以小胜大，小体量商业项目占据山东商业项目半壁江山

　　当下国内商业地产井喷式开发，比拼成了一股风潮。随着四月底五月初的开业大战落下帷幕，商业地产行业越来越波光诡谲，各家企业频出奇招。从业态、品牌、定位、位置方面推陈出新。商业体量的大小选择，也是各家开发商的重要关注点。

　　在山东，大体量的商业项目固然因为主题性和全业态受到重视，但在行业中，数量最多占比最大的，还是小型的商业项目。据赢商网统计，目前，整个山东商业地产项目中，体量低于5万的小型商业地产项目，共有666家，其中青岛济南等重点城市共有247家，其他大部分在二级城市。

　　究其原因，对于大部分的山东市场来说，主要因为二级城市人口分布不均匀，商业发展层次不齐，大体量的商业项目由于其选址的特殊性并不能很好的承担城市中心的职能，而且大体量商业项目的内部动线也经常会给顾客造成不便。而针对一些大体量项目的薄弱环节，小型的商业项目就能将城市综合体不能触及的角落完美的补充。

　　整个2017年，山东新开业的商业项目共有85家，而其中，小体量的商业项目高达55家，占据了整个2017年开业项目的一半还要多。除了小体量项目管理更方便，业态更灵活等因素之外，小而多则是备受消费者青睐的一个重要原因。

　　而且，随着95后、00后消费的崛起，年轻人所追求的一些主题性的、特色的体量不超过5万平方米的个性商业逐渐在山东形成了星火燎原之势。小体量的个性化的商业项目，未来势必将成为山东商业发展的主流之一。

　　随处可见，“小”项目成就“大”商圈

　　商业地产行业内，一般低于5万平方米的商业项目就称为小体量商业项目。而这些项目，不仅在定位和位置上有着灵活性、机动性、多样性的特点，也相较于大型的商业项目，有着更活泼的业态和主题选择。

　　纵观如今山东各大核心商圈，不难发现，尽管不少商圈的核心项目依旧是曾经的大型商业项目，并且在商圈中有着一枝独秀的地位，但是整个商圈的活力和扩张力，依旧体现在小体量商业项目中。整个商圈中，是通过大小项目的互补，来完成整个商圈的升华。

　　小体量商业项目对周边近距离范围内的消费群有足够粘性，在提供便利化服务方面具有独特优势。在发展中，小体量商业项目在针对目标消费群的时候，经常提供更多舒适和富有想象力的体验空间，将商业发展置于项目前期整体考虑之中，因此，小型商业有着巨大的发展活力。

　　除此之外，有众多小体量项目所组成的商圈，也成为消费者和工作党日常购物的首选之地。比如社区商业和写字楼裙楼商业。尽管麻雀虽小，但是却五脏俱全。餐饮、零售、休闲娱乐、儿童爱宠等业态集结进驻，成为周边住宅区和写字楼的配套商业。著名的青岛协信星光里，就是协信金融中心的配套商业设施。

　　毕竟对于消费者来说，便利和距离也是购物和消费的首要条件。区位优势是商业成功的首要因素，交通便捷，紧靠人流密集点，这些都是商场客流的基石。小体量的配套商业往往处在优越的地理位置。

　　灵活机动，“小”项目凑齐“全”业态

　　一般来说，商业项目对消费客群的吸引力，往往来自于项目业态的种类和各个业态的占比，而业态的招商则来自于自于项目本身的定位。

　　项目的定位来是项目针对目标客群的研究分析，项目的研究人员根据周边的消费群的数量、收入水平以及他们的价值取向，筛选出针对性目标消费者。在精准把握目标顾客之后，才能对商业项目引进的业态有更精准的把控力。因此，身处客流密集区、并且商业面积并不大的小体量的商业项目，最重要的就是抓取客群的快速型、随机型、轻便型、大众型的消费特性，来有针对性的引入项目的业态，并分析出各个业态的占比。

　　从商业地产发展历史来看，不管拥有任何业态、也不管商业面积大小，商业项目需要把握的核心因素是产品的品质和服务的内容。对于像大型购物中心、城市综合体这样的大体量商业项目而言，由于自身业态的全面性，以及所处位置的限制和定位、主题的确定性，吸引目标客群的手段大多是通过大量的主题活动促销，而对于小体量的商业项目而言，则往往是在日常的消费中就紧抓住消费者的需要，并且随时针对目标客群的变化而调整业态比例。

　　以3月底开业的青岛安泰广场为例，安泰广场位于青岛CBD商圈，是典型的小体量开放式街区。CBD商圈是青岛新兴商圈之一，地处核心中央商务区，周边各商圈密集，平均距离3公里。在之前的统计中，安泰广场项目周边1.5公里内办公人群预计2.7万、住宅人口7.4万。也因此安泰广场尽管商业体量仅有1.8万，却依旧融合零售、餐饮、娱乐、休闲、零售、儿童和文化创意等多种业态，以此满足目标人群的多种休闲体验娱乐需求。

　　而一些小型商业体在单一个体上做不到在业态齐全、商品组合丰富上吸引消费者的时候，就会将自己的定位和周边其他项目进行调整，充分利用自己“小”的特点，坚持紧扣定位，积极做改善调整。

　　同样在青岛，台东万达广场因为所处台东步行街内，周边餐饮业态极其丰富。为了能够促进项目的活力和独特性，台东万达将项目内餐饮业态的占比压缩到只占整个项目业态的百分之十，服饰零售业占据主要地位。不仅补全了商圈内服饰零售业的短板，也将自身的位置摆在商圈中不可或缺的一环。

　　形式多样，“小”项目涵盖“多”主题

　　对商业项目来说，打造一个主题能够帮助商业项目展现个性化，而个性化的商业项目对于目前的年轻消费者而言，具有更大的吸引力。而比起动辄几十万商业体量的大体量商业体而言，小型商业项目不仅打造主题更容易，也更容易随时调整。

　　商业体项目主题一般从业态组合、商品组合、室内环境设计等方面来打造。在如今的商业大环境下，尽管一些年轻的小体量商业，因为难以突破大体量商业重围而进行简单地复制，但大部分的小体量项目在通过前期考察之后，完成了较为个性的主题化定位。毕竟，体量小并不是劣势，仔细研究目标客群，利用自己小而精的优势，为消费者提供一个主题性、创意性、便利性的商业模式，就能够将项目完成的较为出色。

　　这就不得不提山东各地的多个特色街区，他们往往体量不大，却能在有限的面积内，将主题化和个性化做到极致。比如济南世茂宽厚里和青岛90街区等等。

　　济南世茂宽厚里是世茂集团在2014年开始改造的商业项目，项目地处济南泉城路商圈，商业面积仅有4.5万平方米。项目内，引进了多家山东本地老字号品牌，并且利用街区内的空地，举办大量的有关于传统文化的活动。结合济南老城区的文化氛围和泉城路的旅游资源，宽厚里的主题显然是将旅游景点和商业项目相结合的“文旅商”产业园区。自2015年开业以来，依靠泉城金街，不仅成为本地人较为欢迎的商业项目，也成为外地游客心中的旅游胜地。

　　相较于较为单一的宽厚里，青岛90创意街区，不仅有轻运动主题街区，还有工业设计以及文化创意街区等等，三万平方米的商业面积包含多个主题，丰富真个项目的内涵，也较好的吸引着周边客群。

　　目前，大型城市综合体、购物中心迫于体量和招商的压力，一般主要针对全年龄段营销。而这对商业环境要求极高，如果城市商业环境处于缓慢发展甚至不发展的状态，那么这种压力将更加明显。而如果后期想进行整改，却是牵一发而动全身。而相比大体量项目，小体量的商业项目动线简单快捷，可以在短时间内进行大规模的整改检修，甚至改变整个主题规划，也因此备受开发商青睐。

　　然而由于体量有限，很多小体量购物中心走传统单一百货或商超路线，而且对于山东来说，大多数项目处在经济尚不发达的二级城市，也因此很多项目渐渐演变成了大排档、批发市场、小商品市场等。虽然在当地的商业发展中有着一席之地，却也因环境、商品质量等原因此被很多业内人士诟病。未来发展，还要再加斟酌。