2018年1月房企销售TOP100：万科重回榜首、碧桂园滑至二位

　　榜单综述

　　1、三甲排位大异动 万科重回榜首碧桂园滑至二位

　　作为开年来，首次正面对决的月份，前三甲销售均破600亿元。其中万科在1月的排位赛中重回榜首，暂时领先碧桂园、恒大一局，以652.3亿元的销售额位居Top100首位。

　　过去的1月，万科最大的动作就是联手印力收购凯德20个购物中心，将商业独立运营后，万科将更多的精力放在住宅销售以及城市服务配套方面。过去的2017年，万科通过招拍挂、并购及合作等方式累计获得220个房地产项目，总建筑面积4868万平方米，权益面积2877万平方米。这也为今年的销售增长提供了充足的粮草。

　　2017年独领风骚的碧桂园则以608亿元跌至第二位，恒大1月凭借605亿元的销售额紧随其后。

　　过去3年中，销售前三甲的争夺一直是月度及年度重头戏。从一开始的“万恒绿”，到“恒万碧”，再到“碧万恒”，三甲房企经历过淘汰换新，也出现过较大的易位。从2018年1月的销售来看，万科、恒大、碧桂园极有可能仍将是今年的前三甲。只是排位如何，就看接下来的11个月中谁比较努力了。

　　暂时位列第三的恒大，2018年的销售目标是5500亿元，这个目标相较去年的5009.6亿元的销售额来说，还是略显保守。不过需要注意的是，恒大已成功将土地储备焦点由三四线城市移至一二线城市；在热点城市调控逐渐从严的趋势下，恒大的销售此举可能带来一定的销售下滑风险。

　　从1000亿到3000亿，再到5000亿，碧桂园只用了5年，对于立志成为内地销售规模最大发展商的碧桂园来说，单月608亿元的速度显得“理所当然”。只是，在新的一年中碧桂园能否刷新销售新高，销冠的位置能否一如既往，值得期待。

　　2、保利、绿地、融创3千亿之上如何奋进？

　　三甲之后，出现断层，没有一家房企实现300-500亿元的增长。去年跻身3000亿阵营的保利、绿地、融创，今年1月分别实现279、150以及220亿元的销售额，其中保利、融创属于仅有两家实现200亿销售的房企。

　　逐个来看，对于喊话“2018年要回到前五，未来两三年再站到前三位置”的保利来说，在1月超过融创位居第四，不过还是需要警惕来自融创的压力。过去的2017年保利合约销售3092.27亿元，即使算上保利置业的379亿元，也距离3652.6亿元销售额的融创落后181亿元。

　　未来在成功整合保利置业以后，能否实现董事长宋广菊口中的“重回行业前三”，可能需要保利再好好努力一番了。

　　“前有拦路虎，后有追兵”，面临同样境况的还有绿地。在2000亿元销售额上徘徊3年终于在去年顺利晋升3000亿元的绿地，首月就面临黑马的追击。从榜单来看，150亿元的销售额仅相当于2017年绿地的及格线。这一成绩也让绿地被金茂、中海、华夏幸福和龙湖挤出前6，屈身第10位。

　　融创新年继续“收割”，忙于冲刺规模的同时，还不忘了抽空收购万达股份以及处理乐视的相关事务。1月融创录得220亿元的销售额，这一成绩也让融创保持在第4的位置。

　　住宅之外，开年首月融创开始寻求在商业地产上更大的发展。1月29日，融创投资95亿元，收购万达商业退市投资人持有的3.91%股份，以实现商业地产项目的运营水平的提升和商业资源的整；1月16日，斥资5000万美元参与链家自如的40亿元A轮融资，占股1.56%。

　　3、金茂销售同比逾7倍 年内千亿房企或超27家

　　在上市的第十个年头，提出2019年进军千亿、5年内销售达到2000亿目标后，新的一年金茂就开始马不停蹄地赶超规模。1月份，金茂合计签约面积59.17万平方米，签约金额达到166.5亿元。需要注意的是，对比2017年，金茂首月的签约金额同比增幅就达到744.85%。

　　这也是榜单中，同比增幅最高的房企。166.5亿元的销售额让其一跃晋升至第7位，这个排名也较2017年末的31位提升了24个位次。

　　据观点指数不完全统计，进入新年金茂在土地市场暂无所获。但是仅2017年，金茂就斥资690亿元在公开土地市场上获取了21宗地块，新增土储合约409.39万平方米。在土储充足的基础上，今年金茂或许将成为下一个晋升千亿的房企。

　　金茂之外，去年迈进900亿俱乐部的中南置地、正荣、阳光城、泰禾4家房企都是千亿房企的有力争夺者。处于800亿阵营的雅居乐、鲁能、荣盛发展和万达商业同样是种子选手。从榜单来看，泰禾、中梁1月销售均超过百亿元，年内达标千亿或许近在咫尺。

　　需要注意的是，去年实现百亿到千亿跃进的龙湖，新年录得良好的开局，单月160亿元的销售额为龙湖年内冲刺2000亿元奠定了良好的基础。根绝龙湖2017年年会透露的信息，今年

　　龙湖打算供货3000亿元，另外还可能根据市场情况有所调整，弹性增加500亿元。这个数字也比去年1305亿元的供货高出近168%。由此看来，新的一年龙湖对规模也是势在必得。

　　过去的2017年，全国销售超过1000亿的房企达到16家。加上金茂、中梁，2018年这个数字或将刷新纪录，扩大到27家。未来，行业竞争可能只是强者与强者之间的较量。

　　4、销售超预期 Top100房企竞争更加激烈

　　进入新年，房地产行业的“小年情绪”蔓延，但是从房企的销售额来看市场似乎并没有普遍想象的那么寡淡。

　　2018年1月Top100榜单中，超过半数的房企销售额都比去年同期录得较大增长。其中东原、中梁同比增幅均超过200%。金科1月百盘齐开，期间录得销售金额78.11亿元，同比增幅超过150%。当中重庆区域公司开盘16个，首月实现54.5亿元，成为所有区域中的销冠。2017年金科的全年销售额为749.56亿元，距离千亿还有半个身位，接下来的11个月中如何把握销售节奏，将是制胜的关键。

　　对于房企来说要想实现弯道超车，规模是不能忽视的动能之一。在观点指数1月全国销售Top100中，位于榜单后半部分的企业表现稍微有点掉队。去年1月，Top100的门槛为7亿，而今年则下降至5.05亿元。按此估算，全年销售100强的进场金额或许将会进一步下跌，200亿元的门槛或许将难以预期。

　　在新的一年，房地产的集中度进一步提升，竞争更趋白热化。品牌房企逐渐成为房地产市场主力军的同时，小房企的生存空间也被进一步压缩。在1月全国销售Top100中，排名前20的房企占据TOP100销售总额的64.2 %，排名前50的销售额近乎占据整个榜单销售总额的87%。

　　随着调控进一步从严，土地拍卖市场的争夺不仅需要运气，还需要资金和合作支持，未来小房企想在土地市场中抢得一席之地会更加艰难；而需求侧、投机性需求被抑制后；小房企或将面临严峻考验。

　　市场综述

　　热点城市供应持续，房企拿地渐趋理性

　　“面粉”是房地产市场永恒的话题，进入2018年围绕土地的热点依然热度不减。

　　1月，土地市场最为显著的特征就是供应量整体环比下跌，同比增加4个百分点，出让金额同样出现环比下滑。

　　从不同城市观察，在“房住不炒”的概念下，一些过去房价上涨压力较大，库存消化周期较短的一线城市土地供应持续加大，土地出让价格也热度不减。二三线城市供货节奏有所减缓，成交面积和成交金额出现双降。

　　数据来源：观点指数整理

　　以北京为例，开年首月北京累计有15宗地块推出市场进行拍卖，土地面积合约119.58万平方米，成交金额（含流拍）532.63亿元。相比2017年25%的平均溢价率，2018年北京土地溢价率平均只有12%。

　　从上述表格可以看到，宅地仍然是房企争抢的热点，虽然受“控地价、限房价、竞自持”等条件约束，但还是录得不小的溢价率。

　　和北京类似，1月全国土地市场的主力仍然是品牌房企，在限售价、配建自持面积等土拍规则越趋多样化的大趋势下，严格的竞买规则无疑提升了开发商拿地门槛和难度。在接下来的时间里，强者恒强，小房企想在土地市场中抢得一席之地会更难，而品牌房企搭伙纳储也会更加普遍。

　　另一个明显的特点是，在保持抢地热情的基础上，房企变得更加理性。2018年1月，北京流拍地块3宗，而在2017年全年，北京住宅土地仅有2宗流拍；1月17日，佛山高明区一宗商住用地也因无人竞价流拍。

　　调控力度从严，租赁住房试点落实至13城

　　2018年开年初，兰州、合肥、厦门等地实现差别化调控，比如兰州市对住房供求矛盾突出的主城区从严实施限购等调控措施，对部分库存较大的偏远地区以限售替代限购。

　　就在市场认为住房限购措施是否要开始“松绑”时，住建部辟谣称，此次政策调整不是放松调控，而是从严调控，并提高调控的精准性。

　　1月16日，国土资源部、住房和城乡建设部联合批复的《意见》，同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

　　2017年8月，国土资源部、住房城乡建设部联合印发文件，确定第一批13个开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市，不过彼时落实的城市仅有北京和上海两个。

　　随着租赁住房试点落实至13城，也意味着进入2018年，调控态度继续强硬。

　　需要注意的是，在资金来源方面除了继续降杠杆外，银监会继续弥补监管制度的短板。去年12月，银监会下发的《关于规范银信类业务的通知》明确提及，商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产等限制或禁止领域。

　　进入2018年首月，银监会先后对违规发放贷款案、违规票据案进行处罚。1月首周，银监会一口气连下三道监管政策文件，密集程度远超市场预期。因此，强监管加上去杠杆无疑是2018年的关键词。

　　在遭遇严监管的情况下，房企也许将迎来融资难题和还债高峰。

　　房企提前“蓄水”，配股融资、海外发债现热潮

　　2018年，在现有去杠杆限制下，国内涉及到房地产贷款的相关渠道继续从严，在这样的大环境下，房企钱袋子被进一步收紧。因此，在1月的资本市场上，更为明显的就是房企“筹钱”的身影。

　　观点指数观察，仅在1月就已经有不少房企开始进行股权融资。1月17日，碧桂园拟以每股17.13港元的配售价格，配售4.6亿股现有股份，占已发行股本的约2.16%，此次配股融资将为碧桂园带来78.16亿港元；此外，中国金茂配股筹资33亿港元；新城发展折让配股筹资15.46亿港元。

　　需要明确的是，一般情况下配售股份会带来股价的相应下跌，融资成本也比债权融资成本相对较高。因此在选择多元的情况下，房企会更倾向于债权融资。某种程度上，配股融资成为热潮，是建立在信托、债券等重要融资渠道被限制的环境之下。

　　海外发债融资方面，随着金融监管越发严格，不少公司不得不转向了海外融资渠道。从2018年1月来看，香港资本市场有富力、碧桂园、旭辉、世茂等内房企业相继公布了发债融资需求，涉及金额均超过200亿港元。

　　其中，恒大是已公布所有债券融资当中额度最大的——1月的最后一天，恒大公布将发行180亿港元5年期可换股债券，集资所得款项将用于偿还债务及一般企业用途；更早之前的1月9日单天，就有泰禾、金科、碧桂园和时代地产4家内地房企先后宣布发行五笔美元债，总规模约27.75亿美元。

　　虽然房企将一部分的融资希望转向海外，但是在涉房贷款全部严控的情况下，房地产企业的“钱紧”窘境可能一时难以化解。

　　融创95亿收购万达股份，领衔房企合作、投资之最

　　竞争与合作并存仍是房企们相处的基础性特点。虽然在土地、产品上争得不可开交，但是进入下半场，学会同行“合作共赢”或跨界跃升才是一个成功房企的必修课。

　　2018年开年，首创与远洋就以61亿代价联合夺得北京孙河“限价房”宅地；进入月中，招商蛇口联手平安银行设立股权投资基金，为一二线项目输血，该系列基金总规模为约100亿元。

　　尤为值的关注的是，华夏幸福开始引旭辉、阳光城等入局，以房地产开发布局为基准，发挥各自的业务和资源优势，拓展合作领域。

　　业内普遍的预测是，过去华夏幸福常以信托方式引入资金方，而如今信托融资渠道被限制的趋势下，以股权方式引入房企合作方，不仅省去了高昂的融资成本，也有助于提高开发速度。

　　万达在1月份占据了整个行业的视线——1月29日，融创联合腾讯、苏宁、京东计划投资约340亿元人民币，收购万达商业退市投资人持有的约14%股份。其中，融创投资95亿元，持股比例为3.91%。

　　继去年7月的“世纪交易”后，融创和万达的合作在商业地产领域得到延续。融创表示，通过购买股份入股万达，使自己在商业地产领域与万达商业有更多的协同空间，有利于提升商业地产项目的运营水平和对商业资源的整合能力。

　　龙争虎斗，又相互借力。未来随着房地产市场进入下半场，房企间通过收购、参股、控股等方式实现“强强联合”，会愈加常态化。