富力再祭融资大招 降成本与补仓诉求下400亿发债计划

　　低廉的融资成本，让国内债市成为了各大开发商募资的主战场。成功完成发行433亿公司债券后，富力又发起了一笔融资大单。

　　10月4日，富力宣布，为有效优化债务结构，降低资金成本，拓宽融资渠道，保障公司可持续发展，公司拟发行银行间债券市场债务融资工具，其本金总额不超过人民币400亿元。

　　据观点地产新媒体了解，该债务融资工具包括但不限于中期票据（含永续中期票据）、短期融资券、超短期融资券和资产支持票据及相关主管部门认可的其他融资工具品种，可一次或多次发行。

　　富力称，筹集资金以用于补充营运资金，偿还金融机构借款、非金融机构借款、信用债务，及项目投资等符合国家法律法规及政策要求的用途。

　　融资降成本

　　高达400亿的发债计划，市场难免感到意外。但纵观富力自2015年国内放宽债券市场之后的表现，大手笔融资似乎已经成为常态。

　　据观点地产新媒体统计，2015年6月至2016年3月，富力累计获批本金总额达490亿元的公司债券。截至2016年6月底，富力已发行公司债券总额高达433亿元。

　　此前在谈及2016年下半年计划时，富力董事长助理陈志濠曾表示，融资依然是富力的工作重点。而国内债市的低利率无疑是富力最看重的因素，而借用低息债偿还高息债也成为富力降低融资成本的重要方式。

　　董事长李思廉也透露，富力之前有150亿比较高息的债务都已经化解，这当中有债务年利率高达10%或以上，但通过国内债市募得的资金年利率仅约5%或以下，成本减少近半。

　　陈志濠在接受观点地产新媒体采访时曾表示，今年最明显的应该是融资成本会大大改善，从以前“银行贷款+信托”时代到现在“银行贷款+债券”时代，有实力的房地产企业境内融资利率很多已经大幅下降，对整体融资成本的下降有明显的帮助。

　　数据显示，从2015年积极偿还贷款及进行再融资后，富力于2015年的整体有效借贷成本由2014年的8.22%降低至7.83%。而截止2016年6月底，富力融资成本是6.75%。

　　融资成本降低之余，借助低息债券赎回即将到期的债务一定程度上帮助富力降低了短期现金流风险。“集团整体的再融资安排使总体债务期限得以延长，减少了短期现金流压力和利息开支。”

　　年报显示，2014年底，富力持有现金及现金等价物人民币139亿元，2015年底该数字升至213亿元，截至2016年底，富力现金储备达人民币373.43亿元。

　　在上述种种利好下也就不难理解富力此次突然宣布进行的400亿发债计划，毕竟从最近9月雅居乐、越秀、旭辉、阳光城、禹洲等同行公布的发债结果看，利率依然是维持在5%甚至更低。

　　拿地补仓

　　优化债务结构之外，发债带来的充足现金流无疑也是富力的目的之一。尽管多次强调不会拿“面粉贵过面包”的地，但对于聚焦一二线城市的富力来说，想拿到便宜地并不是那么容易。

　　早前在业绩会上，李思廉曾公布过富力将在五大片区重点拿地。第一个选择是华东，包括南京、上海、无锡、杭州、宁波等城市，第二个选择是京津地区，第三个是珠三角，另外就是太原、海南。

　　富力选中的地方也是目前的兵家必争之地，此前9月及7月，富力就曾分别以高达267%以及106.73%的溢价率拿下无锡和宁波一宗地块，而高溢价往往也意味着高成本。

　　即使高溢价拿地不是富力的常态，但一直注重的旧改项目更不是“省油的灯。”据富力方面透露，今年上半年新拿下了深圳下李朗和白泥坑项目，建筑面积共计24.8万平方米，另外还有5个项目在洽谈中。

　　在广州，李思廉表示，富力已经握有大量的旧城改造项目，正在等待政府审批，程序走完后，预计会有体量达一两百万平方米新增土地。除此之外，富力还在珠海、太原、武汉共计拿下了三个旧改项目。

　　众所周知，旧改项目虽然拿地成本低，但普遍面临着拆迁难、开发周期长、资金回笼慢等问题，这就要求开发企业必须拥有一定的资金实力，否则根本耗不起。

　　在拿地成本升高，且手握大量旧改的前提下，富力对于资金的需求可想而知。而在上述400亿发债计划中，补充运营资金也成为了富力的重要用途。

　　除此之外，充足的现金流也成为富力高负债的“挡箭牌”。数据显示，富力净负债率从2015年的124%上升至2016年上半年的154%。但李思廉认为，现在公司手上的现金很充裕，所以净负债率比同行高一些也是没什么压力的。

　　“手上的钱多，进可攻，退可守，如果是没有特别的项目，我们会适当的处理一些比较高的到期的信托。这对整体的会计报表都会有比较好的表现。”