房企生存战：三家龙头销售过5000亿 50家抛千亿计划

　　2017年的房地产市场暗流汹涌，不仅龙头房企竞争激烈，百亿、500亿、千亿级房企也是挤破了头想进入相应的排行榜。

　　2017年12月31日，克而瑞发布《2017年中国房地产企业销售TOP200》排行榜，碧桂园登顶居第一，万科连续第三年屈居第二，2016年的第一名恒大跌到了第三，但三家均超过了5000亿；从全榜单来看，房企之间分化加剧，前100强房企占比历史性突破50%，市场加速集中。

　　对于中小房企而言，龙头房企5000亿的销售难以望其项背；而进入千亿阵营，则意味着可能拿到未来十年的入场券，因此在近期，包括时代地产、禹洲地产、龙光地产等超过50家房企提出了销售千亿的目标，向市场和投资者喊话。

　　1月4日，一家规模在300亿左右的新兴房企高管对21世纪经济报道记者表示，小房企要实现弯道超车，必须在规模上先走出来。企业规模太小不利于生存，不利于长远发展；未来1000亿将成为房企生存门槛。

　　房企分化加剧

　　2017年的冠军恒大让位于碧桂园，融创中国突进成为新四强之一，2016年跌出前十的华润置地，2017年终于扳回一局，重回前十。

　　2017年末的这份房企销售排行榜，仅前十强的变动就显得惊心动魄，故事多多。

　　排行榜显示，碧桂园、万科、中国恒大TOP3龙头房企均破5000亿，第四至第六名融创中国、保利地产、绿地控股均突破3000亿，中海地产超过2000亿，位列第七；龙湖、华夏幸福、华润置地位列8、9、10，均超过了1500亿。千亿房企数量则达17家。

　　TOP10房企中，融创是上升最快的一家，2017全年同比大幅增长140.3%至3620亿，同时四季度业绩增长1573亿，高于碧桂园的1526亿，成为四季度冠军。

　　千亿企业中，龙湖、新城、旭辉、泰禾增长较为显著；而非千亿企业中，中梁、蓝光、美的、新力也加紧扩张，同比增长均超过100%。

　　随着房企销售业绩的增长，各个级别的门槛均有了不同程度的提升。从金额来看，TOP30梯队房企门槛提升幅度最大达51%。TOP50房企门槛从2016年的310亿提升23%至381亿。

　　中大型房企的市占率也大幅提升，前100强占比突破了50%。在一些重点城市，大型房企更是赢者通吃。

　　比如，保利地产在广州单城实现销售300亿，万科在深圳、北京销售均已超过300亿，相当于一个中型房企的份额。

　　二线城市的集中度提升也是如此。保利成都公司宣布单年销售额突破200亿，碧桂园以224亿元在东莞夺魁。

　　中国指数研究院数据显示，万科几乎全部以前三的位置，“通吃”一、二线城市以及小部分三四线城市，如东莞、佛山和中山。

　　1月2日，中指院分析师朱敏指出，百亿（及以上）房企在重点城市销售额市占率较高，严格调控的热点城市集中度更显。其中，千亿、500亿以上房企十大城市销售额市占率均值分别达 26.7%、37.0%；500亿以上房企在北京、杭州、南京、天津的市占率超40%。

　　此外，在市场集中度提升趋势下，土地资源也在集中。50家房企2017年招拍挂拿地金额高达22420.3亿元，同比增长74.4%；拿地面积37546.7万平方米，同比增长 81.4%。

　　1月3日，易居中国执行总裁丁祖昱预计，未来各梯队房企行业集中度将进一步提升，2018年TOP4房企总规模或近3万亿，TOP10房企集中度有望达到35%。

　　在2017年的榜单中，千亿房企数量达到了17家。丁祖昱预测，千亿房企即将再度扩容，2018年有望超过30家。据克而瑞统计，近期有50家房企都提出了千亿计划。

　　小房企风险加大

　　总体而言，规模增长仍是2017年房企的主旋律。尽管房地产市场承受调控高压，但在惯性热度和三四线去库存的利好释放下，百亿房企仍有良好的销售表现，2017年仍是房地产的“大年”。

　　朱敏指出，从各阵营销售额及增长率来看，“越大越强、强者恒强”的竞争法则已成共识，房地产行业已进入资源主导阶段，规模型房企具有较强的资源集聚效应，优势资源不断向大型房企倾斜，中小型房企的生存压力进一步加剧。

　　从2017年的数据来看，除了销售增速稍逊于部分中型房企，千亿及以上的大型房企，在拿地、融资、并购等方面全面碾轧中小型房企。

　　根据中指院数据，1000-5000 亿房企增长率均值为53%，主要凭借布局、产品、品牌等优势，在市场波动中以更灵活的调整能力，实现业绩跨越；500-1000亿房企更多是“黑马”，增长率均值为84%，以更高的周转率、杠杆率、执行力加速赶超。

　　300-500亿、100-300亿房企则主要把握深耕区域或城市的市场机遇，围绕区域城市热度轮动趁势扩大销售，销售额平均增速分别为59%和 21%。

　　不过，中指院指出，100-300亿房企业绩波动较大，不乏业绩下滑的企业，在激烈的竞争下面临较高的运营风险。

　　在拿地能力上，中小房企也不如大型房企。500亿以上阵营房企拿地金额占销售额比重均值超40%；300-500亿、100-300亿房企拿地金额占销售额比重均值分别为35.9%、26.8%，与500亿以上房企差距拉大，且拿地城市更集中于二线城市，拿地竞争力相对较弱。

　　在融资能力上，千亿以上房企的海外债发行规模领先。2017年，千亿以上房企海外发债938.6亿元，其中恒大海外发债规模达593亿。

　　500-1000亿房企信用债发行规模领先且具有低成本优势，发行信用债规模高于300-500亿和100-300亿的房企，其中龙头房企和央企融资规模优势明显。

　　基于较强的销售和融资能力，大型房企也积极介入并购。500-1000亿、1000-5000亿房企收并购金额占比最高，分别为50.8%和34.6%，其中融创、阳光城及泰禾收并购金额占拿地总额比重分别高达78.1%、76.7%和 68.9%，而招商蛇口、旭辉、融信等房企也在30%以上。

　　在各方面能力不足及市场集中驱使下，加大合作力度成为百亿房企分担运营风险的选择。

　　中指院选出的50家百亿房企中，有38家采用合作拿地方式，权益拿地比例均值为86.1%，其中，中南、远洋及首创等更倾向于联合拿地，权益拿地比例在70%以下。

　　不过，未来对于中小房企而言也并非全无出路，深耕区域市场便是其中一条，如北京首开、深圳鸿荣源集团等。

　　1月4日，中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者指出，排行榜榜单的数据也是有水分的，会随时变动，在资金收紧下，未来多家“假百强企业”会有资金链断裂的风险，尤其是新加入榜单的企业。

　　“未来中国房地产市场，将由大而全的公司和小而美的公司构成。”张大伟认为，龙头房企将在全国占主流，但在小城市，或个别一二线城市，地方性龙头企业的地位也将难以撼动。