恒大获得180亿港元融资大单 房企轮番发行可换股债券解码

　　继去年11月获得第三轮战略增资的600亿后，2018年恒大又开启了新的融资之路，这一次，恒大选择了此前鲜少尝试的股本集资。

　　1月31日早间，中国恒大集团发布公告称，其于1月30日与经办人订立债券认购协议。根据协议，恒大将发行2023年到期的180亿港元可换股债券，将按年利率4.25%计息，每半年支付一次。同时，恒大表示，如果本金付款不当地扣留或遭拒绝，该等债券将继续按年利率7.25%计息。

　　据观点地产新媒体查询，恒大是次可换股债券的初步转换价为每股股份38.99港元（可予调整），假设该等债券获悉数转换，该等债券将可转换为461,656,835股转换股份，相当于恒大于公告日期已发行股本约3.51%，及经发行该等转换股份扩大后已发行股本约3.39%。换言之，许家印及其联系人的股份将由发债前的77.17%稀释至74.56%。

　　根据协议，该等债券将以记名形式发行，每张面值200万港元，超出部分按100万港元的完整倍数发行。同时，恒大将向新交所申请该等债券在新交所上市及挂牌，亦将向联交所申请批准转换股份上市及买卖。

　　因此，恒大此次发行的可换股债也不会在香港向公众人士提呈发售。

　　值得注意的是，初步转换价每股转换股份38.99港元较恒大1月30日的收市价27.85港元溢价40.00%，较截至2018年1月29日止最后五个连续交易日的平均收市价每股约28.63港元溢价36.19%。

　　事实上，1月30日就有港媒曝料，恒大计划发行230亿港元永久可换股债券，集资所得款项将用于偿还债务及一般企业用途。

　　而在恒大正式公布发债后，该公司股票开盘下挫8.9%至25.35港元。

　　据观点地产新媒体了解，自从去年6月底完成全部1129.4亿元永续债的赎回工作后，恒大在融资方面的动作就有所减少。在其提出的降负债目标中，于2018年6月末，该公司计划将净负债率减少到140%左右，2019年同期降至100%，2020年中期，则争取下降到70%，然后保持长期维持在70%左右。据恒大2017半年报显示，截至2017年6月30日，其净资产负债率240%。

　　而在去年11月6日，恒大正式宣布第三轮战略投资结果，成功取得600亿增资。以2017年中报公布的数据进行模拟测算，新一轮增资完成后，其净负债率将较年中大幅下降近四成，全年净负债率预计亦将同比减少超六成。

　　而按恒大今日公告的表述，此次发行的可换股债券将筹集所得款项净额约177.57亿港元，用于为公司现有债务再融资及用作一般公司用途。

　　事实上，对房企而言，在保持规模增速的同时，融资始终是绕不开的必经之路。

　　一般而言，对于有着强烈资金渴求的房企而言，债券融资是常见的手段，不过在此前流行高息债券后，近日来可转换债券突然大热，成为房企追逐的新宠。

　　据观点地产新媒体不完全统计，1月17日至1月31日两周内，就有包括碧桂园、旭辉、宝龙、新城发展控股、恒大在内的5家房企先后宣布发行可换股债券，融资总金额高达387.36亿港币。其中，恒大180亿港元债券额度为5家发布可换股债券的房企中发行规模最大的一家，其次为碧桂园的156亿港元。

　　值得一提的是，与高息债券相比，这一轮房企集中发行的可换股债券都有一个显著的共性——利率普遍不高。其中，宝龙发行的19.9亿港币可转债券为零票息，旭辉的27.9亿港元可换股债券到期收益率为每年1.5%，新城发展控股将发行23.46亿港元可换股债券利率则为2.25%。

　　相比之下，恒大此次发行的债券利率略高，为每年4.25%，但相比恒大2017年上半年8.3%的平均借款利率已有大幅降低。

　　不过，从大环境来看，近一两年国内融资环境趋紧，也是房企不得不转向境外融资的原因之一。

　　2016年9月，银监会下发《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》称，不允许理财资金和表外资金投向房地产和开发贷领域。

　　1月30日，有媒体报道指出，部分银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务。可以预见的是，监管趋严之下，房企境内融资难度越来越大。

　　另一方面，对上市公司股价估值的看好，或也是房企转向股权融资的诱因之一。

　　从表面上看，虽然可转换债券的利率普遍低于美元债、票据及银行借款，但房企也要承担股价涨跌带来的风险。

　　以恒大此次发债为例，其规定的初步转换价每股转换股份38.99港元，较恒大1月30日的收市价27.85港元溢价40.00%，而27.85港元的收盘价则较2017年初上涨超过450%，换言之，若市场不出现巨大的变动，恒大股价在其债券到期日（即2023年）前溢价40%将是大概率事件，这也是股价曾被打压多年的内房股此前不敢轻易尝试这种融资方式的原因。

　　当中的逻辑是，此前许多内房地产股股价经历多年打压，远未达到持有人认为的应有估值，发行带有期权性质的可换股债券，一般都溢价三到四成，有一定吸引力，地产商也相对欢迎。

　　不过，香港本地市场一般对地产商大额批股集资较反感，可换股债券多加一项“期权”作为卖点，吸引的更多是香港以外的资金，这也是恒大此次发行的可换股债也不会在香港向公众人士提呈发售的原因之一。

　　总体而言，对房企来说，低利率或零息可换股债券的妙处，就在于营造出一个投资者看好的、明朗的行业未来。