千亿泰禾集团大幅融资扩张背后 规模突围的机会与风险

　　在房企融资偏紧的2018年，一些房企已经率先行动了。3月30日，泰禾集团发布公告，拟发行100亿专项资产支持证券。

　　这只是泰禾集团近两年来多元创新融资的一个缩影。去年以来，泰禾通过多种融资支持业务扩张，跻身千亿阵营。

　　克而瑞房企排行榜显示，2017年有17家房企销售突破千亿。其中，泰禾集团实现销售额1007.2亿元，同比上涨152.5%。

　　泰禾的野心不止于此。在房地产行业规模化竞争白热化的当下，泰禾无论是在地产开发还是多元化业务上都行走在快速扩张的路上。

　　易居智库中心研究总监严跃进指出，在调控趋严、市场下滑的2018年，高杠杆融资跨越式增长的模式面临风险，泰禾等房企需要更多关注现金流和资金链的问题。

　　创新融资下的规模扩张

　　自去年以来，房企融资渠道中的银行放贷、国内发债、信托融资逐渐收紧。房企纷纷寻找新的融资渠道。

　　其中，泰禾在银行贷款、信托贷款、中期票据、私募债等领域展开多元化、低利率的融资模式，其境外融资、资产证券化等融资占比进一步提升。

　　上述提到的百亿资产支持证券，即为泰禾通过长租公寓作为底层资产，所进行的专项资产支持计划。

　　在此之前，年内泰禾还公告了两笔资产支持证券的融资。2月12日，泰禾公告拟开展“五四北泰禾广场资产支持专项计划”，规模不超过 21.7 亿元，期限不超过20年。

　　2月23日，泰禾召开临时股东大会并审议通过了发行购房尾款资产支持票据等议案。

　　此外，由于国内市场融资成本上升，融资审批趋紧，泰禾集团也转而发力国际资本市场。

　　1月17日，泰禾在境外完成总额4.25亿美元的债券发行，并已在新加坡交易所挂牌，包含发行规模2亿美元、期限为3年的债券，以及发行规模2.25亿美元，期限为5年的债券。

　　3月7日，泰禾宣布，公司境外全资子公司总额2.3亿的美元债券已于3月6日完成发行，并在新加坡交易所挂牌。该美元债债券期限3年；票面年息7.875%，每半年支付一次。

　　另据统计，泰禾集团2018年1-2月银行贷款累计增加13.11亿元，公司债券累计增加32.53亿元，其他借款累计增加39.22亿元，融资租赁借款及小额贷款累计减少0.12亿元，显示融资渠道多元。

　　上述这些融资支撑着泰禾的规模扩张。2016年以来 ，泰禾通过并购持续强化一二线核心城市布局，仅在2017年就有超过43笔收并购，费资超过400亿。

　　进入2018年以来的三个月时间里，泰禾更是通过收并购途径相继在北京、武汉、南昌等多个一二线核心城市获取房地产开发项目。

　　“规模是永恒的话题。”和其他房企一样，泰禾也面临着规模竞争的压力。陆续发布的房企年报显示，房地产行业集中度持续大幅提升。根据克而瑞数据，2012年全国TOP10房企销售额占全国商品销售总额的12.76％，2017年已大幅提高至24.1％，其中万科市占率升至4%。

　　行业集中度持续提升，意味着越来越多中小型房企面临“退房”，千亿成为生存门槛，而要长远发展必须要有更大的规模。碧桂园、恒大，便为泰禾这类中型房企提供了样本。

　　泰禾在规模上的追求颇为激进。去年12月22日，泰禾集团董事长黄其森在接受媒体采访时表示，2018年，泰禾集团的销售目标为2000亿元。虽然随后就收到了深交所的关注函询问是否违背信息披露规则，但也从中可见泰禾的规模扩张之心。

　　机会与风险并存

　　“规模仍然是第一位的，追求规模永远是对的。”对当下中小型房企是否还有弯道超车的机会，一位知名房企CFO表示，一个没有规模的企业是无法在市场上获取土地、品牌影响力、融资成本等综合优势的，这里的规模不仅仅指销售规模，还包括运营的物业规模。

　　上述人士认为，要想实现规模突破，人才激励机制、产品差异化、大规模的便宜资金这三个方面是最核心的，也就是人、地、钱这三个关键因素。

　　因此，泰禾这样的中型企业仍然有机会。而泰禾的优势之一便是并购。

　　广发证券报告显示，2017年前三季度，公司通过4次招拍挂以及29 个收购项目的方式，大量补充土地资源。在项目获取上合计投入金额444.1亿元（含土拍和并购）。

　　据泰禾方面介绍，收并购拿地和涉足城市更新项目大大降低了泰禾的土地成本，近两年其获取土地的成本只有公开市场的一半。

　　以泰禾2017年42.52亿元获取的广州增城增江街四宗地块为例，该地块按可售面积计算，楼面价也仅为4429元/平方米。而目前该区域在售新房均价已达1.8万-2万元/平方米。

　　严控土地成本的同时，泰禾严守二线城市项目八个月内开盘的时间线，收购项目泰禾太原金尊府已于去年11月入市，并以15亿元销售刷新山西楼市纪录。

　　泰禾方面表示，近年来随着行业集中度的提升，业内并购的机会逐渐增多。公司今后仍然将利用自身品牌、产品、资金等方面的优势，通过收购兼并等方式实现规模扩张。

　　另一方面，大幅并购和规模扩张带来的债务风险也不可忽视。广发证券指出，泰禾大规模并购拿地增加土储，负债水平上行明显。

　　截至2017年三季度，泰禾的负债总额由2015年年末的677亿元快速增加至1569亿元，资产负债率由2015年年末、2016年年末的79.87%、82.40%，升至三季度末的85.48%。净负债率为403%，较2016年大幅增加104.7个百分点，融资成本较2016年也有所上升。

　　此外，泰禾的销售回款率也长期低于同业，现金流紧张。广发证券的分析报告指出，2017年前三季度，泰禾集团实现销售金额478.1亿元，同比大幅上涨103.4%，销售增速与过去几年相比上升明显，但销售回款率为44%，依旧偏低。

　　广发证券指出，在调控周期下，泰禾的已售项目结算情况存在不确定性。资金端短期偿债情况存在一定风险。