番禺市桥商圈大起底:向高端“进化”的购物中心与升级节点

——广州番禺商圈系列调查报道

2018年04月19日16:29 来自:赢商网 陈羲龙
核心提示:从临街散铺、专业批发市场到商业街、小体量商场,再到几大购物中心出现,市桥商圈在逐渐走向高端化的同时,也迎来更新换代的新节点。

  2000年,番禺撤市设区并入广州,到如今,已有近18年。但真正和广州“连接”起来,还有赖于2006年地铁三号线的开通。

  曾经的临街散铺、专业批发市场,随着地铁开通也带动了商业升级,街区商业、小体量商场一时盛行,市桥商圈跟随当时的商业形态走过了“上半场”。

  但不断变化的商业大环境,以及商圈内消费群体的需求提升,在2012年以后,多个购物中心陆续开业,彼时的市桥商圈才真正迎来进化”。

  抹去“客流偏低端”、“商业气质有待提升”的标签,市桥商圈在逐渐走向高端化的同时,也迎来更新换代的新节点

  板块规划越发利好,消费影响力越发扩大,同场竞技的各大商业项目,如何与商圈共生共赢,成为未来一道“必选题”。

  番禺市桥商圈的“雏形”:

  小体量+商业街盛行

  早在80年代初,市桥就被定为广州市卫星城发展,作为番禺市的市中心,当时已有不少番禺居民纷纷迁徙到市桥居住,形成浓厚的居住氛围。

  而随着番禺规划的不断发展,市桥区域得到不断延伸。

  · 2000年以前,市桥板块中区一带率先发展,并带动西区、禺山大道以北发展;

  · 2001年-2005年,番禺并入广州后,市桥撤镇设街,拆分为市桥街和桥南街,建立多个功能区,其中市桥东区率先发展,更有在建的南沙快速干线;

  · 2007年,随着番禺首条地铁3号线市桥站和番禺广场站的开通,大市桥的东区和北区迎来崛起;

  · 2014年,市桥板块确立了包括东区、西区、南区、北区、中区、石基区六个部分,市桥也由此确定了番禺区政治、经济、文化、商贸中心的地位;

  然而,市桥板块作为番禺区早期较为成熟的板块,仍是以临街散铺、专业批发市场、传统百货商店为主,仅能满足居民的基本生活需求。

  “居住在番禺,消费在广州”成为当时番禺的一种生活方式。

  随后,番禺的商业迎来新一轮升级。其中地铁3号线不仅串连起了番禺及广州市中心,更依托市桥站、番禺广场站两站为中心,让市桥商业区域发展集中在大北路、繁华路及东涌路等中区和东区内。

  自2005年以后,包括易发商业街、钻汇广场等商业项目相继出现,让市桥板块的商业氛围得到改善。

  彼时市桥板块的商业以街区商业、小体量商场为主,这也与北京路、上下九等步行街看齐,在业态上,餐饮、娱乐占据较大的比例,品牌则较为分散。

  包括随后喜悦天地、海伦购物公园、哈街等商业项目亮相,虽然让市桥的商业项目呈现遍地开花之势,但却并没用完全脱离“体验式步行街+商业”的商业模式。

(喜悦天地)

(钻汇广场)

(海伦购物公园)

  赢商网近期实地走访发现,如钻汇广场虽然商场内主打珠宝钻石商业市场,也配以满记甜品、乐凯撒、肯德基、G2000、佐丹奴、EMU等餐饮+服装品牌;而喜悦天地在保留小肥羊、贡茶、毛家饭店等餐饮品牌的同时,参杂了教育培训、美容美甲这类业态;在逛、购方面保持人流和旺场的易发商业街,但番禺友谊、新大新等在百货业态日渐式微而面临转型之痛……

  从现在看来,“客流偏低端”、“商业气质有待提升”成为这类传统商业项目的发展“瓶颈”,但随着后续多个大型购物中心或商业综合体相继进驻,番禺市桥板块商圈氛围得到了提升。

  商圈升级的“下半场”:

  多个中高端购物中心涌现

  以时间为轴,如果说从2005年开始,各类以商业街、小体量商场出现是市桥商圈的“上半场”,那么,在2012年以后,各大主打中高端的购物中心亮相,则是市桥商圈的“下半场”。

  时间回到2012年年底,位于市桥南区的番禺奥园广场正式迎来开业,这不仅是奥园集团打造的首个购物中心,也是市桥迎来的首个高端购物中心,一改市桥商业定位偏低端的劣势。

  彼时的番禺奥园广场,在9万㎡的mall当中开启了快时尚之风,开业之初就包括ZARA、H&M在番禺的首度联袂,以及后续引入的优衣库。同时,购物中心不设百货主力店,以华润万家、星美影院、稻香等主力品牌进行护航,共计引入127个品牌,满足一站式购物需求。

(番禺奥园广场)

  而开业5年期间,番禺奥园广场不断通过调整升级以适应商圈消费需求。仅仅在2017年,项目就引入了35个全新品牌,涵盖运动零售、儿童游乐、彩妆护肤、餐饮等业态,包括全品类Adidas旗舰店、华夏世嘉儿童乐园、Innisfree、海底捞、陆小凤、开饭、东菊日本料理、胖哥俩肉蟹煲等。

  >>>相关阅读:番禺奥园广场6.5亿销售额背后:加码体验业态 零售业态全面升级

  自番禺奥园广场亮相后,后续包括汇珑新天地、荔园新天地、永旺梦乐城先后落地,也拉开了市桥商圈各大购物中心开业潮的“序幕”。

  在2013年,广州番禺当时最大规模的单体购物中心汇珑新天地迎来开业,该项目位于市桥东区,是市桥沙墟二村“旧村”改造项目的一个重要组成部分,拥有14万平的商业体量,包括引进当时广州首家永辉超市,还有广州最大的堂会KTV、汇珑奥莱等主力店助力,共500多个商家共同经营。

(除永辉等个别商铺营业外,汇珑新天地目前已空置)

  然而,汇珑新天地后续却并没有在市桥商圈中脱颖而出,开业不到两年,项目因经营不善、开发商卷款跑路等问题而“折戟”。赢商网近期了解到,目前商场已成空置状态,仅剩永辉超市、泛洋国际影城等个别商铺在经营,汇珑新天地何时才能涅火重生也不得而知。

  与番禺奥园广场同为市桥南区的荔园新天地则在2014年迎来开业,除了拥有餐饮、娱乐、零售等业态外,运动和体验最具亮点。包括设有迪卡侬、健身房、S平方天台运动场,而儿童品牌则穿插在商场的每一层,构成娱乐游玩体验。

(荔园新天地)

  从现在来看,以“运动+儿童”为主线的荔园新天地,目前这两个业态比较突出,而其他业态共同协调。此外,在2015年迎来亮相的荔购·番禺跨境商品直购体验中心设在商场二楼,但如今跨境电商商铺并没形成鲜明特色,并且热度减退,该项目二楼只剩下外围一圈是跨境商铺,里侧以儿童乐园来填充。

  相比番禺奥园广场、荔园新天地,2015年年底亮相的番禺永旺梦乐城,在地段上拥有很大优势,项目落址三号线终点站番禺广场旁,交通较为便捷。而项目主打时尚元素,其中针对女装、青年、男装等客群引入多个服装品牌,并加码儿童业态,开设KIDSLAND、infokids、哈你运动馆、环游乐园,以及把永旺综合百货超市(GMS)嵌合到购物中心里,辐射区域内家庭全龄层客群。

(番禺永旺梦乐城)

  据悉,永旺梦乐城2017年全年获得1500万的客流数,成为商圈内人气较高的购物中心,目前拥有约200家品牌,其中零售54%、餐饮33%、体验13%。而未来还将根据顾客消费习惯和消费模式,对业态和品牌进行定期调整更新,保持新鲜感。

  >>>相关阅读:番禺永旺梦乐城成功法则:选址考究+日系服务 主打家庭时尚元素

  市桥商圈进入新节点:

  TOD模式扩围与商场竞技升级

  从临街散铺、专业批发市场到商业街、小体量商场,再到几大高端购物中心出现,虽然市桥商圈的发展进程中也遇到如百货行业式微、传统零售受冲击、汇珑新天地折戟等挫折,但随着高端商业项目不断的涌现,番禺市桥商圈的商业潜力不仅得到进一步挖掘,而且在档次上亦有所提升,逐渐呈现出规模化和高端化的趋势。

  赢商网了解发现,相比市中心商圈来说,番禺市桥商圈的购物中心在保持较大规模的同时,分布也较为分散。有商业人士表示,大而不密的布局以及较多停车位的设置,再加上番禺聚集不少高端社区,也让购物中心充分针对区域内家庭型消费群体,随着市桥商圈商业项目不断升级,将为消费者提供更为轻松、舒适的购物休闲体验。

  “市桥商业进入了更新换代的新节点。”奥买家集团副总裁兼集团商管总经理雷易群在接受赢商网专访时表示,不同项目的加入,可以共同把商圈做大做强,加快区域消费升级。

  市桥商圈的发展,也吸引万科把商业项目落子于此。紧邻番禺广场的基盛万科里项目,体量约为5.5万㎡,打造成半开放式街区,主打亲子教育、文化艺术、社交娱乐,主力品牌包括梅沙社区营地、华夏太古影城、唐宁书店、QLAA儿童乐园等,项目将于今年4月29日正式开业。

  >>>相关阅读:广州基盛万科里试业 5.5万㎡半开放式街区品牌布局曝光

  转型城市配套服务商的万科选择在番禺市桥布局,正是看中商圈附近汇聚了近20万本地居民及周边办公人口。此外,万科也前瞻性地看到市桥商圈未来将有17、18、22号线开通,再加上已开通的3号线,4条地铁线路交汇,也符合万科“轨道+物业”的布局理念。

  “不仅仅局限于辐射市桥商圈,未来通过轨道交通优势,将会影响整个番禺区。”永旺梦乐城广州番禺广场总经理小泉博典表示,便利的交通,和区域内不断增长的人口,将会为商场带来大量客流,因此商场也要在品质设施和特色服务上发挥优势,才能保持商圈的竞争。

{{num}} 全部展开
关注专栏
0

好文章,支持一下!

0

好文章,收藏起来!

赢商网原创新闻,转载或内容合作请点击转载说明,违规转载法律必究。
最新报道
普通登录 立即注册
下次自动登录
×
添加到收藏夹
×
×扫描分享到微信