房企7月销售额集体“跳水” 部分企业在逆周期拿地

作者：宋虹姗

根据各大上市房企公开发布的数据，7月份头部房企出现销售额集体下降的现象。其中，万科、融创、恒大、绿城、新城控股等企业销售额环比降幅均超过20%。

今年4-7月份头部房企销售额变化情况（单位：亿元）

（备注：红色标记数字为4-7月最低月销售额，顺序按环比降幅排列）

有业内分析师表示，7月份是下半年企业销售铺排的第一个月，销售额相比6月下降是正常现象。

但从图表可以看出，列出的8家企业中，除万科，其余7家房企7月份的销售额都出现近4个月新低。

虽然7月是往常说的淡季，但大规模的“跳水”的确不常见。同比去年看，中达证券研报同时亦显示，TOP100房企在7月实现销售额10041亿元，同比下滑7.6%，是年内百强销售额首次出现下滑。中海等企业今年7月份的销售额虽然同比去年增长，但销售面积却同比去年同期下降。

有企业内部人士透露，如果按权益销售额计算，一些房企的销售降速会比公布的数据更加明显。

一位来自大湾区的一线营销人员反映了最近的压力，“7月楼市的确”冷”了，一部分因为贷款在缩紧，一些意向购房者贷不到款，买房变难了。“

在“暴雷”、“交房困难”、“政策收紧”等关键词频频刷新之下，这位营销人员明显感受到购房者的观望情绪在加重。

融资端的“天气”也不太好，据中国指数研究院统计，2021年1-7月，房地产企业共融资13168亿元，同比减少8.54%；7月单月占比15.46%。累计融资额继续下降。在融资收紧的情况下，销售额下降会让房企现金流压力加剧。

为了缓解现金流压力，有的房企打算“躺平”，降低拿地投资。自今年 2月全年集中三次供地的政策出来后，企业经历过“赔钱也要拿地”、抱团取暖的状态，但第二轮集中供地开启前，有房企的态度来了个大转弯，甚至要放弃拿地了。

01

第二轮集中供地热度下降

深圳在上周五叫停了第二轮集中供地，8月6日晚间，深圳公共资源交易中心发布公告称，中止第二批集中供地挂牌出让工作，具体出让时间另行公告。公告还表明，已交纳的竞买（投标）保证金将原路退回开发商。

今日下午，上海的第二轮集中供地宣布将延迟到9月集中发布公告。本周，天津、青岛两城市也相继叫停了集中拍地的活动。

有消息称 ，深圳第二波集中供地，报名参与的只有保利、华润等央企国企，民营企业选择躺平，从牌桌上撤下，拍地积极性直线下降。

把已经上缴的保证金悉数退还给报名开发商是个重要的信号。中指研究院指出，“原路退回已交纳的保证金，很可能意味着深圳此次中止交易并不只是简单的延期，而是一次‘大修’，土拍规则甚至供应地块都有可能发生变化。”

前天，一份来源自然资源局的会议文件流传甚广，内容核心是“单宗地块竞拍溢价率不得超过15%”、“在达到地价或溢价率15%上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价”。另一方面，违规融资拿地的动作是原则，贯彻严查。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，流传的自然资源局文件内容，可以从源头降低土地价格，会形成对于开发商 一定程度的“让利”，使市场盈利预期逐渐改善。

但另一个角度的推测认为，第一轮集中供地并没有出现土地市场降温的情况，反倒让一些城市的一级土地市场更火热，通过调整规则来控制溢价率，避免误导市场。

第一轮已经完成土地出让的22个城市合计出让住宅土地高达802宗（不统计商业地产），合计土地出让金也达到了10530亿，平均土地溢价率达到了14.7%。楼面价平均达到了10002元每平米，相比2020年同比上涨了15.1%。

中原地产首席分析师张大伟表示，因为第一轮住宅土地供应没有达到降低地价的预期，很多城市的溢价率和成交土地价格都是历史最高纪录，这种情况下，第二轮土地如何供应成为了市场关注焦点。

02

悲观的资本市场

8月初地产股有一波集体反弹，截至12日收盘 ，A股房地产指数同比8月2日上涨6.53%；恒生地产指数近两日涨幅也近6%。

但这种调整有可能是短暂的，因为房企来自于销售、投拓、融资端的压力并未有明显好转。

今年7月，房地产行业信用债融资同比下降20.40%；海外债融资同比下降43.90%；信托规模同比下降17.60%；ABS融资同比上升64.20%。ABS成为唯一正增长的融资方式。

中指院分析师表示，往年的7、8月为信用债发债高峰，但今年7月环比并未出现明显增长，而前两月信用债发行处于周期性低谷期，连续发行疲软，境内债券的融资能力恐怕力不如前。

另据贝壳研究院统计，7月境内发债企业中国有企业占比66%，国有企业发债的平均票面利率为3.58%，整体拉低了7月境内债券利率水平，实际上债券利率分化严重。如国有企业背景的首开、远洋境外债券利率分别为3.25、2.70%；而民营性质的汇景、上坤融资利率分别为12.50%、12.25%。

资本市场反应往往会形成“连锁效应”。明源存量地产首席研究员艾振强对作者表示，地产行业里，一旦企业不增长、甚至规模降低，代表可能出现危机。但凡运营良好企业，一定要保持增长，反之则会引起资本市场的“怀疑”，带来估值降低、评级下调、借贷利率上升等负面效应。

03

拿错一块地全公司白干

规模企业的资金更充裕，而中型房企的日子明显不大好过，本周围绕着宋都、祥生、宝龙三家企业的拿地乌龙事件被热议。

按说谈判合作操盘项目的进度和细节企业甚少对外公布，不过本周杭州房企宋都股份，回复交易所监管函，内文中将3个月前的分别与祥生、宝龙的两宗土地合作纠纷，直接对外曝光。

5月7日、8日，宋都股份在杭州拿下5宗地块，土地总价45.84亿元，其中8号地块17.83亿元，12号地块8.9亿元。

宋都股份控诉称，5月7日竞得8号地块后，即与祥生控股（02599.HK）浙北区域达成合作意向，“双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式，即50%：50%股权联合操盘开发。”

当日晚间，祥生相关人员至宋都公司洽谈合作事宜；5月12日晚，祥生方在微信里明确已向董事长汇报，合作协议无需修改并已在内部走流程。次日，祥生方电话通知不再合作。

对宝龙地产（01238.HK）的“控诉”，在于追偿宝龙未能达成合作的违约金。

宋都竞得12号地块后，宝龙方主动接洽，并签订了合作备忘录，按照50%：50%的股权比例开发，并强调“如一方违反上述约定，违约方应支付守约方2000万违约金”。

一周后，双方未签订正式合作协议，宝龙方明确表示放弃合作。

业内人士看来，土储规模告急的宋都在没有详细达成谈判之前急于拿地，祥生、宝龙的失约，直接加大的公司的财务风险。

谚语中“撑死胆大的”冒险时代一去不复返。行业下行背景下，三家企业的拿地闹剧就是恰当印证，有业内人士感叹，如今的房地产企业太需要利好了。

04

仍有企业在逆周期拿地

有企业躺平、有的迫于资金压力不顾面子“开撕”、也有企业在做大规模。

万科今年在拿地层面，明显加大自身的权益占比 。据国盛证券数据，万科拿地权益比不断提升，到达近几年高点，7月拿地金额口径权益比为88.3%，面积口径为80.7%。1-7月万科拿地全口径金额1337.4亿元，同比上涨59.3%。

从万科今年拿地布局来看，1-7月公司加大了在长三角城市的布局力度。自6月以来万科拿地城市能级有明显提高，国盛证券统计，6、7月在二线城市拿地金额占当月比分别达到70%和65%，而在2-5月均为50%以内。

业内人士对作者表示，主要原因是企业不“不差钱”、现金流相对充裕，而且资金便宜，“别人不太敢拿的时候，可以有一个比较合理的价格”。

不过，随着行业销售下滑，融资环境趋紧，地产企业在拿地上应该会愈加理性。

有消息称 ，今天上半年拿地体量排在前列的融创，已经停止拿地，融创要转变战略、变得更“安全”。根据贝壳研究院统计，截至5月27日，全国首批集中供地房企权益拿地金额中，融创中国639亿元的权益成交金额领跑。年内，融创中国通过公开市场拿地已超过900亿元。

政策端也在“提醒”房企要控制拿地节奏。

7月26日，据财联社报道，继“三道红线”、上报商票数据之后，监管部门再出手，试点的几十家重点房企，被要求买地金额不得超过年度销售额的40%。

这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

早就不谈“躺着赚钱”的房企，在认真思考“活命”的路子，一位营销人说，回款压力之下，下半年在二三线城市的价格厮杀会更惨烈。7月销售额集体下降是个重要信号，房企需要解决的“近忧”越来越棘手。