万科介入碧桂园、信达的合肥商住项目 合作利润该怎么算？

　　近期消息显示，万科接连在合肥透过合作开发介入其它同行的两个商住项目，既涉及同是5000亿销售规模的碧桂园，亦不乏国有体系的信达。

　　这也将是万科今年以来被披露的首批新项目，对应土地总面积395.94亩（约26.40万平方米）。

　　出于避险等考虑，合作开发在房地产行业愈发成为一种主流，这在合肥市场尤其如此。仅以万科为例，自2008年进入合肥，该公司便先后与文一、合肥盈富、苏州高新、正荣、新城控股、信达等房企合作——淡出招拍挂、在合作中寻找项目，成为其最热衷的方式。

　　合作的方式则不尽一致。熟悉市场的人士对观点地产新媒体透露，万科最新联合金科、金辉介入碧桂园北城项目，其中万科或负责营销、报建及物业管理；联合华侨城介入信达去年的“总价地王”项目后，三家开发商或各自开发其中一部分。

　　而需要指出的是，受“限价”影响，目前合肥九区三县入市的高地价项目，每平方米的定价方式主要为“拿地楼面价外加3000-5000元”。这几乎等于微利甚至亏本，万科面临着不小的挑战，更何况地方公司还要顶着“项目IRR达到20%”要求。

　　对于合肥新增项目后期运营及盈利预期等问题，观点地产新媒体致电合肥万科相关高层，但并未获得回应。

　　万科扩储样本

　　万科过去几年的扩张步伐加快，其中一大原因是得益于合作开发所带来的杠杆效应。观点地产新媒体不完全统计，2017年该公司新增商住项目221个，权益低于100%的占51%；全年新增建筑面积4613.41万平方米，而权益建筑面积仅占67.84%。

　　这种现象在合肥公司身上展现得尤其明显。经历2016年9月23日以总价48.8亿元、楼面价11250元/平方米竞得肥东FD16-12号地块以后，万科逐渐已逐渐淡出合肥招拍挂。

　　2017年，万科在合肥累计新增4个商住项目，其中长丰县CF201707号项目（招拍挂）、中都项目（收购）100%持有；滨湖区BH2016-14号项目、15号项目原分别由正荣、新城控股获得，万科通过合作介入并持有少量股权。

　　同时，2017年万科新推包括万科文一未来之光、万科苏高新中央公园、皖投万科·天下艺境、都会1907等项目，均为合作开发。

　　市场人士在接受观点地产新媒体采访时指，万科在合肥的合作主要表现出两大特征，首先是高价地块的风险分摊，包括2016年拿下肥东“地王”后一个月迅速引入文一（即未来之光项目）；其次是掌握操盘主动权，去年新入市项目基本由万科操盘，包括正荣、万科、旭辉、远洋共同开发的都会1907项目在内。

　　进入2018年后先后介入碧桂园、信达的项目，也仅是万科拓展在皖布局的典型操作之一。但在具体项目上，万科最新的合作又呈现出些许差异。

　　上述所指碧桂园项目，是于2017年12月13日出让的长丰县CF201708号地块。地块位于清颖路以北、泉州路以东，面积164.778亩，规划用途为纯居住，容积率≤2.0，被碧桂园以总价13.621亿元、楼面价6199.77元/平方米竞得，溢价率65.33%。

　　碧桂园于今年3月9日披露，长丰地块案名为“都荟上城”，同时引入金科、金辉、万科共同开发。

　　而观点地产新媒体了解到，新股东金科、金辉、万科均参与了去年长丰地块的拍卖。其中去年8月25日，万科还曾以楼面价7840.68元/平方米竞得长丰CF201707号地，位置恰好紧邻碧桂园的地块。只不过与碧桂园拿地价相比，万科多付出近1641元/平方米的代价。

　　市场人士对观点地产新媒体透露，万科将负责碧桂园长丰项目的营销、报建及物业管理工作。对于这种说法，万科公园大道（即CF201707号地）相关人员表示“不知情”。

　　至于万科联合华侨城入股的包河S1706号地块，则由信达地产与2017年11月17日以总价43.34亿元竞得，刷新合肥年度总价地王，最高楼面价18749.91元/平方米，溢价率223.27%。

　　这也将是继芜湖万科海上传奇等项目之后，信达再度与万科合作的案例。该消息早在今年1月初已流传于合肥房地产圈，并因3月项目公司一份招聘文件被放大，第三方华侨城也首次浮出。

　　合肥万科相关人士并未回应与信达合作的细节。不过市场人士向观点地产新媒体提供的说法，包河地块将由信达、万科、华侨城各自开发一部分，三家联合操盘。

　　资料显示，包河S1706号地块占地231.1661亩，合计15.41万平方米，分为4个地块；容积率A地块≤1.5、B地块≤2.2、C地块≤2.5、D地块≤3.0(其中居住≤2.5)。项目将推出约2300套住宅。

　　合作利润该怎么算？

　　在合肥热点板块通过合作补充土储，一定程度上保障了万科销售业务的开展。第三方数据显示，2015年、2016年及2017年，合肥万科分别实现销售额57亿元、67亿元及129亿元，据此计算复合增长率达50%；其中2017年万科销售额位居合肥第三。

　　合肥之于万科有着不小的意义，这在万科2018年初召开的电话会议中得以披露部分信息。

　　2017年万科累计实现销售5298.8亿元，并凭借12月的622.3亿元逆袭恒大。董秘朱旭提及，12月万科以南京、宁波、天津、合肥等城市上海区域及北方区域销售环比增长最大。

　　今年1月6日，合肥经开区与万科宣布签订战略合作框架协议，涉及业务方向包括教育、医养、产城融合等领域。加上介入信达包河“地王”等举动，无一不反映出万科希冀扩大在皖业务的意图。

　　不过，万科内部存在一条被奉如圭臬的说法，这将衡量地方公司的拿地行为是否可取。

　　观点地产新媒体了解，万科证券事务人士多次对投资者强调，在项目层面公司更看重IRR而不是毛利率，在公司层面就是净资产回报率。其同时解释，万科拿地主要标准为IRR（内部收益率）达20%。

　　制图：观点指数

　　从过去几年的情况看，万科每年的加权净资产收益率维持在19%左右，显示出万科对于房地产项目周转速度及收益的强力把控。但在合肥市场，地方公司或许不得不花点心思达到这个目标。

　　最大的挑战来自于市场变化，并突出表现为“限价”所带来的影响。自2016年“限购”政策执行以来，合肥同步推行“限价”政策。至2018年初，合肥传出解除“限价”的消息，但合肥国土局于1月6日辟谣，称“并未对限价措施进行调整”。

　　由于价格限制，在合肥曾斥巨资拿地的开发商面临着豪宅相对低价入市的难题。合肥物价局曾发文表示，新建商品住房将“综合开发建设成本以及合理利润等因素”科学合理定价。

　　从目前情况看，2016年高价成交的一批项目多数延迟至今年入市，同时备案价主要集中表现为“最高楼面价上浮3000-5000元”。因此，不仅仅是万科，目前在合肥发展的开发商几乎都面临同样的问题。

　　以目前备案或已开盘的项目为例，万科文一未来之光于2017年上半年开盘，均价16500-17500元/平方米，楼面价为11249元/平方米；泰禾、文一合作的合肥院子，备案价也仅比楼面价高5385.73元。

　　2017年成交的项目或许面临“限价”挑战。万科公园大道（即长丰CF201707号地）相关人员对观点地产新媒体表示，项目意向售价大概在13000元/平方米左右，目前并未敲定。这个价格也仅比万科去年拿地楼面价上浮5159元左右。

　　万科最新介入的两个项目中，碧桂园项目由于成本相对合理，财务空间也相对大。按每平方米楼面价6199.77元、建安成本3000元粗略推算，扣除销售、管理等费用以及税金，并参考隔壁万科公园大道定价，万科操盘或有机会达到目标收益。

　　相比之下，引入万科、华侨城的信达包河项目，而包河项目楼面价已达到18749.91元/平方米，几乎接近建发创下的包河区楼面纪录（约18750元/平方米）。今年初，建发雍龙府的备案价仅为23821.22元/平方米，较楼面价上浮5071元。

　　对于新项目后续操盘及盈利空间等情况，合肥万科的人士并未回应观点地产新媒体。

　　市场人士的态度则相对乐观，其对观点地产新媒体表示，国企（信达）拿地是市场信心的表现，反映企业长期看好合肥市场。不过，他仍指，合肥的价格受限是常态，或会持续很久。

　　按照万科对投资者的说法，该公司“并不意味追求利润率”，可以通过高周转来实现认为合理的、可接受的净资产回报率。这某种程度上说明，若项目在追求高利润时存在阻碍，快周转将成为万科潜在的解决方式。