿地的方式获取土地储备。

　　在这个“规模化”越来越重要、集中度越来越高的环境里，充足的土地储备成为企业扩张的前提，“尽量多拿地”、“拿好地”成为企业的普遍共识。

　　标杆龙头房企出现加速拿地，也说明规模化扩张越快速的房企，出现了存货加速下行的现象，补充土地储备的需求更加强烈。

　　四、企业论衡

　　关键词：5000亿、分化、创新、转型

　　企业是市场活动中的主体，2017年，房地产企业的生态呈现怎样的一种境况？

　　最为显眼的是以“碧恒万”为代表的标杆房企群体，不断扩大规模销售，而紧随之后的千亿级、百亿级房企数量也愈来愈多。

　　在规模化的另一面，则是房企集中度不断提升和分化加剧的局面。大型房企市场占有率不断提升，并购现象越来越普遍。

　　在规模化的同时，创新业态与多元化转型成为房地产企业的新风口，住房租赁市场正被越来越多企业关注。从联合办公、共享办公到长租公寓，住宅市场之外，存量市场已经是行业的新蓝海。

　　据不完全统计，截至到年底，全国有超过50个城市出台了有关住房租赁的政策。

　　除了存量市场，通过产业协作、产城融合、物流、文旅小镇等模式拿地，也是2017年行业普遍的现象。

　　2018年，中国房地产企业“分化与转型”的趋势仍然将持续，在即将可能到来的“小年”里，备好粮草的企业无疑将过得更为舒服，而粮草就是土地，以及现金等有限资源。

　　1、碧桂园强势夺冠，恒大、万科之后谁为先锋？

　　观点指数·2017中国房地产企业销售金额TOP100榜单显示，碧桂园、恒大、万科成为本年度销售金额前三强。三家企业均实现了超过5000亿的销售，成为中国房地产首三家完成一半“万亿”目标的企业。

　　最为耀眼的当然是榜首销冠碧桂园，从第一个月开始就成为销售金额TOP100榜单第一名，全年一直遥遥领先，从未受到万科和恒大的实质性挑战。

　　总结过往，碧桂园距离6000亿仅一步之遥，而在两年之前就已经是行业远景的“万亿”时代目标，似乎也已不再遥远。

　　从2013年首次突破千亿大关以来，碧桂园几乎是以跨越式的速度扩张，不到4年时间就完成了1000-5000亿的增长。

　　最后几个月，碧桂园没有任何失误，万科和恒大基本上已经失去了逆转夺得第一的可能；而三强之争中，恒大则很快缩小了与万科之间的距离，并最终超越。

　　三家企业全年销售总额达到1.6万亿，所代表的无疑是行业集中度提升，大型房企市场占有率越来越高的分化现象。

　　这是一个行业的风向，龙头标杆房企则是行业的风向标。

　　恒大是2016年度的销售冠军，年初之时，不少分析一直认为本年度恒大仍然是销冠的有力争夺者，但事情发展显然不如外界所猜测。

　　沽出了所有永续债之后，恒大继续致力于“回A”大业，同时重新把“效益”摆上台面，提出“规模与效益”并重的概念。

　　恒大的改变，使其无法在本年度与碧桂园一较高下，不过最终还是成功实现了对万科的逆转。

　　万科连续两年错失销售冠军，本年度位居第三。虽然5000亿已经是非常庞大的规模，但总是略有遗憾。

　　住宅开发之外，万科已经建立了商业地产、物流地产、长租公寓等经营性业务，日益呈现出明显的多元化转型思路。

　　2017年8月的中期业绩会上，万科董事长郁亮曾对外公布集团的五大业务类型：核心业务（房地产开发和物业管理）、优势业务（商业开发运营与物流）、拓展业务（长租公寓和冰雪度假）、摸索业务（养老和教育）、潜力业务（“轨道+物业”和混合所有制改革）。

　　这五大业务类型，基本涵盖了房地产行业当前和未来的热门方向和发展重点。

　　2、融创抢跑，保利后发，3000亿之上的分水岭

　　将关注的目光从最抢眼的三强上面移开，可以看到，位列第四的融创也是不容忽视的“黑马”。

　　并购万达集团大量物业之后，融创的规模化扩张进一步加速，并跃升为增长最快速的大型房企之一。

　　2016年，融创录得销售金额1550亿元，而本年度增长至约3600亿。在收购乐视和万达中的孙宏斌，仍然领导融创极速规模化扩张。

　　据观点指数不完全统计，融创2017年以来并购动作仍然持续不断，分别为——26亿收购链家6.25%股权，150亿入主乐视，17.23亿再增持金科6.17%股份，23亿元收购融科智地合肥及武汉项目剩余权益，100亿收购天津星耀五洲项目75%股权，21亿收购重庆江北嘴国际金融中心项目60%股权；32.32亿收购大连润德乾城166万方项目，438.44亿收购万达13个文旅城91%股权……

　　3000亿是2016年房地产企业第一梯队的标志性数字，在本年度则成为了第二梯队的一个分水岭。除了融创之外，达标3000亿的房企还有一家——保利地产。

　　保利地产是3000亿以上规模房企中唯一一家国资央企，目前排名前5的企业合共录得销售金额约2.27万亿，以全国商品房销售金额11万亿计算，占比刚刚超过两成。

　　因此，保利地产仍然有进一步规模爆发的可能——目前机会在于对香港上市平台保利置业的整合。

　　自从11月30日晚首度披露整合方案，保利地产与保利置业整合一事就备受资本市场关注。

　　2016年收购中航，2017年整合保利置业，未来是否还会有更多收购兼并大动作，助推更加快速发展？保利地产的答案是“有”。

　　3、千亿房企继续扩容，五家企业成功晋级

　　仅仅几年前，千亿房企还是整个行业的绝对重量级明星企业，数量稀少。到今天，千亿房企数量已经迅速扩大至17家，销售金额总和达到4万亿，

　　龙湖地产、招商蛇口、新城控股、世茂房地产、旭辉集团五家企业在本年度成功实现突破，成为千亿俱乐部新成员。

　　这个趋势在年初就已有所体现，并且龙湖、招商、新城均提前至少一个月达标千亿，使得最后一个月并无多少悬念。

　　以龙湖为例，早在年中6月份时就已达到900多亿销售规模，是上半年增长速度最快的房企之一。7月份达标千亿之后，龙湖放慢了规模增长速度，下半年仅录得约500亿销售金额。

　　龙湖地产并不仅仅专注于规模扩张，在兼顾盈利表现的同时，商业地产、创新业务方面也在加紧布局。

　　招商蛇口在2015年底完成重组之后，经过2016年和2017年两年的加速发展，已经成为地产央企中的标杆之一。曾经的“招保万金”四大A股上市房企，最终全部都没有掉队，在2017年度均已晋级千亿。

　　虽然港股私有化方案未能成行，新城控股本年度依然成功上位千亿。对于一直向外界表示规模重要性的新城而言，这个结局无疑是美好的。

　　“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权”，这是新城加速扩张的信条以及追逐的目标。同时，新城在商业地产领域的目标同样令业界惊讶——到2020年发展布局100个吾悦广场。

　　世茂房地产早就已经是上市房企中的标杆之一，但规模化发展方面连续几年表现出原地踏步的现象，直到2017年才如愿进入千亿行列；旭辉与新城有些类似，但旭辉的扩张速度似乎更为坚决，达成千亿所花费的时间也更少。

　　17家千亿房企基本座次都已排定，2000亿之上的绿地和中海，一个曾经力压万科冲上榜首，另一个一直是效益和成本管控的标杆，财务表现和盈利能力领先行业。

　　绿城集团、金地集团、华润置地、华夏幸福是2016年初次进入千亿俱乐部的成员，本年度均维持了稳健的增长。

　　4、中大型房企市场占有率加速提升，2018谁将冲击千亿？

　　纵观榜单，除了17家千亿房企，还有22家500-1000亿房企。也就是说，500亿规模以上的中大型房企数量已达39家，销售总额达到5.64万亿，占2017年度全国商品房销售总额几乎一半。

　　展望2018年，千亿之下排名首位的是中南置地，在900亿的基础上进一步冲击千亿基本毫无难度。

　　除中南置地之外，900亿规模的房企还有正荣集团、阳光城集团、泰禾集团，三家闽系房企本年度均取得了较大的增长，距离千亿仅一步之遥。

　　值得注意的是，12月28日，正荣集团披露有关香港上市的计划与信息，计划正式挂牌进行交易的时间为2018年1月16日，IPO募资达40.8亿港元。

　　800亿-900亿销售规模企业分别是雅居乐、鲁能集团、荣盛发展、富力地产等企业，也是2018年潜在的千亿房企。

　　虽然业内普遍认为2018年将是楼市“小年”，但对于有所准备的中大型标杆房企而言，继续维持规模增长是可以预见的事情，上述企业若全部成功晋级千亿，未来一年千亿房企数量将扩大至25家。

　　“大者愈大、强者恒强”的企业分化与集中度提升局面已经持续数年，在可以预见的未来数年，这种局面基本不会改变。

　　举一反三，当上述房企晋级之后，还有哪些房企将在未来几年有机会冲击千亿？纵观榜单，700亿规模的企业有中梁地产集团、融信集团、金科地产、蓝光发展、远洋集团；600亿规模则包括有中国金茂、首开股份、祥生地产、滨江集团。

　　500亿级别的企业数量也不少，分别有龙光地产、首创置业、中国铁建、融侨集团、美的置业。当然，这些企业冲刺千亿还需要持续数年的努力。

　　在后规模化时代，土地和资源越来越集中在中大型房企周围，若不出现重大战略失误和经营挫折，对于这部分房企而言，维持较快速的规模增长是可以预见的事情。

　　5、TOP100入榜企业冲刺200亿，后规模化时代如何做大规模？

　　在万亿时代只走过一半道路，千亿成为行业一个门槛之时，曾经的百亿门槛早已消失在行业规模化发展大潮中。

　　观点指数·2017中国房地产企业销售金额TOP100榜入榜100家企业，全部均已达标百亿，最低金额超过150亿。

　　扩大至200亿，达标企业数量则为88家，不难预见，TOP100企业全部超过200亿的未来不远。

　　88家200亿级房企销售金额总和达到7.2万亿，占全行业销售金额总和的比例约为56%。以此类推，TOP100企业销售金额总和为7.4万亿，占比约为58%。

　　但一个显而易见的现象是，全国房地产市场规模已经达到一个周期的顶峰，中大型房企市场占有率越来越大的背景下，中小型房企规模扩张的道路将越来越狭窄。

　　并购是其中一个必由之路，而多元化、发展创新型业务和存量市场成为新蓝海，就已经是顺理成章的事情。