赚了泰禾25亿 华侨城A2017年营业利润同比增幅超3成

　　3月5日，正忙于全国造城造镇的华侨城集团旗下主要地产平台华侨城A发布2017年业绩快报，营业收入为423.19亿元，同比增长19.27%，营业利润为117.73亿元，同比增长37.36%。

　　截至目前，华侨城A并无披露其于2017年的销售金额。根据中国指数院数据，2017年全年，华侨城销售金额为187亿元，销售面积约为61万平方米，排名已掉出房企TOP100之外。

　　在这种情况下，还能实现超400亿的收入、超百亿元的利润，与其模式相关。

　　华侨城的主要发展模式为“旅游+地产”，通过文化旅游业务的开发，进一步提升项目周边地产项目的潜在价值，卖得更好的价钱，而地产项目的分期开发，则实现公司资金的快速回笼，为回报周期长的文化旅游项目的持续开发提供稳定的资金。一长一短，互相配合。

　　也就是说，除了房地产开发销售带来的收入之外，华侨城的营收和利润还来自于旅游业务。

　　目前，华侨城A旅游产品欢乐谷以及欢乐海岸构成公司综合开发项目的重要部分。

　　华侨城A近期频繁举行投资者关系活动，接受机构的调研。根据华侨城A披露的多家机构调研的记录表可知，截止至2017年12月，华侨城A开业运营了七家欢乐谷，未来三至五年，欢乐谷将陆续在顺德、南京、西安等城市开业。华侨城A也有意加快欢乐海岸综合项目的全国布局建设节奏，未来将在南京、南昌、西安、郑州、太原落地欢乐海岸及其升级版。

　　不过业绩快报中，并无对房地产业务和旅游业务各自贡献的业绩作出说明。

　　华侨城A指出，2017年，公司地产项目销售业绩优秀，同时加强旅游综合业务统筹运作，着力提升各项主营业务的开发和运营能力，取得较好的经济效益。

　　而利润之所以能获得3成以上的增速，是因为房地产销售结转收入同比增加，以及完成对北京侨禧投资有限公司等子公司项目及股权的处置，取得投资收益。

　　2017年8月，华侨城A宣布，以51.84亿元的总价格（包括偿还股东借款），向泰禾转让其持有北京侨禧公司49%股权。2017年11月，华侨城A再次宣布，以总金额56.8亿元转让北京侨禧公司余下的51%股权，这次的接盘者还是泰禾。

　　北京侨禧是北京丰台槐新项目的项目公司，也就是说，华侨城以总价格为108.6亿元卖出该项目，而2015年11月，华侨城A参与招拍挂拿下此项目的总地价为83.4亿元。若刨除资金等成本，华侨城A低买高卖赚了泰禾25亿元。

　　直接卖项目回笼资金不是华侨城拿地的初衷。但拿地的合作伙伴陆续退出、调控加剧、豪宅限价、资金压力大等现实原因下，不得已而为之。

　　2017年，华侨城A较为积极地扩充土地储备，新获取土地面积约237万平方米，规划总建筑面积约556万平方米。除了直接参与土地市场的招拍挂、通过与政府合作的方式获取综合项目土地资源，华侨城A还比其他房企多一处优势——参与集团特色小镇的二级土地开发。

　　集团和上市公司的分工是，华侨城集团承担特色小镇项目开发中前期重资产、高投入、低回报的初期建设阶段，对内部收益率较低、需长期持有的项目进行投资、前期培育和开发。而华侨城A继续运营短平快、轻资产、即期效益明显的文化旅游项目和地产项目，并在未来陆续承接开发由集团孵化成熟、内部收益率达标的部分。

　　这种处理方法带来的优势显而易见，上市公司的财务报表的靓丽度大大加强。

　　吸睛程度不亚于业绩快报的是近期华侨城A频繁融资。

　　2016年3月，证监会核准华侨城A公开发行面值不超过130亿元的公司债券。2016年，公司发行一期公司债券，发行额度为35亿元。2018年年初，公司发行两期公司债券，发行额度分别为35亿元、50亿元，资金用途均为偿还银行贷款。

　　截至目前，华侨城A该次公司债券发行计划累计发行三期公司债券，累计发行额度为120亿元。

　　业绩快报显示，2017年华侨城A总资产2232亿元，较上年同期增加52.52%，主要为公司投资规模扩大。

　　这种状态与集团相符，2017年，华侨城在云南、京津冀、华中、西安等项目多点布局，进入野性扩张阶段。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，该公司多个项目启动，将对资金链造成考验。