2018房企融资全调查：10家企业融资金额达2263亿、公司债受“冷落”

　　“融资这块收紧貌似是非常痛苦，这一鞭子打在背上简直像一刀砍在背上”，业内人士曾对观点地产新媒体如此形容融资收紧下房企的感受。

　　如今审计署接连几份审计报告的释出，恐怕还要让深陷困境中的房企雪上加霜。

　　6月20日审计署针对金融风险防控等突出问题，予以审计并发布报告。报告指，工商银行、农业银行、中信集团3家金融机构9家大型国有银行，违规向房地产行业提供融资360.87亿元，抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。

　　这一记重拳，让银行信贷机构在面对房地产融资问题时更加审慎，规范各类进入房地产资金的合规性。同时另一个信号也被释放，未来银行表外资产流向房地产，将受到更加严厉的监控和打击。

　　而本就如履薄冰的房企，此刻更要“勒紧裤腰带过日子”，回归到其他的融资正途上。

　　审计风暴来袭

　　就在市场满心期待央行或于8月底降准，间接缓解房企紧绷的资金链时，来自审计署的一记重拳瞬间让大家回到了现实。

　　6月20日，审计署针对目前市场中较为突出的一系列问题予以审计并发布报告。当中关于房地产的“违规”问题持续发酵，也给当前竭尽全力舒缓融资压力的房企一次警醒。

　　在金融风险防控方面，审计署发布的《国务院关于2017年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》显示，9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元，抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。

　　随后的2018年39-41号公告中，审计署对有关事项进行了延伸和追溯。在审核中国工商银行、中国农业银行、中国中信集团2016年年度资产负债损益情况时，审计署发现上述3家金融机构在业务经营上存在不合规性。

　　比如，工商银行向土地储备中心、“四证”不全的房地产企业提供新增融资。具体而言，2013年至2016年，河北、江苏分行未严格执行监管规定，违规向房地产企业发放并购贷款36.24亿元；2015年至2016年，河北、北京、云南、上海4家分行存在建设项目未按规定及时竣工决算、个别土地及房产长期闲置或处置程序不规范等问题。

　　此外，2014年10月至2016年底，农业银行通过理财资金向房地产企业提供融资、违规向土地储备中心和部分建筑工程施工许可证等“四证”不全的房地产企业等提供融资，涉及金额96.44亿元。

　　本次违规向房企提供融资最多的是来自中信集团的关联企业。2013年至审计时，中信集团所属中信银行、中信信托未严格执行监管规定，向“四证”不全或低密度房地产项目提供融资211.01亿元，另有部分融资被用于缴纳土地出让金。

　　面对审计署针对违规“输血”的严查，同日上述三家金融机构先后公布整改情况。

　　工商银行回应，涉及的贷款已采取了相应的风险防范和化解措施，风险基本可控。农业银行则表示，已对审计发现的问题即刻采取整改措施，截至公告日，审计发现问题的整改率达到98.48%。中信集团也就审计报告回应表示，对于业务经营方面问题，在认清原因、严肃问责的基础上，积极采取措施强化合规管理。

　　本次的审计并不是突如其来，只是在例行检查的同时，顺便对房地产行业的去杠杆问题进来了一次大检查。而从审计结果来看，金融降杠杆尚有“漏网之鱼”，任重道远。至少未来可预期的时间内，银行表外资产流向房地产的问题将受到更加严厉的监控和打击。原本对违规金融手段抱有幻想的房企，只能另辟蹊径，回归到其他的融资正途上。

　　融资捉襟见肘

　　2015年至2016年地产业的火爆行情，让各大房企不断加杠杆，一定程度上也让房地产销售开始井喷式爆发。不过在去杠杆的金融现实下，监管部门开始跟进出台一系列政策，收紧房企融资渠道，控制债务规模。

　　在中国人民银行6月12日公布的最新数据中，5月份社会融资规模增量为7608亿元，比上年同期少3023亿元，而环比4月社会融资规模15604.75亿元则腰斩。其中，委托贷款、信托贷款和未贴现的银行承兑汇票等均全线缩水。

　　房地产是重点“去伪存真”的大类资产之一。观点指数通过对全国10家国内品牌房企跟踪监测发现，2018年至今上述房企融资金额合计达到2262.99亿元，其中银行贷款及为子公司提供贷款、融资担保仍然是主要的“筹钱”通道，占比达到36.21%，其次为境外融资，占比高达32.83%。需要注意的是，过往房企青睐的公司债下降到9.64%。

数据来源：全国10家国内品牌房企跟踪监测，观点指数整理

　　此前，花旗银行董事总经理、中国研究部所长蔡金强，在接受观点地产新媒体采访时也透露，目前的前端贷款，银行已经收缩到只有30%。“银行的钱你是很难拿的，因为银行也是从表外并到表内，要用银行自己的额度，现在是有没有额度的问题，不是成本的问题。”

　　其实更早之前，房企最为倚重的银行贷款就开始被一堵再堵。

　　不少银行对借款的房企设定两条基准线，一个是坚决不碰长周期项目，而且对于房企拿地的楼板价较高的，测算有风险也避而远之；另外豪宅项目的开发贷坚决不碰。有业内人士透露，甚至设立更高门槛的银行也不在少数，“过去是只对百强房企放贷，现在他们给企业放款的时候会看行业前三十名。”

　　业内人士也向观点地产新媒体透露，“某银行全广东省房贷的一半额度已经给了某龙头房企。”

　　在6月15日工、农、中、建四大国有银行广东省分行等机构联合公布的广东地产资信20强名单中，碧桂园、保利、雅居乐、奥园、珠投、龙光等20家房企顺利通过“考试”，成为最优先享受四大国有银行贷款的房企。

　　银行贷款看重“成绩”，在不断收缩的过程中，银信通道也逐渐收紧。据观点地产新媒体了解，今年以来不少信托公司向房地产项目投放过的资金甚至为零。而即使投向房地产的资金也被限定条件，即“项目四证齐全、企业资本金达30%、开发商具二级以上资质”。

　　中信信托这次被审计署“点名”，正是因为未按照相关监管条件，向“四证”不全或低密度房地产项目提供融资211.01亿元。审计署的是次大检查，意味着未来银行信贷部门将更加审慎，规范各类进入房地产资金的合规性，否则就将面临更严厉的惩罚。

　　在银行贷款、信托融资被不同程度收紧的现实下，不少房企又面临着公司债中止发行的“多重打击”。

　　据机构数据统计，2018年以来全国取消或中止发行的债券达到338只，涉及金额高达2161.79亿元。其中52家上市公司取消或中止的信用债（企业债、公司债、中票、短融），达到58笔，涉及金额合计384.5亿元。

　　如何解围？

　　从国家统计局公布的1-5月房地产企业开发到位资金情况来看，至少已经有不少企业找到了补充现金流的途径。

　　统计数据显示，2018年1-5月，房企到位资金再次回升，达到62003亿元，同比增长5.1%，创下今年以来的新高，单月增速则达到17.4%。其中，国内贷款下降2.8%，至10201亿元；个人按揭贷款9250亿元，下降3.6%；利用外资21亿元，下降76.2%；自筹资金增长处于第二高，为19473亿元，增长8.1%。

　　房企到位资金增速超过预期，主要个得益于销售回款的加速。从数据端来看，2018年1-5月，定金及预收款为20122亿元，在所有到位资金中占比最大，达到32.45%。同时，增长速度亦是最快的，达到12.7%。

　　需要注意的是，从单月来看，定金及预收款5月增量为5135亿元，单月增速28.1%，同样创下今年的单月增长记录。这也意味着，房企逐渐转换思路，由原来的依靠银行，向周转速度转变，通过快速消化项目来实现销售回款，从而摆脱资金紧张的桎梏。

　　“净利润有9-10%就立刻像泼水一样全倒出去，用最快的速度回笼现金来破解资金口。”蔡金强对观点地产新媒体表示。

　　碧桂园就是个中代表。4月5-11日，碧桂园内部连发三文，要求“摘牌即开工”，提高周转速度、加快有质量供货。

　　截至3月底，碧桂园已签订里程碑计划项目平均摘牌到动工1.65个月，摘牌到开盘5.2个月。但杨国强还是在相关文件中指出，“集团现在的高周转速度太慢”“高周转是我们战无不胜的法宝”“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”。

　　在这样的快马加鞭下，碧桂园5月的销售业绩再刷国内历史新高，达到771.6亿元，同比增长92.61%，环比上涨10.97%。于此，依靠快周转，碧桂园仅用5个月的时间就已经实现3346.8亿元的合同销售额，年内率先冲破3000亿。

　　随着融资的趋紧，Get到碧桂园快周转法宝的房企阵营正在逐步扩大。

　　根据观点指数统计的数据显示，排在销售前列的20强企业，1-5月同比增长速度均为正数，其中超过50%的有8家，10%-50%的最多，为9家。同比增长率为个位数的仅有3家，分别为万科、绿地以及龙湖。这些增长稳健的企业中，万科和龙湖的在手现金都较为充裕。

　　需要注意的是，5月的单月同比增速线基本走在1-5月增速的上方。其中，单月同比增速最高的是泰禾集团，5月合约销售116亿元，同比增速超过300%；1-5月合约销售增长最快的是金茂，合约销售为567.95亿元，同比增长281.94%。

　　对今年房企大举冲销售的现象，麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊在接受观点地产新媒体采访时，回应称，“大家都是经历过（周期）的，所以我觉得现在高周转是一个正确的策略，可以帮助房企规避宏观的风险。”

　　胡伟俊续称，如果不能做到很高的周转，在宏观突然下行的时候，手上的高库存会让资金点产生问题。如果能做到高周转，始终保持比较低的库存的货，房企则可以在下行周期有足够的现金出手兼并对方，低价收购别人的土地储备。“这样在接下来两年之后的上行周期里，或许就会有一个更好的地位。”

　　除了“自我救赎”外，过去的近半年时间里，不少房企到海外发债的频率比去年高很多。根据彭博监测的数据，仅2018年1-4月房地产行业美元债发行规模达到了189亿美元，同比增加超过六成。

　　在上述观点指数统计的10家房企融资情况中，开年至今10家房企的境外融资达到742.9亿元，占比达到32.83%。胡伟俊透露，海外的资金成本可能要8%到9%，甚至10%都有可能，之所以那么多开发商来发债，主要还是国内的资金链比较紧张。

　　有业内人士对观点地产新媒体指出，融资端的持续收紧或会加速行业的洗牌。“目前已有不少房企已经没有贷款额度，如果这样下去，维持到四季度的话，那肯定是有一些（房企）受不了”。