青岛华润万象城:体验式购物中心开业三周年动作不断

——山东商业发展调查报告之青岛香港中路商圈

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2018年05月26日10:53来自:赢商网山东站周晓昕
核心提示:作为在青岛的重要商业项目,尽管香港中路商圈中商业项目更新换代高潮迭起,依旧没能影响青岛华润万象城在青岛商业地产行业中的位置。

  截止到4月30日,青岛华润万象城已经开业三周年。这座目前全国最大、店铺数量最多、业态品类最齐全的万象城,从2015年开业之后就广受关注。作为在青岛的重要商业项目,尽管香港中路商圈中商业项目更新换代高潮迭起,依旧没能影响万象城在青岛商业地产行业中的位置。

  万象城是华润中心的购物及娱乐中心组成部分,集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身,青岛万象城位于青岛市市南区山东路和香港中路交汇处,是香港路商圈中体量较大的项目,也是全国体量最大的万象城品牌。

  青岛万象城的地块,是2009年12月华润置地以总地价逾67亿的高价竞拍而得。位于青岛最繁华和核心的地界,紧靠青岛市政府。开业之初,八大主力店、70家国际大牌、60家餐饮品牌、30家儿童品牌的进驻,使得青岛万象城打造的品牌阵容空前强大。

  青岛万象城地处青岛核心商业区,与青岛市政府隔街相望,建筑面积45万平方米,是万象城属青岛华润中心部分,规划中包含购物中心万象城、五星级酒店和服务式公寓、按国际5A级写字楼和纯居住型高尚大宅社区,五种业态功能形成城市体系中的内循环“城中之城”。

  一、   基本情况

  二、   商业分析

  全国最大万象城,华润山东“口碑店”

  从2004年华润第一个万象城——深圳万象城开始,经历了几年的迅速发展,华润万象城品牌已经入驻全国许多城,在全国扩展了不少版图。比如深圳、杭州、沈阳、南宁、成都、合肥、青岛、郑州、重庆等。

  不过不同于其他购物中心,常见的布局和相似的规划,青岛万象城作为华润置地在山东重要的项目,一开始的定位,是概念式公园购物中心。把商场和公园这两个概念糅合在一起,并将游憩、公园景观、休闲娱乐、主题商业结合起来,吸引了不少的客人。

  由于在公共交通配套上,地铁2号线与3号线在这里交汇,人流密集还属于交通中枢,周边汇集政务商办与商业设施,青岛市政府、颐和国际大厦、青岛中心威斯汀酒店、香格里拉酒店、丰合广场、五四广场、远雄国际广场、音乐广场、青岛世贸中心等。所以万象城的目标客群主要是白领、上班族和青年学生等。

  不过,这也和青岛万象城本身的定位有关系。青岛华润中心是作为全国第六座都市综合体建设的,其万象城也是目前全国最大、店铺数量最多、业态品类最齐全的万象城,堪称万象城品牌旗舰店。

  纵观整个商场,顶层的“天空之城”公园和咖啡馆和4楼的滑冰场以及玩具反斗城交相呼应,顶层的东阿阿胶健康体验馆又带着浓厚的本地特色,紧靠着的韩式餐馆又带着异国风味。加之其他楼层包含的陶艺馆、猫的天空书店等文旅特色,让商场的主体性得到强化。

  商场内部品牌提升,分区营造主题性商区

  根据目前商场的业态配比,青岛万象城业态配比餐饮只占25%、休闲娱乐儿童25%, 零售50%。同时扩大了“主力店+半主力店”的组合模式,品牌相对独立完整。

  根据青岛万象城区域总经理马琳介绍,目前万象城仍旧处在不停地整改之中。其中,最为明显的就是除了原有的N’PINK主题性运动商区以外,今年将要打造女性购物聚集体—W社区,以期更适合目前市场需要。除此之外,一些具有当地特色的餐饮品牌也将引入。

  “我们将聚焦质感生活、打造一个全新的女性生活方式体验空间“W时区”,还将不断有新品牌的引入、原有品牌的升级、打造一个更清晰的楼层定位和品牌氛围,并且在随后的时间里为消费者提供在一线城市才能够看到的艺术展、IP展” 。马琳表示。

  而对于原先进驻青岛万象城的几大主力店,百盛百货是百盛首个国内旗舰店;Ole’超市进口商品占比超85%;Family Box是英国的亲子教育机构,属于儿童业态;方所把书店、美学生活、咖啡、展览空间与服饰时汇聚一体;冰纷万象滑冰场是青岛首家奥林匹克标准的商业真冰滑冰场; CGV影院、SEGA主题乐园也属于文娱业态中较为高端的品牌。

  除了主力店铺,其他品牌也包含多个旗舰店和半主力店,比如东阿阿胶、爱慕生活馆等等。一些中档餐饮比如外婆家、小南国、西贝莜面村、太兴餐厅、望湘园、辽河渡、安南、MangoTree、亚洲土地、王品台塑牛排、芭斯罗缤、满记甜品、四海一家、星巴克、肯德基、禾绿回转寿司、船歌鱼水饺等品牌也在万象城安家。

  “我们严格把控餐饮业态占比,绝对不会太多,要少而精。”马琳说“万象城进驻的60家餐饮品牌,其中一半属于以上首进青岛,我们要引进一些有品位有格调的餐饮品牌,突出我们的主题性。”

  多家商场齐聚商圈,核心地带竞争大

  香港中路是个神奇的商圈,作为曾经挤掉了中山路商圈老大地位的高端商圈,这里云集了青岛最知名的高档商场。永旺东部购物中心、家乐福、大商麦凯乐、海信广场、百丽广场、中铁青岛中心等数十个项目落户其中。即使这几年五大新商圈迅速崛起,在青岛周边遍地开花,西海岸也将旅游重心逐步迁移,但是香港中路商圈商圈龙头的位置依旧不容小觑。

  尽管商业项目的数量位居各大商圈之首,但香港中路商圈仍然不断在扩容。除了万象城外,近年来陆续开业青岛中心、海航万邦中心都是高端商业体。

  对于香港中路商圈来说,整个商圈中,高中端购物中心均有涵盖,各大快时尚品牌也一览无余,国际一线大牌也在这里安家落户,餐饮小吃也能够支撑这里的客流。海信广场等高端购物中心在高档商品销售方面具有较强的竞争力。而百丽广场、永旺东部购物中心加大了中档商品聚客能力,台东商圈的部分客流也被这里吸引和分流。

  显然,万象城即使有着巨大的商业体量和丰富的商业业态,在本身所处的商圈中,也依旧有着较大的竞争压力。这从万象城各种活跃的线上活动可见一斑。 

  三、SWOT分析

   

  四、赢商点评:

  青岛万象城开业已经三周年,尽管青岛万象城规模庞大、业态齐全,占据优质的地理位置,市场潜力强大,但是随着青岛西海岸的飞速发展,香青岛商业价值正在飞速上升,各个地产大鳄都会盯上这块蛋糕。从万达广场四度布子青岛,东方影都万达茂强势开业,协信星光里落户崂山,强势的品牌阵容和业态组合,这场无硝烟的商业战火已被点燃。青岛万象城前景发展,依旧有着巨大的威胁。

   

   

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