戴德梁行：上海米其林餐厅达30家 高端餐饮迎发展机遇

　　12月30日，全球领先的房地产服务商戴德梁行在上海举行第四季度市场报告会，就2017年的中国餐饮业发展、整体住宅市场、投资风向、商用写字楼等方面进行了专业与独到的分析和解读，尤其是面对近期政策频出，综合住宅服务部以详细的数据报告分析行业现状并预测未来市场趋势。

　　米其林标准重塑餐饮市场  高端餐饮迎来发展机遇

　　戴德梁行华东区商业地产部数据显示，在城市化的推进下，未来的中国餐饮业具有巨大的发展潜力。目前，更多的家庭选择在餐厅饭店就餐，而商场里餐饮业比例也越来越高，为连锁餐饮品牌发展提供了广阔的市场机遇，这两点因素将为中国餐饮业的发展提供充足的动能。未来，消费者也将对餐厅提出更高的期待，特色的美食、安全卫生的餐品和高品质的就餐环境将成为消费者关注的焦点。

　　在高要求的市场环境下，国内的餐厅综合水平也在逐步提高。至今，上海地区入围米其林的星级餐厅已达到30家，超越了首尔（24家）和新加坡（29家）。米其林星级餐厅评定《米其林指南》隶属法国轮胎公司米其林，该评定已成为餐饮行业的全球权威鉴定机构，对餐厅食材、制作技艺、烹饪水准、创新程度的要求都极为苛刻。

　　随着国内米其林餐厅的兴起，国内餐饮大环境也受到了影响。米其林的标准为中餐制定规范的评价体系提供了范例，餐饮市场的标准随之提高，餐厅间的竞争变得更加激烈。市场内逐步建立起完善的餐饮评价体系，重塑产业生态链。 戴德梁行高级董事、华东区商业地产部主管饶伟刚评价道，米其林为中国餐饮企业提供了走向世界的机会，同时为中国传统餐饮的全球推广和传播提供了平台。预计未来北京、成都、深圳等地将会陆续被米其林旋风所袭，米其林餐厅对于大众依旧会产生现象级吸引。　　

　　住宅市场稳字压仓 豪宅市场门槛提高

　　根据戴德梁行调查数据显示，延续去年的政策压力，今年上海市新建商品住宅市场成交量大幅下降，成交均价则较为平稳；虽新增供应持续低迷，但整体住宅市场也基本延续了自2015年初以来的供不应求的态势。

　　从整体住宅市场大环境来分析，可以看到其成交分布城郊化明显，且主要成交住宅集中在外环以外，约占总成交的79.1%；另外，在政府限价等措施的导向下，2017年各环供应量均有不同幅度的锐减，但年度成交量仍高于同区域的新增供应量; 其中跌幅最大为内环以内，供应量同比下跌87.9%，成交量同比下滑72.1%。据戴德梁行华东区综合住宅服务部数据显示，目前市场需求依然充足，供应量的持续低迷是成交量下降的诱因之一。而从价格来看，2017年各环线季度均价基本保持平稳。虽然郊环以外成交价格略有涨幅，但其均价（四季度均价约为31,067元/平方米）仍低于全市均价约35%，其区域内的大量成交，有助于稳定整体市场价格。

　　土地市场方面，在经历过前两年的热潮之后，今年上海市的住宅用地市场迎来了降温，全年共成交31宗普通商品房用地，且在分布上更向城市外围拓展，主要集中在上海西部、南部及北部，传统核心区基本无土地供应，价格也趋于平稳，2017年成交楼板价约为32,132元/㎡，溢价率约为7.4%（2016年成交楼板价约为54,316元/㎡，溢价率约为133.1%）。戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏认为，未来新建商品房城郊化明显，会进一步带动城郊发展，而大力推进租赁住房市场的政策也助力稳定住宅市场。据统计，今年上海市租赁用地成交多分布在高新产业区域，与商品住宅土地出让分布相比，更靠近城市中心。在未来，更多的租赁住房将用于保障科技、创新、创业人才的居住。根据资料显示，上海“十三五规划”计划增加租赁住房70万套，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。

　　豪宅市场方面，在国际超级城市豪宅市场价格总体呈上升趋势的环境下，上海本地的豪宅市场门槛也在逐年提高。根据数据显示，2017年上海豪宅套均总价约3,143万元/套，是2012年的1.39倍。同时，由于整体豪宅市场供应稀少，2017成交量同去年比随之下降了73.7%，共成交23.2万平方米。

　　从区域来看，上海豪宅市场成交区域正向城市外围拓展，大虹桥、金桥等具有发展潜力区域逐渐发展为新兴豪宅区；各区域成交均价差异并不明显，但由于物业类型分化显著，所以总体呈现出地理位置越远套均总价越高的趋势，其中中外环间套均总价更高达7,000万/套。伍惠敏认为，“豪宅是上海国际化的名片， 豪宅市场应更为市场化，并与国际超级城市比肩。” 

　　大宗交易波澜壮阔 新兴投资风口涌现

　　2017年，上海房地产投资市场风起云涌，大宗交易量截止目前共计已经达120宗，累积交易金额连续第二年突破千亿级别，达到1200亿元，相较2010-2015年的年均400亿左右有了大幅度的上涨，目前略低于2016年。从市场热度来看，在上海地区的物业类楼盘中，作为主流的办公写字楼依旧最受青睐，而近几年新兴的公寓物业占比有所提升。

　　据戴德梁行投资及顾问服务部的调查报告显示， 2017年上海写字楼成交金额和成交面积分别占总量的75%和70%。根据戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事卢强交易经验分析，上海写字楼项目成交主要可分为三大类：第一，传统市场中位于核心CBD满租写字楼资产，其特点为租客质量高，租金收益稳定，退出流动性强；第二，陈旧写字楼或酒店，在完成商业资产交易后，整体或部分多被改造为写字楼，作为符合潮流与趋势的城市更新概念主要载体，这一类楼盘在今年成交案例中明显增多；第三，以虹桥商务区、凌空及五角场为例的新兴CBD区域高品质物业。

　　在最近10年，大宗物业交易资产价格持续攀升，这个在同一个物业多次交易的价格案例以及同一区域的不同时间交易价格中可以得到鲜明验证，与此对应，10年间写字楼的租金回报率持续下降，虽然单位租金本身在递增。

　　在未来上海房地产市场的新一轮投资风口将出现在长租公寓和联合办公类楼盘。2017年长租公寓市场规模已超过4000亿元，至2020年，其数量将有望突破1000万间；而以共享、升级为核心理念的联合办公楼盘也将迎来投资机遇，目前，上海市存在的联合办公楼盘主要分为重资产运营为运作模式的基金模式，和以轻资产运营为代表的wework、裸心社等两大类。

　　如今的上海大宗物业市场，价格攀高与投资回报率低已经逐渐成为新常态。但根据卢强判断，目前这个趋势的拐点依然还没到来的迹象。未来投资人投资一线城市，依然应将目光聚集在城市更新项目、另类资产包、及有望成为优质核心办公楼以及长租公寓的项目上。

　　新格局下迎来挑战 写字楼市场步入崭新时代

　　2017年，上海甲级写字楼租赁新增供应量140万平方米，同比去年增长27%，达到历年最高水平，使得全市甲级写字楼存量突破千万平方米。需求方面，全年吸纳量105万平方米，比去年增长41%，但供需压力尚存。总体来看，租金价格整体保持平稳，但受到大规模供应影响下空置率仍呈现略微攀升迹象。

　　行业成交方面，根据戴德梁行写字楼部的不完全统计，电子信息科技、内资金融业、生产制造业构成2017年上海写字楼租赁成交的三大主力行业，整体为市场贡献近6成的成交面积。在互联网蓬勃发展的浪潮下，电子信息科技类行业出现超级租户、专业服务业的新宠”联合办公”进驻甲级写字楼的现象也频频出现。

　　今年上海写字楼市场呈现出四个特征：第一，客户升级需求强劲，包括核心商务区内同区升级、跨区整合搬迁，推动新竣工项目的吸纳表现。第二，北外滩、世博、大虹桥等新兴商务区逐步成熟、租金稳中有升，核心区集中度较高的内资金融业向新兴区迁移也更加活跃。第三，核心商务区内较旧的甲级写字楼的租赁压力增加，越来越多的存量楼宇主动通过改造升级提高自身的竞争力。第四，今年租户主导市场特征也非常明显，体现在看房周期变长、第三方激励措施提高、商务条件弹性增大等。

　　2018年，上海写字楼供应继续攀升，新兴区延续供应主力、核心区多点开花，品质将实现不断超越，带给租户更广泛的选择余地。同时，在需求方面，上海稳健的经济态势预示着写字楼需求的小幅增长。戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁指出，核心区搬迁现象虽然活跃，但搬迁客户中80%仍选择同区域或就近搬迁。核心区行业粘性较强、需求平稳，给板块内及周边项目创造了机会。预计未来核心与新兴商务区将在主导行业、价格梯队、产品特点上形成优势互补与平衡发展。