中国购物中心的2005年:正佳广场率先扛起“体验式”大旗

——中国购物中心进化轨迹系列报道

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赢商网 http://www.winshang.com2017年06月15日15:58来自:赢商网 陈佳妍
核心提示:回顾中国购物中心发展的2005年,亚洲最大购物中心正佳广场开业,带来中国首个“体验式”购物中心;而这一年,天河城亦首次尝试走出广州。

  在不少行业人看来,2005年,中国购物中心发展第9个年头,也是中国商业地产出现“拐点”的一年。

  一方面,早前急于开发的购物中心初尝“苦头”,资金链难以为继、运营经验不足、山寨低端假货充斥市场等问题暴露,导致购物中心烂尾的烂尾,倒闭的倒闭,这一年,“购物中心热”开始出现降温的苗头。

  另一方面,问题曝光促使商业地产行业进行深度反思,这有利于推进中国购物中心开发与管理迈向理性、科学和精细化的道路。

  数据亦同步证实,拐点的出现,致使2005-2006年间中国购物中心开发速度有所放缓,均维持每年6%-9%的开发增速,但不可否认,“造Mall”仍然是彼时中国商业地产的集体运动。

年份 新建购物中心数量 同比开发增速
2003年 155 43.50%
2004年 207 33.50%
2005年 220 6%
2006年 240 9%
2007年 368 -16.50%
数据来源:中国产业信息网

  此外,据国家统计局数据,2005年全年社会消费品零售总额达67177亿元,比2004年增长12.9%,其中,批发零售业零售额56589亿元,增长12.6%;餐饮业零售额8887亿元,增长17.7%

  这说明,全国消费市场规模仍在持续扩大,巨大的消费力隐藏在每年两位数增长的数据当中,而当时,以百货为业态核心的购物中心功能太过单一,不能满足日益“挑剔”的消费需求,惟以丰富多元业态为核心的转型,才能挽救购物中心于危机。

  同样是这一年,号称亚洲最大的购物中心,曾被盖上“十年烂尾”头衔的正佳广场专题阅读)(相关干货)终于脱胎换骨,为中国商业地产带来一座真正意义上的“体验式购物乐园”,其迄今十余年的发展历程,俨然一部中国购物中心发展教科书。

【2005年中国商业地产发展特点】

  1、关键词:造Mall运动

  从天河城,中国第一座真正意义上的购物中心开业算起,仅仅9年,全国在建及立项的购物中心已达200余家,总面积约3000万㎡,总投资额超过3000亿。造Mall,成为中国商业地产的集体运动。

  2、关键词:群Mall乱舞

  天河路1.5公里内,天河城、正佳广场、维多利广场等购物中心扎堆,构成广州第一商圈:天河路商圈的雏形,Mall集群的现象在东莞也有出现。

  3、关键词:购物中心走进郊区

  2004年以前,全国77%的购物中心建在城市中心区,另外,城市边缘区占18%,郊区5%;2005年,城央土地有限,以华南Mall为代表的购物中心率先走进郊区,二、三线城市也开始出现购物中心的身影。

  4、关键词:运营经验匮乏

  2005年以前,中国购物中心经历野蛮性开发,但由于建设理论贫乏、开发经验缺失、以及经营管理经验不足,中国购物中心发展一直处于起步阶段,鲜有成功的先例。

  另外,建设Mall对资金需求巨大,平均需要10亿元,且投资周期长,通常15年才能收回初期投入成本,涉及的因素众多而风险巨大,制约着过去中国购物中心发展的潜动力。

  5、关键词:购物中心主题化

  2005年,中国购物中心经历近10年发展,逐渐探索出适合“中国特点”的购物中心模型,这意味着购物中心开始标准化、规范化和主题化。

  同时,购物中心的功能逐步从单一购物向复合消费过渡,主题式购物中心登场,彼时号称亚洲最大购物中心正佳广场,便以“亚洲体验之都”为主题。

  起步阶段 形成阶段 发展阶段 成熟阶段
时期 20世纪80年代 20世纪90年代 2000年至今 未来十年
阶段特征 自发探索 主动尝试 全国狂潮 理性回归
发展动力 迫于竞争压力 新兴市场机会 高额回报诱惑 市场教训
开发主体 传统百货升级 大国企外资企业 大国企
外资投资机构
地方小开发商
资金、专业实力强的大国企
外资投资机构
开发模式 增加餐饮和娱乐的比例,传统百货的升级,本质上和购物中心是有区别的 严格按发达国家购物中心开发模式进行,持有物业为主,以收取稳定租金和物业增值实现投资回报 产生分化,机构出现,一部分传承了形成阶段的开发理念,形成中国特色,一部分开始投机,产权式购物中心盛行 大浪淘沙,经过市场磨砺,购物中心发展回归理性,规模、选址、开发理念、前期规划、设计、运营管理、融资渠道等体系逐渐成型
开发结果 没有影响力很大的代表项目出现 产生了一批具备“购物中心范本”效应的项目 导致中国购物中心行业经营状况差别巨大 -
数据来源:中国产业信息网

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