恒大等龙头房企谋科创资源落地 缓冲利润增长压力

　　房企2017年年报披露已进入尾声，主流房企利润爆发已经成为定局。更为关键的是，往年销售项目在2017年得以结转，照此逻辑，房企在2018年实现增长的可能性也非常大，但此后的业绩增长前景似乎就没那么明朗了。

　　在这样的背景下，房企如何保持业绩与利润的增长？高力国际华东区研究部董事陈铁东指出，由于传统的住宅房企在一二线城市拿地的难度越来越大，做传统的住宅房地产开发，利润就会有所挤压，因此房企有多元化经营的需求，产业地产是其中一个路径。

　　龙头房企也已在科创产业资源落地上有所动作。4月17日，恒大集团对其科技产业的三大中心进行揭牌。此前的4月9日，恒大与中国科学院签约合作。

　　无独有偶，此前的4月13日，在由复旦大学、杨浦区政府、绿地集团共同主办的上海智能产业创新研究院、人类表型组研究院和复旦绿地科创中心启动仪式上，绿地集团董事长张玉良指出，产业发展到目前，在中国科技的创新、科技与市场的结合，已经成了大企业促进社会进步的最重要动力。

　　复旦大学校长许宁生透露，上海智能产业创新研究院和人类表型组研究院，首期落户于复旦绿地科创中心，目前公司化运营模式顺利运转，今后复旦将继续着力推动复旦学科优势与市场资源、内地资本优势的深度结合。

　　利润下滑压力

　　目前来看，房企看重产业资源落地，一个主要原因就是多元化布局以开拓新的利润增长点。据2017年年报披露的信息统计，大部分房企在2017年狂飙突进，以刚迈入千亿阵营的阳光城为例，2017年，阳光城营业收入、归母净利润、资产规模均上涨近七成。在业绩发布会上，阳光城管理层坦言，2018年的销售结转将体现在2019年与2020年，在市场调控大环境下，要保持2017年的各项指标高增长确实有难度。此前， 绿城中国执行董事兼总裁曹舟南就在业绩会上指出，房企现在反映出来的毛利率，是在2013-2015年所拿土地的盈利体现，这两年房价表现空间较大。

　　但从2016年开始，部分房企拿地开始激进，但那时候的地价已经非常高了，进入2017年，地价整体水平是下调的。因此曹舟南指出，这会反映在2020-2021年的收益上。

　　纵观上海2016年的多幅高价地，现在尚无一入市。21世纪经济报道记者现场所见，只有建发、首开、中粮合作开发的位于宝山的“央玺”目前已开放小区参观但开盘日期待定之外，其它多幅土地仍处于在建状态。高价地对于企业的利润吞噬不言而喻，此前有媒体报道，2016年信达地产实现净利润8.8亿元，仅财务费用一项就高达7.14亿元，同比增长195%。

　　正如曹舟南所言，“绿城也一样，2017年的毛利率水平未来将很难复制，我们也要等到项目大面积交付之后，才会实现高毛利率”。

　　从2016年开始，房企纷纷涉足产业布局，包括特色小镇、长租公寓、共有产权房、物业租赁、物流地产、联合办公等领域。

　　保利、招商蛇口、旭辉、龙湖、碧桂园、恒大等龙头房企在2017年先后进军长租房领域，目前已初具规模。碧桂园表示三年内将建100万套长租公寓。

　　阳光城也在早期布局多元化产业，寻求新的利润增长点。在2017年，通过整合阳光控股6大产业，阳光城在产城探索上取得实质性突破，连续签约青岛童装小镇、常州影视小镇、延安教育小镇。公司亦继续发挥并购专长，全年新增并购项目52个；通过三旧改造、法拍、城市更新等方式，全年新增项目3个，计容面积46.9万平米，新增权益货值51.34亿元。

　　绿城则有意加快推进轻资产业务的步伐，曹舟南指出，轻重并举的发展格局不仅能形成有利互补，也能对冲行业风险。“假设绿城中国的利润总额到150亿元，50亿元是由轻资产固定收益构成的，另外100亿元是浮动收益，这一利润构成是我们的战略目标。不管怎么调控，甚至越调控固定收益比率越高，收益越大，浮动收益降下来。当市场处于正常情况下加大浮动收益的增长”。

　　产业资源导向

　　与前述房企产业布局的路径不一样，复旦绿地科创中心拟通过创新链、产业、资本三方面工作驱动，形成及孵化投资、建设、经营管理等功能为一体的创新创业投资建设平台，试图在全国科创新格局中发挥引领作用，打造具有全球影响力的科创发展引擎。

　　复旦绿地科创中心运营负责人陆秋贤接受21世纪经济报道记者采访时透露，前不久绿地刚发起了绿地科创金融联盟。出于企业转型升级的需求，加上绿地自身资本优势，今后将加速科创平台的发展。她指出，绿地已经提前多年布局产业资源，此次科创平台的落地，也有助于内部产业协同。

　　高力国际华东区研究部董事陈铁东分析指出，房企搭建科创平台，往往出于两方面需求。首先，科创平台的研发功能能够提升区域的科技水平，同时通过引进大型企业，把总部设在该区域，就有比较强的税收保障，以及实现人员就业等；其次，房企还需要满足内部对于开发产业地产的经济效益，即企业内部投资收益的要求。成功开发产业地产能为企业带来良好的现金流。近年来，由于交通可及性的不断改善，配套日趋完善，商务产业园区越来越受大量企业，特别是科技企业的欢迎。同时科研用地上开发的具有研发功能的项目，也很受研发类企业欢迎。产业地产所产生的租金、销售收益可以提供开发企业较好的投资回报。