高力国际：2017年北京优质商铺物业首层平均固定租金同比增长1.2%

　　1月24日， 全球领先的房地产服务上市公司高力国际今日召开“城市领袖 锚定未来 |高力国际华北区物业市场2017年回顾及2018年展望媒体发布会”，就2017年北京市的写字楼、零售、产业及工业地产、投资四大板块以及沈阳和天津二线市场的表现进行回顾并对2018年做出展望。　　 

　　优质商铺物业市场新增供应有限，但对租户活跃的调整及升级持续推动需求　　 

　　2017年，北京优质商铺物业市场共有三个新项目入市，市场总存量同比增加4.9%至约560万平方米。其中两个新项目位于新兴区域，使得新兴区域存量在总存量中占比微升至62%。市场需求保持强劲，成熟物业对租户持续的调整和升级带动租赁交易的活跃度，除餐饮业态外，服饰和生活休闲类品牌也录得大量新租，“新零售”与传统零售的融合进一步显现，包括盒马鲜生、超级物种等新零售业态在京陆续开业，商铺市场需求日益多元化。活跃的市场需求推动空置率同比下降0.8个百分点至3.1%。同时，2017年北京优质商铺物业首层平均固定租金同比增长1.2%至人民币816.1元每月每平方米。其中，核心区域新增供应有限，而优质项目积极调整且不断升级，租金同比增长1.5%。新兴区域净吸纳量增加，空置率降低，显示出更加强劲的消费需求，租金同比增长2.4%。投资市场成交频繁，共录得九笔大宗交易，多为业绩平淡或经营不良项目的转手。　　 

　　展望未来，建筑面积总计约53万平方米的六个优质商铺物业有望于2018年入市，较多的新增项目将小幅抬高空置率0.7个百分点至3.8%。新增供应将有可能加剧现有项目之间的竞争，预计未来餐饮、服装、生活休闲、配饰及电子产品体验店等业态仍将保持积极的扩张态势。现有成熟项目调整升级更为活跃，租金仍有上涨空间。但考虑到80%以上的新增供应位于新兴区域，鉴于新兴区域租金低于整体平均水平，预计2018年租金将降低0.5%至812.4元每月每平方米。　

　　北京物业市场回顾与展望　　 

　　甲级写字楼物业市场新项目释放受抑制的需求，租户呈现多元化趋势　　 

　　2017年，合计租赁建筑面积约39.0万平方米的八个新项目完工入市，致使北京甲级写字楼市场总存量同比上升6.5%至约637万平方米。以坚实的经济基本面为支撑，租赁需求稳健，净吸纳量于2017年达34.1万平方米，较2016年上升约77%。新项目推升平均空置率同比上升0.3个百分点至8.3%，同时释放部分受抑制的需求，特别是来源于租户的搬迁和扩张的需求。内资企业仍为主要的需求驱动力并且租户逐渐呈现多元化，不仅来自金融、专业咨询和IT行业，亦来源于房地产、传媒、制造业和能源行业。就租金而言，由于需求稳定且若干高于平均租金水平的新项目入市，北京市平均租金同比增长0.4%至人民币331.8元每月每平方米。尽管如此，若干竞争加剧的子市场内，业主提供租金优惠、提高代理佣金或其他激励策略以期于年底达到或维持较高的出租率。投资市场内，机构投资者和自用买家持续对在京购置写字楼物业保持兴趣，尤其是自用买家。　　 

　　展望未来，鉴于若干项目延期至2018年，特别是北京又实施了的“停工令”，我们预计2018年供应将达顶峰，总建筑面积约100万平方米的十一个新项目将完工入市。并且自2018年起，CBD核心地块和丽泽金融商务区将成为新供应的目标区域。随着新增供给逐渐入市，我们预计全市整体空置率将从2017年底的8.3%上升至2018年底的14%。而租金将面临下行压力，预计2018年平均租金同比将下降1.2%。我们认为租户将利用这个机会优化其选址和成本控制。而业主则应将此视为提升物业品质和对租户服务质量的推动力。　 

　　物流物业市场需求极为旺盛，并实现满　　 

　　2017年，合计建筑面积约7.8万平方米的两个优质物流物业完工入市，市场总存量同比扩大4.2%至约195万平方米。来自电子商务零售商及第三方物流服务供应商的需求极为旺盛。受年末诸多网络购物节及北京市清除非法低品质仓库的影响，整体空置率创历史新低，同比下降6.2个百分点至0.0%，北京物流物业市场实现满租，并推动平均租金同比攀升10.2%至人民币42.8元每月每平方米。投资市场内，由于仓储用地稀缺且业主倾向自持，全年未录得整售交易，国内外机构投资者均对北京物流物业保持高度兴趣。　　 

　　建筑面积总计约20万平方米的四个优质物流物业计划于2018年入市。电子商务零售商与第三方物流服务供应商将继续为需求主要驱动力，预计新项目将迅速被市场吸纳。有鉴于此，空置率将继续保持低位，我们预计2018年整体市场仍将保持在接近满租的水平。这将支撑平均租金的持续增长，我们预计2018年平均租金将同比增长3.6%。鉴于北京未来新增供应将极为有限，需求将持续外溢至天津及廊坊等地并带动当地物流物业市场的发展。此外位于北京新机场与雄安新区间的新兴区域将陆续迎来新增供应，优越的地理位置及区域战略布局将使该区域受到更多关注。　　 

　　投资市场交易活跃　 

　　2017年北京投资市场活跃，特别是下半年整售交易频繁，全年共录得33宗整售交易，总金额超过人民币450亿元。物业类型涵盖写字楼、商务园、商铺、酒店及公寓物业，其中写字楼（包括商务园）仍是最受欢迎物业类型，其成交金额占总成交金额约42%。同时多宗非办公物业在交易后买家均有将物业改造为写字楼的计划。尽管多数成交仍位于非核心区域，但是今年在核心区录得包括王府井淘汇新天、东二环合生国际大厦、建国门W酒店等项目的成交，显示出投资者对核心区可交易资产的密切关注。　　 

　　预计2018年国内外机构投资者将继续对北京投资市场保持浓厚兴趣，特别是在对海外投资持续收紧的背景下。未来可交易物业仍以非核心区域为主，核心区域具有翻新改造潜力的老旧项目亦能吸引投资者的持续关注。同时，北京对商改住的限制以及政府对住宅租赁市场的大力扶植，我们预计未来也会有收购商业项目并改建为长租公寓的案例出现。此外资产包交易预计也会日益活跃。　　 

　　天津写字楼市场回顾与展望　　 

　　2017年共有两个新项目和一个现有项目的新区入市，带来总计约21.6万平方米的写字楼可租赁面积。天津优质写字楼市场总存量同比上升13.1%至约187万平方米。受坚实经济基础的支撑，天津优质写字楼市场需求大致保持稳定。2017年录得多宗大面积租赁交易，一改往年小面积占主导的局面。租户以内资金融行业为主，房地产和IT行业亦表现活跃。新近完工项目较高的品质和合理的租金吸引租户的搬迁与扩张。受新增供应的影响，全市空置率同比上升2.1个百分比至33.6%。新项目致使业主间竞争加剧，老旧项目业主提供租金优惠以挽留租户，平均净有效租金录得人民币96.4元每月每平方米，同比下降1.9%。　　 

　　预计2018 年新增供应约48万平方米，是自2002 年以来的最高水平，新增供应主要集中于海河和新兴子市场内。大量的新增供应将推升空置率至历史最高水平，于2018 年底达到约40%，同比提高5.9个百分点。新增供应集中的子市场内竞争加剧，致使这些区域租金受下行压力。鉴于业主间竞争加剧，市场将继续利好租户方。老旧项目业主需要在租金谈判和让步中保持灵活以避免租户外迁，因此我们预计2018年租金将下调约4.5%。　　 

　　沈阳写字楼市场回顾与展望　　 

　　鉴于市场竞争激烈以及空置面积较高，2017年全年仅一个新项目入市——茂业中心中区。另有一项目——中信泰富广场F1座因开发商调整经营策略而退市。受退市项目影响，导致沈阳优质写字楼市场总存量相对2016年减少 6千平方米至约150万平方米，沈阳优质写字楼市场总存量同比下降约0.4%。从全年表现来看，2017年下半年净吸纳量相比上半年提高85%，显示出沈阳写字楼市场需求有所回暖。全年优质办公物业吸纳量录得7.2万平方米。需求主要来自于现有租户搬迁升级需求以及新增金融机构与新成立企业数量的增加，行业以金融，服务业及高端制造业等行业居多。就区域来看，北站-市府区域交通及政策优势对新进入企业具较高吸引力。全市空置率同比下降5.0个百分比至35.1%。尽管市场总体存量较大，市场竞争仍较为激烈，但平均租金同比基本保持稳定，录得人民币88.3元每月每平方米。　　 

　　2018 年合计建筑面积约22万平方米的四座新项目预计将完工入市，新增供应分布于北站CBD，太原街及五里河子市场。较多的新增供给使得空置率将小幅上涨1.7个百分点，我们预计整体空置率将于2018 年底上升至36.8%。鉴于部分新项目的租金或低于市场平均水平，2018年租金将微降1.1%。但同时，我们应该看到辽宁自贸区沈阳片区的持续发展或将带动金融、高端制造业及科技领域的写字楼租赁需求。鉴于沈阳写字楼市场处于快速升级时期，我们建议业主应为租户提供更优办公环境及个性化服务，以期挽留现有租户并吸引新租户。