梁剑飞：开业成功不等于全部 壹方置业打好基础2018年要走出去

　　编者按：2017年，我们谈商业变革、谈中国品牌、谈渠道创新，万科收购印力商用的余音未熄，万达转让资产震惊行业，不可置否，商业企业在谋变。在场所端，消费者追求的也不再是产品本身，而是产品所处的场景，及场景中浸润的情感，商业项目也在变。

　　另一端，一批民族品牌正在崛起、创新，并在中国的商业地产版图上占据举足轻重的地位，场所端与品牌端正在构建更为持久的共生链，2018年，商业地产风向几何？赢商网全新视角，再度推出——“2018最强音”，建设性，前瞻性探索2018，谁将是意见领袖？

　　（赢商网报道）“这是最难的时代，同时也是最好的时代”。这句话用来形容2017年的深圳商业地产最恰当不过。购物中心遍地开花，同质化竞争无可避免，消费者需求越趋多元化，对于商业运营者来说，既有挑战又有机遇。

　　但在这商业领域不平静的一年里，出现了一个深圳体量最大、涵盖最丰富业态和品牌的购物中心——深圳壹方城。甫一面世，该项目就得到了多方关注。这不仅是鸿荣源的骄傲，也是鸿荣源集团高级副总裁、壹方置业|壹方商业总经理梁剑飞及其团队的心血和辛苦结晶。近日，赢商网专访到梁剑飞，带您一同走进壹方置业|壹方商业，了解壹方城背后的发展故事。

                 鸿荣源集团高级副总裁

             壹方置业|壹方商业总经理梁剑飞

　　壹方置业（深圳）有限公司，成立于2006年，系鸿荣源集团全资子公司，以“标杆型城市综合体开发+商业综合运营”的商业模式，在建城市综合体总建筑面积超过500万㎡，拥有储备商业用地量超1000万㎡。包括壹方中心、壹城中心、鸿荣源前海中心等多个超大型在建城市综合体，战略布局前海中心、宝安中心、龙华中心等多个深圳城市中心区域。另外壹方置业旗下的牛湖项目、观城项目、民治项目、沙井项目、西乡项目、宝山项目等多个综合体也均在筹备中。未来，壹方置业将立足深圳，布局全国，目前战略涉足武汉、重庆、长沙等多个中心城市。

　　经过多年的快速发展，壹方置业目前已形成三大商业产品线：区域综合型购物中心——壹方城系列、城市集群型商业中心——壹方天地系列及精品主题型购物中心——壹方汇系列，因其创新商业发展模式和高效的运营管理团队而享誉商业地产圈。

　　壹方城作为壹方置业旗下的标杆力作，以36万㎡的超大体量、100%招商率、98%开业率、15大主力店、超过400家品牌、逾66家深圳首店、开业当日创下40万人次的客流量及开业当月2.5亿的销售额、多家品牌商户的业绩均位于全国前列等一系列亮眼数据震惊行业，一跃成为2017年商业地产圈一颗耀眼明星。

　　“这样的成绩是超预期的，满分100的话我会给它打200分。”作为壹方城的操盘者与掌舵人，梁剑飞如是对赢商网表示，脸上不觉洋溢出自豪和激动。

　　确实，36万㎡如此大体量的购物中心，堪称“航母级”，在如今竞争越发激烈的商业环境中，仅完成100%的招商率就需要花费诸多心力，何况是几乎满铺开业，更是难上加难。

　　“开业成功并不等于所有的成功，后期的运营和调整是很重要的”，作为项目操盘者，梁剑飞亦保持着清醒的认知。“2018年是一个基础年也是管理技术年”，梁剑飞对壹方城项目及管理团队的高要求、高标准，奠定了壹方城及壹方置业的商业发展基础。

　　据了解，壹方置业的商业布局远远不止于此，按照梁剑飞及其团队的计划，2018年壹方置业|壹方商业要走出深圳，走向全国。“目前已经有一些项目在洽谈中，会陆续在市场上亮相。”据赢商网了解，2017年壹方置业对外宣布拟斥资超300亿元在武汉江汉区投资建设大型综合体项目，正式开启壹方品牌的扩张之路。

　　以下是赢商网对梁剑飞的采访实录：

　　最强音之企业——

　　赢商网：2017年壹方城开业的成绩，是否达成您此前设定的目标，目前该商场运营情况如何？

　　梁剑飞：从事商业经营管理这么多年，操盘过很多个购物中心，壹方城绝对是特殊的一个，从开业到现在，无论客流、经营状况都超出预期，非节假日客流量在6-8万之间，节假日客流量超过10万。基本无培育期，这在商业行业中是非常罕见的。

　　如果要打分的话，我觉得是200分。一是项目体量大，商业定位及招商难度大，经营管理更为复杂，再加上2017年深圳有多个大型商业开业，竞争环境较为激烈，但经过我们团队的共同努力，攻坚克难，解决诸多问题，最后呈现的开业效果和经营业绩都远超出我们预期的；二是壹方城作为我们集团开发的第一个大型商业项目，无论从项目开发经验、品牌资源，还是经营管理规范等一切都是从新开始，我们的管理团队是有史以来最年轻的。但正因为如此，我们大胆创新，敢于尝试，把更多新奇有活力的元素融入项目的开发及后期经营中，使项目更具生命力。

　　赢商网：您希望壹方城给深圳商业带来怎样的影响？

　　梁剑飞：开业的成功并不等于所有的成功，仅仅是一个圆满的开端，后期的经营和服务，才是最为关键的。

　　项目开发伊始，壹方团队就致力于打造一个亲民、有品质、有气质的商业项目。通过定位的不断调整及招商的深化，给市民带来全新的生活方式体验。在日后的经营中，通过深入了解消费诉求及客群特点，不断优化项目，打造成为宝安及深圳的商业标杆。

　　赢商网：2018年对贵企业会是怎样的一年？新的一年公司总体发展思路/策略是什么？希望达成怎样的目标？

　　梁剑飞：对内而言，虽然壹方城和壹方天地（一期）已经开业，但对于整个商业公司而言，2018年是一个基础年，也是一个管理技术年，包括内部管理、商场运营管理等，如果基础打不好，标准化没有形成，后面的战略和目标都不可能实现。

　　对外而言，2018年是开局之年，按照公司战略目标，壹方商业要走出深圳，迈向全国。现已经在内地多个中心城市如武汉、长沙、重庆等均有项目正在洽谈中，预计5年内实现经营管理面积达100万㎡。未来壹方商业将通过自持商业及品牌管理输出，双线并举，迈向新的台阶。

　　赢商网：在您看来，“人民美好生活”反映到商业地产，不平衡矛盾体现在哪里？有哪些潜在需求和和消费风口？具体到贵企业，在商业模式以及未来发展上，如何契合“美好生活需求”？

　　梁剑飞：随着中产阶级和千禧一代的崛起，不仅消费要升级提档，而且要更加注重品质和价值。同时，消费出现结构性变化，消费者对于休闲、运动、娱乐、就餐、培训、教育等多方面的诉求更加强烈。“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，不仅是新时代的社会矛盾，也是商业地产的一场变革。所以作为商业运营者，需要从平台运营商，向内容制造商转变，与品牌商户构成命运共同体，引导消费趋势潮流，具体来说可以有三点：

　　①创造体验式的场景，并在场景中寻求突破，不再是以商业购物为主，而是从空间场景、社会交往和情感消费体验等出发，塑造场所端的体验式消费；

　　②创造多元化的消费体验，以消费者需求为核心，多元化连接人与空间，有效利用社交互动商业体系，制造社交互动的热点去做引流；

　　③与消费者建立情感交流，通过大数据对消费者进行深度描像，了解消费诉求，利用策划营销搭建桥梁。同时招商与运营的配合，实现差异化经营，消费者愿意为高品质、情感体验买单，那就是情感到位了。

　　最强音之行业——

　　赢商网：2017年您最深的感触是什么？您认为2018年机会点在哪里，城市机会点会在哪里？

　　梁剑飞：商业地产仍处在一个高速发展的黄金时期，2017年是购物中心开业最多的一年，效果参差不齐，总的来说，整体商业市场是比较好的，也涌现出了一批出色的项目。从这些项目我感触很深的一点就是，项目自身条件、所处地段、管理团队缺一不可，任何一个环节的缺失都很难成就一个经典的项目。

　　2018年会有更多的项目陆续入市，行业竞争会更加激烈，但机遇和挑战是并存的，运营能力依然是购物中心的核心竞争力。城市的商业版图不断扩张，商业片区化是商业发展的主流趋势，无论是大型城市综合体，还是社区型购物中心，找准自身定位，充分了解消费者需求，对于成功运营一个项目都是有重要意义的。

　　赢商网：怎样的商业体模式能够满足下一阶段的需求？具体要怎么做？

　　梁剑飞：这个要具体问题具体分析，根据地域性、区域性和消费者需求进行调整。但万变不离其宗，一般而言，商业体能做到以下几点就很难得：

　　①尽可能减少消费者的支出与成本，包括金钱成本、时间成本、体力成本、空间移动成本等；以人为本，开放空间，清晰化布局业态，满足一站式体验和社交需求；

　　②内容为王，突出差异化特性，实现在经营模式上的创新。打造室内场景，包括室内主题街区、集市、室内场景美陈、屋顶农场、屋顶球场等，将场景和体验融为一体；

　　③关注新奇体验业态如VR体验馆、电竞馆、射击馆、马术馆、运动馆、医疗、美容、名车体验店、文创手作店、书店等，因为年轻一代独特的生活态度影响着他们对品牌、业态的关注点及需求点，更加关注个性、自我、有态度的表现形式，这就要求商业运营商在业态规划及品牌招商方面，都需具备时代的前瞻性，同时要与购物中心运营相结合以及时刻关注新兴品牌的兴起与迅猛发展；

　　④儿童业态仍然被视为购物中心人流引擎，随着80后、90后开始成家，儿童业态要从单一的儿童体验，转变为面向家庭、全年龄层的儿童体验，将儿童业态营造成亲子陪伴、家庭共聚的社交场所。

　　赢商网：按您刚才所说，商业地产继续在爆发中奔走，要如何看待商业地产增量和存量市场的机遇和挑战？

　　梁剑飞：就机遇方面来说，随着消费升级和市场需求的变化，原来的基础型、购物型消费逐渐走向娱乐型、体验型消费；体验式消费需求越来越迫切，具有社交功能，儿童成长，家庭欢聚于一体的多功能共享空间未来将成为主流。另一个，打造场景式产业链上下游延长、纵深发展的新生活方式平台，融合场景+体验的社区运营，提倡智慧商业等，会是市场新的消费需求趋势。

　　挑战方面，竞争加剧，商业更迭是一种常态，要敢变、谋变、善变；其次是同质化竞争，无法避免的，也不可能是做完全的差异，只能说组合差异。同时充分利用自身优势，在体验式中求突破，打破以往业态定位方式，打造有特色有品质的项目；以及在重资产和轻资产中寻求平衡点，轻重并举。

　　赢商网：您如何看待“新零售”“黑科技”“无人店”“场景革命”等关键词？2018年预测一下行业可能会出现的关键词，或必须留意的发展趋势？

　　梁剑飞：当下科技发展日新月异，消费者体验能力和分辨能力也随之飞速演化，这是“新时代”下必然的产物。作为商业来说，接受并吸收这些新事物，合理地尝试及利用，或许会有意想不到的效果。

　　事实上2017年“商业并购”是很火的一个词，可能会延续到2018年，这也是未来的一个机会点。投资商、地产商以及行业都会越来越看好商业地产，因为经营性物业和资产更有价值空间、增值保值。商机随处可见，审时度势，把握先机。

　　赢商网：对于商业地产而言，当下“新时代”是怎样的时代？有怎样的标志或特点？

　　梁剑飞：商业地产已经迈入了存量时代，挖掘自持项目的价值及输出合作项目，是现在商业地产运营商要面对的重要课题。消费升级、情景体验等诸多关于消费的新趋势，更要充分去研究摸透。相对于老牌的商业地产开发商，鸿荣源壹方商业还是一支新力军，面临商业地产的新趋势，壹方将内外兼修，一方面通过经营深圳或异地的自有商业物业，获取商业管理收益及品牌形象的稳步提升，实现团队的经营管理体系的整合。另一方面，进行跨区域商业合作扩大经营管理规模，获取经营管理收益，拓展盈利途径，做大做强商业品牌。

　　最强音之个人——

　　赢商网：对2017年的工作生活是否正如一年期所预期的？

　　梁剑飞：应该说超预期，工作顺心了人就开心，生活也自然愉悦。

　　赢商网：2018年希望能够实现三个小愿望，你希望是什么？

　　梁剑飞：首先当然是希望家人身体健康、家庭和睦，因为他们是我工作的动力及前进的方向。然后对于个人工作及壹方置业来说，继两大项目成功开业后，壹方天地（二期）也即将在2018年开业，希望能继续取得良好的业绩与影响力。最后，希望带领团队在经营和推广上继续下足功夫，打下坚实的基础，为壹方能走出深圳，成功布局全国提供完善及全面的经营创新模式，做一些更具备影响力的项目，将壹方打造成为具有国际竞争力的商业增值服务商。

　　赢商网：请列一份你最为推荐的（2017年）你看过的1本书或1部电影？

　　梁剑飞：这一年我看了一本书——贾平凹老师写的《愿人生从容》，这本书不错，你看我的微信签名，写的是“活着真好，一切随缘，若有机会，一定努力”，人生的真正意义在于淡定从容的过一生。如何淡定从容，《芳华》告诉我们，与其缅怀过去的好坏，不如珍惜现在，着眼未来。