保利孝感拿地、中梁进驻鄂州 三四线城市成大型房企粮仓？

　　近两年，随着三四线城市持续去库存的推进，不少城市库存量逐渐减少。这让很多房企开始瞄准三四线城市，积极拿地“补仓”。2018年，湖北的鄂州、孝感、襄阳等热点三四线城市吸引了不少知名房企的入驻，大房企的入驻提升了三四线城市的居住品质，同时也拉动了地方城市的房价。

　　保利6.6亿摘孝感商住地

　　6月14日，湖北省孝感市高新区出让编号为孝国土开P(2018)06号的一宗商住地，最终保利以6.6亿元摘得此地块，楼面价为3160.71元/平方米，溢价率84.37%。

　　据了解，该地块共有华鸿、世贸、碧挂园、保利、中梁、东原6家单位参与竞拍，经过47轮报价，最终由保利竞得，也是目前孝感拍出总价最高的地块。

　　公告显示，该地块位于孝感市乾坤大道以北、怀仁路以东。出让面积75080.85平方米，建筑密度不高于25%，建筑限高100米，建筑面积为210226.38平方米。起拍价为36038.81万元，成交单价为590万元/亩，成交楼面价3160.71元/平方米。

　　孝感作为武汉的近邻，紧靠武汉四环之外的盘龙城，近年来，随着孝汉城际列车通车，孝汉大道即将全线拉通，硚孝高速加快施工进程，西武高铁规划，云孝一体化等一系列利好的落地，众多品牌开发商在孝感的投入持续加码，纷纷拿地开建新项目，区域楼面地价因此屡屡刷新。

　　2017年6月，新城控股以550万元/亩拿下乾坤大道延长线地块;2017年8月，碧桂园和新城联合拿下英才地块，楼面地价再次攀升;11月，民邦集团644万元/亩拿下董湖地块，2018年1月，华鸿嘉信又以690万元/亩创下新记录。

　　高价土拍信息刺激地价攀升，开发商成本投入增多，房价必然趁势而起。从2016年到2018年，短短两年孝感的商品住宅均价从4500元/㎡变为了9000元/㎡，翻了一倍。

　　中梁7.89亿元首入鄂州

　　6月13日，湖北鄂州市成交2宗商住地，吸引了碧桂园、华润、华发、中梁、东原、光明、正荣等大型房企的竞拍。

　　其中，P[2018]006地块由中梁竞得，成交价7.89亿元，楼面价2801.16元/平方米，溢价率45.66%，这也是中梁首次进驻鄂州。地块位于迎宾大道西侧孟家畈，宗地面积10.32万平方米，起始价54168万元，容积率为大于或等于1并且小于或等于2.73。

　　有意思的是，中梁作为前20强房企，在武汉并没有项目布局。此前，中梁首驻黄冈，打造中梁九号院，产品整体定位为顶级品质标杆;后来中梁又拿地湖北恩施，开山之作为恩施九号院。九号院属于中梁劳力士产品模式最高品级产品系——“御系”，也是中梁最钟情于湖北的产品系。

　　鄂州另一宗商住地P[2018]007地块，由湖北宏维置业有限公司竞得，湖北宏维置业有限公司是黄石市房地产开发的龙头企业，大股东为湖北劲牌投资有限公司。意味着大家熟知的劲酒集团也来房地产市场分一杯羹。

　　P[2018]007地块成交价5.65亿元，楼面价2846.93元/平方米，溢价率47.5%。地位于迎宾大道东侧、葛山大道北侧，总面积72963平方米，容积率大于或等于1并且小于或等于2.72。

　　鄂州紧靠武汉东，葛店更是依托于光谷东片区外扩的辐射利好，吸引着大量的置业人群。随着地铁11号线葛店站的东延，顺丰机场的落地，加上产业的快速发展。2017年以来，鄂州已吸引了万科、融创、新城、恒大、合景泰富、联发等多家知名房企的布局，鄂州与武汉的联系也愈加紧密，未来发展可期。

　　襄阳一宗宅地楼面价达5216元/平

　　6月14日，襄阳城区成交一宗住宅用地，成交价38301.7161万元，土地面积40789.9平方米，楼面价5216元/平，成为襄阳目前楼面最高的一宗地块。该价格甚至超过了武汉部分主城区的土拍楼面价，据统计，目前武汉汉南的楼面价不到3000，较为热门的新洲阳逻楼面价也不到4000，洪山区5000左右拿地的房企仍然很多。

　　该地块最终被湖北志强房地产开发(集团)有限公司竞得，湖北志强集团成立于1992年，现已发展成为涉及文化旅游开发、景区运营管理、房地产开发、建筑工程、装饰工程、物业管理、金融投资、文化传媒等多元发展的综合性大型现代化企业集团。

　　从襄阳近一年的土拍市场来看，不乏大型房企的进驻，地价呈直线上涨。2017年5月，恒大拿下樊宛路两块地的楼面价分别为3756元/平和3834元/平；2017年8月14日，碧桂园拿下追日路地块，楼面价为3304元/平米；2017年12月4日，湖北房投拿下高新区台子湾路地块，楼面价为4137元/平米，房投携手正荣，将该项目命名为长投正荣府；2017年12月20日，湖北红星广场投资有限公司拿下樊城区松鹤路地块，楼面价5023元/平米。

　　目前，襄阳中心城区房价普遍越过8000元门槛，部分沿江楼盘等高档楼盘甚至突破万元大关。业内人士指出：“襄阳房价的快速上涨，既与棚改拆迁、房源供应不足有关，也与楼盘品质提升有一定的关系。”

　　三四线城市成大型房企粮仓

　　大房企的入驻提升了三四线城市的居住品质，但与此同时，也使得不少城市的地价明显上涨。事实上，湖北较为热门的三四线城市，早已启动限购限售等调控政策，但难以抑住蠢蠢欲动的房价。

　　2017年9月13日，孝感城区购房实行限购限贷。本地户籍居民购买二套房，首付比例调高至50%，贷款利率在基准利率基础上上浮10%以上;非孝感户籍居民(引进人才除外)在孝感城区首次购房的，需提供自购房之日前2年(含2年)连续缴纳社会保险或者个人所得税证明，禁止在孝感城区购买第二套住房;停止发放三套及以上住房商业贷款和公积金贷款。

　　2017年10月30日，湖北襄阳开启限售时代，凡在市区范围内(含襄州区)新购买的新建商品住房和二手住房，须满2年后才能上市交易。新购买新建商品住房的认定时间以双方签订商品房买卖合同的时间为准，新购买二手住房的认定时间以《不动产权证》上记载的登记时间为准。

　　2017年12月29日，鄂州葛店、花湖同步启动限购限售。在限购限售的葛店和花湖区域暂停向本市已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房，暂停向非本市户籍的家庭出售第2套商品房。并且，在限购限售购买的商品房，必须自取得《不动产权证》满3年才可上市交易。”

　　业内资深人士表示：“未来2,3年内小城市的房价仍然是上涨的，要不然大型房企也不会选择进入开发，当地政府也乐意和大的房地产公司开发合作，这样会减少烂尾楼的风险，同时也算是和大公司搭上了线，以后招商引资也能方便不少。”

　　对于本地居民来说，大的房产公司虽然房价会略高一些，但他们的质量和服务相比于小公司来说要强上不少。一位置业黄冈的业主表示：“选择大型房企，哪怕以后万一和业主发生了纠纷，他们也会顾及公司形象，不像小公司那样就是滚刀肉，你爱怎么样怎么样，就是不给你解决。”

　　明源地产研究分析师表示：“一二线城市已经不能再获得业绩扩张的机会了，固守在一二线城市、期盼政策周期轮动的美好愿望一定会落空的，不下沉三四线城市，就不会有房企继续高速成长的机会。特别是在更多的大房企还未集体进驻的城市，外来房企是有机会先行一步，抢占洼地、等待市场爆发机会的。”