万科的2017：紧抓城市配套服务商战略 多元化发展与做好农民

　　编者按：这是一个目不暇接创新的商业大时代，“岁岁年年”各不同。2017年商业地产行业发生了哪些变化，未来又将以怎样的姿态呈现于市场？标杆的嗅觉和行动总是走在行业前头，赢商网策划《2017年度标杆房企商业大事件解读》，以期从一二梯队商业地产房企一年的大动作中，窥视行业趋势。

　　（赢商网报道）“不要问你的国家能为你做些什么，而要问你能为国家做些什么。”彼时万科前董事会主席王石的话语犹在耳畔，新一任领航人郁亮就在万科集团2018年目标与行动沟通会上发表了“大时代 好企业”的演讲，“做时代的企业，造福于民，追求卓越”将成为万科2018年甚至是企业未来发展的主旋律。

　　回顾2017年，这家销售额迈入五千亿的房企虽然经历了董事会换届，王石郁亮交接，收购普洛斯、广信资产包等企业重大发展节点和事件，但“城市配套服务商”这一个企业核心发展战略却是郁亮等管理层紧抓不松懈的。而且这会是企业未来发展的重要战略和指引。

（图片来源：万科周刊）

　  多元化发展：商业、长租公寓板块优势明显

　　2012年底，万科开始提出城市配套服务商战略，要实现地产、物业、商业、物流、长租公寓、教育、养老、滑雪度假等多项业务齐头并进，多元发展。及至2017年底的万科南方区域媒体答谢会上，郁亮也一再强调城市配套服务商的战略目标。

　　在这个战略的指引下，万科2017年全年累计实现合同销售金额5298.8亿元，合同销售面积3595.2万平方米。而在万科的多元化业务当中，过去这一年发展最为火热且受人关注的莫过于商业、长租公寓等领域。

　　》》》商业平台 印力

　　作为2016年商业并购案不可或缺的一笔，万科收购印力引发行业内外多方关注，而这两者的整合工作也延续到了2017年。作为万科旗下全新的商业平台，印力承载了这个世界500强企业的所有商业运作及业务。

　　数据显示，截至2017年12月，印力管理资产项目100个，总建筑面积超900万平方米，同时布局北京、上海、杭州、广深、武汉、西安六大城市公司，管理全国近40个城市的商业项目。

　　值得一提的是，万科印力对于资本市场对接方面十分重视，5月份，万科通过其下属公司出资50.31亿元，与招银等专业投资机构成立两支专业商业地产投资基金，支持其持有的42项商业地产项目。

　　10月20日，印力集团通过官微宣布，“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”（CMBS）顺利完成发行，发行规模37.9亿元。随后12月14日，该CMBS在深交所成功挂牌。

　　》》》长租公寓 泊寓

　　2017年，国家大力提倡租购并举；这一年被定义为“房屋租赁元年”，众多房地产企业纷纷加入租赁市场，掀起长租公寓热。对此，万科也不甘示弱，多次公开喊话，要大力发展租赁业务。

　　不仅是积极面对竞争，万科在长租公寓领域其实早就“留有一手”。据万科方面透露，在2014年底该集团就成立了“万科驿”（后改称“泊寓”）团队，购置或者租赁闲置、低效的资产并进行改造，通过租赁、客户增值服务、不动产增值等方式获取利润回报。

　　回顾2017年万科中期业绩会上，董事会主席、CEO郁亮就表示，长租公寓已被列为万科的“拓展业务”之一，万科泊寓品牌今年已开业近3万间。另据官网显示，这个为青年群体提供优质租住空间及一体化社区服务的长租公寓品牌，目前已在广州、上海、北京、深圳、厦门、合肥、重庆、沈阳、福州、佛山、济南、乌鲁木齐13个城市上线，更多城市也在陆续上线中。

　　此外，万科对于物业、文娱产业、教育、养老、滑雪度假等多项业务也不放松，比如3月底万科物业就引入博裕资本、58集团两家战略投资者，对此，执行副总裁、首席运营官张旭提出，“万物生长”是万科物业的发展口号，引进战略合作伙伴主要是加快万科物业板块市场化进程，也是为“走出去”做铺垫。

　  普洛斯与广信资产包两宗大项收购案 物流、地产发力

　　过去这一年，“收购”成为商业领域不可忽略的一个关键词，既有万达融创富力世纪大交易，又有万科领投普洛斯、收购广信房产资产包等足以震惊行业的多项收购事件。

　　有业内人士表示收购之风可能会延续到2018年，这也是未来的一个机会点。比如就商业地产资产而言，会越来越受地产商或是行业的青睐，因为资金量大没有地方投，住宅地产有压力，惟有经营性物业和资产更有空间、增值保值。

　　》》》私有化普洛斯 扩充物流版图

　　万科在这一波“收购热”中也占据了非常重要的位置。尤其是在收购普洛斯交易上，被外界看作是其过去30多年来在海外最大胆的一次投资行为。7月14日，万科宣布其联合普洛斯公司现任CEO梅志明、厚朴、高瓴资本、中银投共同参与普洛斯的收购事宜，获得普洛斯及董事会同意，交易收购单价为每股3.38新加坡元，交易总价约为159亿新加坡元，折合约785亿元人民币，约116亿美元。随后普洛斯宣布退市，万科私有化普洛斯交易完成，持股21.4%成权益单一最大持有人。

　　这宗亚洲历史上最大的私募股权并购，为万科扩大物流地产的布局做了很厚实的铺垫。郁亮亦在2017年中期业绩发布会上表示，万科的物流地产在行业大概排名第四到第五位，但与普洛斯结合后，将追求成为全国乃至全球第一。

　　据赢商网查阅万科官网，万科物流业务板块于2015年成立，并以全新品牌“万纬物流地产”行走于行业。目前其运营及在建总面积568万平方米，运营及在建项目74个，进驻城市33个，服务客户61家。截至2017年6月，其开发并运营超过400万平方米的高标准仓库及产业园。

　　》》》551亿元收购广信资产包 增加土地储备

　　6月29日，万科一纸公告披露了其下属子公司广州万溪房地产通过公开拍卖竞得广信房产资产包，成交价为551亿元。此次交易之后万科获得广州荔湾区、越秀区等核心区域的16宗可开发土地，对应权益可开发计容面积约为211万平方米。

　　万科称，此次交易有利于其扩大在广州的土地储备、稳固与提升公司在广州的市场地位，进一步增强公司的盈利能力。

　　这不禁让人想起郁亮在6月30日年中业绩会上说的，“未来十年整个版图里核心业务--房地产开发和物业管理仍然占最重要的位置，”郁亮指出，无论未来新业务怎么发展，都不会减少核心业务的比例，而是继续保持稳定。

　  新旧交替 郁时代开启：务实做好农民

　　对于万科这家一直活跃在聚光灯下的房地产企业而言，人们所关注的也并非只有规模、销售业绩、业务板块等方面，比如单是一则人事变动公告或者融资情况等都紧紧抓住看客们的心。“万科无小事”不无道理。

　　不过2017年，除了业务多元发展之外，深圳地铁集团成为第一大股东、王石郁亮交接、董事会换届等重大事件确实也是万科企业发展史上值得记上一笔的。

　　5月初，深圳地铁受让恒大及其下属企业所持有的约15.53亿股万科A股股份，股份过户完成后，地铁集团直接持有32.43亿股万科A股股份，占万科总股本的29.38%，成为万科第一大股东。“万宝股权之争”日渐走向尾声。

　　而后在2016年股东大会上，作为企业的开创者、灵魂人物和领航者，王石正式宣布告别执掌数十年的万科，由郁亮接棒。同日内万科完成董事会换届事宜，选举郁亮为董事会主席，同时聘任郁亮为公司总裁及首席执行官、林茂德为董事会副主席。

　　随后的2017年年中业绩会上，郁亮提出万科要“做好农民种好地”，而且以后每逢公开场合必提“农民”。至此，沉稳、低调、踏实风格的“郁时代”正式开启。究竟这位新主席会带领万科走向何方？值得期待。