维克托与南谷之光 正佳广场寻梦“第三空间”环游记

　　编者按：“九层之台起于垒土”。改变总是从一个人或者一个企业开始，最终影响的却是整个行业，甚至一个时代。在国内商业地产领域，从来就不缺少创新，也不缺少勇气。行业得以向前发展，正是来自一个个企业的创新和勇气。从这个角度来看，那些拥有远见的企业的变化，正是商业地产未来变化的开始。

　　进入时光隧道，正佳广场掌舵者谢萌会选择的第一个下车点或是1956年美国明尼斯达州的南谷购物中心。

位于美国明尼苏达伊代纳的南谷购物中心（图片来源：中购联）

　　这是世界上第一座真正意义上的购物中心。在设计师维克托·格伦的手稿中，南谷购物中心是全封闭的、与外界自然环境相隔离且室内温度可控的生活中心。

　　“那里有喷泉、鸟舍、有大型公共艺术舞台、有海滨长廊、也有医学中心、学校和公寓，没有过多零售商业，是一个让大家能够亲密交流的第三空间。”

　　穿越六十年长路，维克托与南谷之光在广州天河路228号得以重现。从“亚洲体验之都”到“城市中旅游目的地”，正佳广场正在完成一场蜕变。

　　跨界场景体验、八大原创超级IP、极地海洋世界、演艺剧院、自然历史博物馆、热带雨林馆……正佳广场带来的商业“想象力”浪潮，一波高过一波。

　　在这场寻梦环游记的主角——谢萌——的眼中，他所有看似“不安分”的探索，实际上不过是在努力还原购物中心最初的模样。

　　这是一个让大家能够亲密交流的第三空间，亦是一个商业+娱乐+艺术有机结合的综合体。

　　“正佳广场里有一片海洋”

　　2008-2009年，正佳广场逐渐步入正轨，经历几次投资失败后，一场旅行意外打开了谢萌追寻购物中心“第三空间”新视窗。

　　埃菲尔铁塔旁的水族馆，一个卷发女孩儿正隔着玻璃与鱼对话，童趣一幕触动着谢萌内心最柔软的部分。

　　这种情感在参观迪拜购物中心水族馆时愈发强烈。彼时，谢萌的脑海中萦绕着一个念头，“能不能把这一切通通搬进正佳广场？能不能也给市民呈现？……”

迪拜水族馆（图片来源：公开资料）

　　虽说国外已有先例，但一座购物中心，一片蔚蓝大海，让它们在国内商业地产圈中擦出火花，无疑还是个“大胆”的尝试。

　　直到2014年，谢萌的父亲——正佳集团董事长谢铁牛才对外公布宣布，“要在正佳广场里有一片海洋。”

　　两年后，这成为了现实。近十天试运营后，正佳极地海洋世界于2016年1月28日正式开业。其位于正佳广场内西侧二层至三层，总建筑面积超5.8万平米，拥有共500种超3万只极地海洋动物。

正佳极地海洋世界（图片来源：赢商网）

　　毫无例外，第一个吃螃蟹的人饱受争议是家常便饭，正佳极地海洋馆亦如此。于是有人高举环保旗帜，杵在海洋馆门前表示抗议；有人掀起隔空骂战；也有人不屑，“这只是一个富家公子哥的有钱任性” 。

　　但在谢萌看来，理智的人会选择适应世界，只有疯狂的人，才坚持让世界适应自己。历史进步需要狂人。

　　“当我们在黑暗大森林，如果没有指南针地图，你所能做的，就是哪里有一丝亮光就主动凑上去，即便那是陷阱，也要将它变成机会，因为想象力就在机会当中。”

　　最后的事实证明，机会的确属于“狂人”谢萌。正佳集团提供的数据显示，开业第一年，上述景点项目的游客接待量就已达160万人次，预计到2020年年均游客量将超过250万人次。

　　“目前海洋世界仍处在试验阶段,第一年销售额已突破1亿元，2018年有望向3亿元目标冲击。”正佳项目负责人此前公开向媒体透露。

　　此外，正佳极地海洋世界已创下多项全球之最：是全球规模最大的室内空中极地海洋馆；有全球最大的44米亚克力单体水族展示缸；有全球最长的20米炫彩水母长廊、360度超大广角海底隧道等。

　　借由极地海洋世界探路，谢萌想从根本上扭转购物中心单纯依靠租金收入的商业模式。“（这是）不可持续，必须有超前转型、要先‘自杀’，然后才能‘活着’。将购物中心变成超级体验中心与旅游目的地，实现多层次混合收入结构，从开发商思维转变为服务商思维。”

　　于是乎，正佳广场完成了一次完美“大变身”，从单纯收租模式转变成了“租金+票务”双轨制。正佳初步计划，“到2018年业态配比将是体验类30%、餐饮类30%、零售类40%。”

　　当然，有了极地海洋世界打头炮，谢萌还在继续往正佳广场中装入其在那趟旅行中发现的有趣元素，例如演艺剧院、自然历史博物馆、热带雨林馆等等。

　　“有了客流量，招商已不再是这座购物中心的第一要务，而是复合型功能之一，跨界转型成效明显。”有外界如是评价。

　　“商业与文化的融合之道”

　　华丽橱窗、逗趣海洋馆、优雅剧场、神秘雨林……正佳广场，这座42万平米的Shopping Mall何以包罗万象？

　　维克托·格伦（Victor Gruen）创建的世界上第一座购物中心——南谷购物中心——给出了答案。

　　在这里，零售商业并是不主角，喷泉、鸟舍、大型公共艺术舞台、海滨长廊、医学中心、学校和公寓等才是维克托·格伦重点塑造的角色。

　　这也正是谢萌所向往的乐园。对此，其曾想对外如此解释称，“我们选择了商业和文化的融合之道，相当于同时关注了人性中的物质和精神，并一直在做两者之间的平衡。”

　　的确，无论形态如何变幻，“打动人心”才是体验的最终目的，正如谢萌曾被小女孩与鱼的对话感动那般。

　　“生活中不仅要有科技的翅膀，心灵上还要有羽毛般柔软的翅膀。万物生长皆遵循平衡之术，中庸之道， 这是中国人的东方智慧。”谢萌曾如是说。

　　“商业+文化”已然成为正佳广场驰骋群雄争霸的天河路商圈的金戈铁马，而谢萌的那些“大胆”想法则掀起了国内购物中心的一场学步潮。

　　“海洋主题购物中心”则是典型范例之一。购物中心多场景跨界、环保生态理念盛行当下，海洋馆与购物中心的新CP组合已是大势所趋。

　　除了售卖门票外，开发具有独特创意和海洋文化内涵的室内儿童娱乐产品，打造海洋主题文化内容创意制作业务，研发海洋主题娱乐产品及文化演艺、餐饮等，都为购物中心打开了另一营收渠道。

　　自2014年起，佛山乐从天佑城、成都海滨城海洋馆、郑州锦艺城购物中心、BHG北京华联粤海新天地购物中心次第开业，它们身上或多或少正佳广场极地海洋世界的影子。

国内海洋主题购物中心案例（部分）汇总（资料来源：公开资料 制图：赢商网）

　　以位于宁夏银川的BHG Mall北京华联悦海新天地购物中心为例，该项目中的BHG幻太奇海洋公园于去年10月21日正式揭牌。

　　这是中国西北首家将海洋公园引入购物中心的商业项目。BHG幻太奇海洋公园不仅可供消费者欣赏游玩，还是一个集海洋生物研究与展示、环境教育、海洋科普、海洋文化传播等多功能于一体的休闲娱乐空间。

BHG幻太奇海洋公园目前正在装修，预计2018年5月正式建成。

　　“传统商场在中国已经式微。商场和购物中心的经营者都知道，他们必须重视商户搭配或所提供的商品，重视人们不能在网上买到的东西——体验。”仲量联行相关人士评价称。

　　当然，极地海洋世界仅仅是谢萌对“第三空间”追寻的一个很小很小部分，如何完成正佳广场从“传统购物中心”到“城市中心旅游目的地”，再到“世界知名旅游目的地”蜕变，才是其终极野心。

　　据了解，目前正佳正在逐步提升游客的数量，当前有20%是真正的游客，“未来争取达到40%”。

　　不过，谢萌清楚的是，单丝不成线，独木不成林。要让正佳成为真正的“世界知名旅游目的”必须依靠整个天河商圈的协同作战。

　　作为广州天河路商会会长的他此前表态称，“商业项目对城市来说决不是一家企业的事，而需各商业企业共谋城市繁荣，协同作战提升商圈影响力，引领城市新消费。”

　　如何拧成一股绳？谢萌给出的方案是，用更鲜明的品牌——“Tinho Town”打造整个天河商圈，让广州成为世界旅游名城和旅游目的地。

　　以上看来，尽管路有藩篱，但正佳“极地海洋世界”冒险之旅让国内商业地产圈突破了传统观念束缚，真正思考人与商场的本质关系何在，这是其寻梦环游记最好注解。

赢商网以《商业一小步，时代一大步》系列报道，

记录这些具有创新和勇气的企业和购物中心。

2018年4月10日~12日，第13届商业地产节即将举办

与大佬们聊聊商业地产的曾经与未来的变化，一起向这些先行者致敬！