房企融资难度越来越大：中小房企面临“生死关”

　　导读：虽然海外融资成本明显上涨，还要叠加汇率的波动，但房企在资金压力下，对融资的需求量依然非常大。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。

　　“现在房企融资环境非常严峻。我们公司一个星期借了10个亿，但都是小额度高成本的短期过桥借贷。有的是两三千万一笔，有的是一两个亿一笔。但成本都很高，有些成本已经高达15%，并且设置了严苛的还款条件。如果逾期，借款方可以变卖抵押物。”一家中小房企融资负责人告诉21世纪经济报道记者。

　　随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。尤其是中小房企，面临严峻的生存环境。

　　据统计，今年5月房企共完成融资金额451.17 亿元，这一规模比去年4月769.12 亿元的融资规模减少了41.34%，融资总额创下近一年以来的最低额。一些房企正在或拟发行的债券、资产支持计划，开始主动收缩融资规模或终止了发行。据申万宏源统计，今年房企约有总计近2000亿到期的房企债务。而三四季度将迎来高峰，在债务到期大潮到来之际，房企融资规模却出现收缩，考验着开发商的资金安全。

　　同策研究院研究员陈朦朦认为，房企融资渠道紧缩，监管趋严，融资情况不容乐观。具体来看，6月房企融资金额虽较上月呈现较大幅度的上升，但多为已过审公司发行的第二期、第三期公司债券，发债仍面临严峻考验；另外，6月境内银行贷款融资金额继续上涨，信托贷款金额略有下降，融资金额分别位于本月第二、第三，这意味着在发债难度增加的情况下，房企只能通过贷款方式寻求融资。

　　融资成本日益上涨

　　今年1-6月，房地产企业销售业绩涨幅逐渐放缓，而随着资金压力的加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。

　　根据WIND数据统计，截止到7月13日，今年内地房企发行的海外债券达86只，计划发行总额合计为720.07亿元，与2017年同期的207.54亿元相比增幅达246.95%；根据WIND数据统计，截止到7月13日，今年房地产企业在内地发行债券达566只，发行金额为4559.95亿元，较2017年同期上涨146.23%。2017年同期，房地产企业发行债券188只，发行金额为1851.88亿元。

　　21世纪经济报道记者注意到，房企融资成本日益增长。7月12日，雅居乐集团控股有限公司公告，宣布该公司本金总额为2亿美元的优先票据发行。2018年票据发行的本金总额为2亿美元，扣除包销费用、佣金及其他估计开支后，此次票据发行所得款项净额将约为1.98亿美元，发售价将为2018年票据本金额的100%，且票据将按年利率8.5%计息，每半年派息一次，自2019年1月18日起每年于1月18日及7月18日支付前期利息；7月11日，融信中国控股有限公司公告披露，公司拟发行于2021年到期的额外2.25亿美元的8.25%优先票据，且将与于2021年到期的4.25亿美元的8.25%优先票据合并及构成单一系列。

　　就整体融资形势而言，据同策研究院监测，6月债权融资额为499.75亿元，占房企融资总量的98.60%，环比上月债权融资所占总融资额百分比（99.75%）下降1.15个百分点；股权融资额为7.10亿元，占总融资金额比重为1.40%，环比上月股权融资所占总融资额百分比（0.25%）上升1.15个百分点，除华夏幸福间接全资子公司的一笔境内再融资，其余均为港股上市公司执行股票期权计划。

　　融资成本方面，在已披露的数据中，6月融资成本最低的一笔是万科于2018年6月29日发行的2018年度第二期超短期融资券，发行金额为20亿元，利率为4.25%。此外，万科发行的第一期超短期融资券的利率为4.6%。其次，招商蛇口面向合格投资者发行了第二期公司债券，品种一实际发行规模为人民币18.4亿元，最终票面利率为5.25%，品种二实际发行规模为人民币21.6亿元，最终票面利率为4.97%。 融资成本最高的是阳光城于2018年6月7日发行的10亿元2018年度第一期中期票据（永续中票），利率为8%。由此可见，市场化融资渠道融资成本较高，普遍为5.5%-7.5%。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，虽然海外融资成本明显上涨，还要叠加汇率的波动，但房企在资金压力下，对融资的需求量依然非常大。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。现在看，2018年，房地产企业最重要的工作将是降低杠杆率。

　　中小房企“生死关”

　　新城控股副总裁欧阳捷认为，当前，防范债务风险仍是必须打赢的一场战役，维持房地产流动性适度偏紧将是政策新常态。在上述背景下，房企融资不会轻松。

　　欧阳捷观察到，中小房企事实上已经失去了更多传统金融渠道的支持，也没有发债的可能性，除了销售回款、部分信托和高利贷，几乎丧失了融资能力。

　　21世纪经济报道记者也从银行人士那里验证了欧阳捷的说法。该人士表示，目前开发商在银行这里获得贷款非常难。“要求地产前100强准入，不过就算批了也不见得有规模。”

　　张大伟认为，从资金情况看，目前房地产企业的资金压力相比2015-2016年有非常大幅度的收紧。从各地楼市调控看，预计房企的资金还会受到继续的压力，这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧，对房企来说，2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。

　　不过，欧阳捷认为，大房企的发债依然没有关门，尽管主要是防范房企债务违约，但实际上为房企注入了流动性，显示出并非所有房企融资都难，资源仍然会向大房企和优势房企集中，包括有限的银行贷款额度会优先倾斜大房企，基金寻求与大房企的并购合作，战略投资者参与房企股权融资，大小房企融资“难”不能一概而论。

　　张大伟的判断是，中小房企将面临“生死关”。在2017年的国内房地产调控周期内，全国已经有110多个城市出台了超过270多次调控政策，部分城市房地产调控已经逐渐开始影响房企销售。龙头房企压力不大，但市场的中小房企在2018年将面临全面困境，预计2018年将还会出现多宗股权融资，中小企业被兼并。

　　另外，值得注意的是，企业外债的重大改革限制了境外发债投资境内房地产，房企寻求境外融资难度系数继续攀升。同策研究院数据显示，2018年6月房企融资仍以人民币为主，美元次之、港元第三。外币融资总额在4月份大幅上升、5月大幅下降的情况下，6月呈持续下降趋势，环比5月外币融资总额93.24亿元下降51.62%，仅占比融资总额8.9%。其中，美元融资总额43.01亿元人民币（6.5亿美元），环比上月美元融资金额92.11亿元人民币下降53.31%；港元融资总额为2.10亿元人民币（2.49亿港元），占比0.41%；6月没有以新加坡元为货币单位的融资行为。由此可见，外币融资与上月相比绝对值、占比均呈大幅度下降。

　　在融资愈发艰难之下，创新融资方式在6月呈多样化，除了典型的与金融机构合作寻求贷款支持，房企还通过发行短期债券、债权或收益权转让以及设立资产支持专项计划进行融资。值得一提的是，6月金科股份发行的2018年度第一期资产支持票据所募集的资金已全部到账，募集金额为16亿元；另外，在租购并举的政策环境下，ABS/REITs类产品亦有所发展。此前保利、碧桂园、越秀等企业都已申请发行住房租赁类REITs产品，7月5日，由恒大发行的资产支持证券-ABS产品“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”通过了发审会，未来将在上交所发行。