颜建国规模焦虑 中海两个月内砸下200多亿扩土储

　　新春刚过，万物复苏之际，公开土地市场同样呈现出热火朝天的态势，一众房企开始东奔西走物色土地，为新一年规模发展积极屯粮。

　　中海正是这波抢地浪潮中的积极一员，据观点地产新媒体不完全统计，在开年后的两个月里，中海已经砸下人民币200多亿元，新增土地面积91.68万平方米。

　　战线还在进一步扩大，除了在北京、上海、广州、昆明等一二线城市溢价抢地外，中海还将触角伸到诸如南宁、柳州等三四线城市。

　　多方揽储的背后，隐含着这家央企对规模逐渐落后的焦虑以及担忧：过去的一年，房地产龙头企业已经将销售高度抬到5000亿以上，而中海的销售仍停留在2000亿元左右，同比增长仅有10.17%，与其他房企少则50%、多则100%的业绩增幅相比，颇有种原地踏步的意味。

　　尽管中海管理层多次用“稳健增长”、“追求效益”来解释规模上的滞后，但不可否认的是，对于这家向来有着“利润王”美誉的房企而言，规模已经成为其进一步发展的掣肘。

　　正如颜建国所言，“净利润是规模乘以利润率”，当规模增长乏力之时，利润增长将进一步承压；与此同时，随着龙头房企如碧桂园、恒大逐渐走向“规模与效益并重”之路时，中海“最赚钱房企”的桂冠能否保住，正经受市场的冲击。

　　颜建国规模焦虑

　　在房地产行业，若要讨论规模，碧桂园显然是必不可少的例子。最近，中海旧将、曾在碧桂园任职首席财务官，现就职于阳光城的吴建斌就写了一本书，以自己的所见所闻所为所感为基本素材，详细介绍了碧桂园的规模增长之路。

　　在这本名为《我在碧桂园的1000天》中，中海地产创始人、如今退休闲居于上海的孙文杰亲自作序，为曾经的爱将声援，给销售龙头碧桂园送上赞歌。与此同时，他还在其中谈到与杨国强在企业经营过程中所认同的一些发展理念，譬如，对规模的重视。

　　这位前中海掌门人这样写到，“首先，一家优秀的房地产企业必须要有规模，有规模才有市场地位，亦为品牌和效益打下了坚实的基础；其次，在中国异常激烈的市场竞争中，企业必须要有发展速度，速度第一，完美第二；效果第一，方法第二。”

　　这个发展理念，用在2017年销冠碧桂园身上，可谓恰如其份，倘若放在孙文杰自己曾经一手打造的中海身上，或许会显得有些尴尬。

　　作为曾经的龙头房企之一，近几年来，两次地产整合以及随之而来的人事大震荡，使中海渐渐失去了对规模的追求。在房地产行业高歌猛进之时，其以一种稳健到近乎保守的做法，维持每年的低速增长。如此一来，行业内关于中海“掉队”、“失速”的讨论声此起彼伏。

　　这也给了同行超车的机会。2015年，中海销售为1806.32亿港元（约合1530亿元人民币），而当时的碧桂园仅为1402亿元，到2016年，当碧桂园以黑马的姿势与恒大、万科齐齐闯入3000亿阵营时，这一年中海的销售2106亿港元（约合人民币），与去年同期相比仅上升16.6%。

　　如果说2016年中海与碧桂园、恒大、万科“三巨头”的销售差距尚处于合理的范围，那么在2017年房地产销售大年里，中海与其他房企间的差距便显得泾渭分明了。

　　同比增长10%至2320.69亿港元的销售数字，与“碧万恒”的5000亿相比，不止少了一倍，在其他房企少则50%、多则100%的业绩增幅，中海也显得格格不入。

　　这样的差距在2018年得到延续，据观点指数最新公布的数据显示，2018年1-2月，中海累计销售358亿元人民币，而“碧万恒”三大巨头在前两个月便已突破千亿。

　　一直以来，面对外界对中海规模落后的种种质疑，“稳健增长”、“追求效益”是其管理层一贯的说法，但从根本上来讲，土地储备、可供货值的不足，或许才是无法支撑规模大幅增长的根源。

　　2017年中期业绩会上，颜建国就曾对外坦诚，可供货值不充裕，导致了销售增长平缓，这是中海目前存在的问题。

　　因此，外界可以明显观察到的是，无论是在土地市场的投资金额，还是项目工程新开工、竣工面积上，都呈现出一种空前的力度和速度。进入2018年，中海同样以积极的态势，上演一场场土地收割战。

　　200亿土地收割战

　　中海最新的土地收割故事发生在西南地区工业重镇——广西柳州。

　　2月27日，柳州迎来开年首场土拍，公开出让位于鱼河东新区静兰路38号（利达化工厂原址）的P（2018）1号地块，该地块为城镇住宅、批发零售用地，占地142.05亩，容积率最高2.2。

　　据了解，该地原为利达化工厂，是静兰工业园区内最大的厂区，2017年底在政府的协调下正式开启拆迁，现在已基本处于净地状态。

　　地块起拍价为6.48亿元，吸引了包括龙光、合景泰富、恒大、碧桂园、金科、联发、中海、绿地等17家房企，最终经过近3小时的“激烈厮杀”，中海突出重围，以总价18.28亿元、溢价率182%的代价拿下柳州敲门砖，楼面价约8774.4元/平方米，创下柳州楼市历史最高楼面价。

　　从土拍现场的情况来看，坚决而频繁的举牌动作无疑显示了中海志在必得的决心，这与地块的良好位置以及柳州水涨船高的楼价分不开，同时也是在规模大幅落后的情况下，中海攻城略地的一个缩影。

　　继2017年掷下近千亿抢地之后，2018年中海在土地市场上呈现出更为积极的态势，据观点地产新媒体不完全统计，在开年后的两个月里，中海已经砸下人民币200多亿元，新增土地面积91.68万平方米。

　　就在以高溢价夺得柳州地块的前一天，中海刚刚以总价24.87亿元摘得济南孙村片区奥特莱斯西侧的4宗居住用地，揽获19.97万平方米土地；2月2日，又击败保利、金地等房企，以总价32.75亿竞得北京大兴区庞各庄镇宅地。

　　项目分布上，除了一如既往在北京、上海、广州、昆明等一二线城市抢地外，新的一年里，中海还将触角伸到诸如南宁、柳州等三四线城市上。

　　业内人士认为，一般而言，三四线项目一般归属于中海宏洋，中海直接拿地并不常见，因为会对毛利率造成影响。会否进一步加大三四线城市的投资？观点地产新媒体致电中海相关人士，但截至发稿时仍未获得回应。

　　不过，值得注意的是，随着土地成本日渐高涨，中海的纳储之路注定要付出更多的代价。在中海的土地获取过程中，溢价拿地时常可见，如柳州地块溢价182%，1月份竞得的北京大兴地块42.39%，广州地块50.15%、昆明地块86%……