世邦魏理仕发布《京津冀城市群的变局和机遇上下篇》

　　2018年9月19日，北京 - 世邦魏理仕近日发布专题研究报告《京津冀城市群的变局和机遇上篇：基础设施推动区域协同发展》指出，京津冀区域内每一城市和其他城市连接性的提升，将在产业发展上有效扩大各城市的辐射范围和加强城市间分工、协作，为商业地产需求创造新的来源。　　 

　　京津冀基础设施利好　　 

　　京津冀城市群是中国五大城市群中唯一的北方城市群，以全国2%的土地面积和6.5%的人口，贡献了全国9%的GDP。随着近来一系列条件的日趋成熟，京津冀城市群协同发展有望突破此前所遇到的挑战和障碍，在未来几年进入加速阶段。其中，基础设施在未来几年的集中交付，是区域协同发展的关键驱动因素。　　 

　　世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天表示：“基础设施的集中交付有效提升城市间的通勤效率。一部分位于北京1小时交通圈内的城市，将承载更多来自北京的功能和产业上的外溢需求；另一部分到达区域内其他城市平均通达时间较短的城市，则凭借其交通网络优势，获取发展的动力；而其他城市则主要依靠自身内部经济增长获得商业地产市场需求的发展。　　 

　　从当前和未来城际通勤时间可以判断，雄安、张家口、承德、唐山将新纳入北京1小时交通圈；而石家庄、雄安、保定则将成为仅次于北京、天津、廊坊的区域交通枢纽。与此同时，核心城市重点区域之间通勤效率提升，也将促进北京主城区非首都功能疏解。”　 

　　基础设施建设对物业市场的影响　 

　　写字楼市场　 

　　随着北京主城区的写字楼供应量受到限制，部分商务功能和需求将外溢，由北京、天津和雄安组成的首都半小时交通圈多中心布局将逐步形成。　　 

　　世邦魏理仕华北区董事总经理 / 顾问及交易服务 | 办公楼部执行董事刘焕丽表示：“北京主城区基础设施更趋完善，将对各商务区起到缓解交通压力、提升可达性、扩大辐射范围和影响力的作用，同时将由传统的块状分布向块状、点状分布结合的区位布局模式发展，这将弥补集中式商务区的供应缺口；基础设施也将巩固北京副中心未来首都经济圈地理中心的区位优势，并利好其中长期发展；对天津主城区来说，新兴的地铁上盖区位将承接传统商务区，带来又一轮密集供应，整体市场将以高性价比和多元化的产品选择，吸引京津冀区域内的写字楼用户选址布局；此外，随着未来被纳入首都半小时交通圈，天津滨海新区和雄安在远期的发展也值得关注；首都半小时交通圈外，石家庄写字楼市场基本面夯实，唐山、保定、廊坊、秦皇岛也具有发展潜力。”

　　零售物业市场　　 

　　随着京津冀尤其是北京、天津的城市功能转型，以及消费模式转型和升级，未来零售物业的定位和格局也将随之演变。　 

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 商业部主管希诺表示：“整体市场对零售物业需求的增长并不会停滞，体验消费快速提升，消费需求个性化，以及商业零售空间的用途多元化，都需要更多大体量、高品质的单体零售物业承载；与此同时，零售物业日益需要和所在区位的其他物业形态结合，以服务于当地的核心功能场景，并更强调精准定位和差异化经营。未来依托于商务、居住和旅游这三个功能场景的零售物业更具发展优势，将成为新开发或存量物业升级改造的方向。京津以外，石家庄、唐山消费体量最具规模，廊坊、秦皇岛、保定在高端/时尚定位的潜力待挖掘；随着越来越多全国性和国际性运营商的进入，以及本土运营商自身运营模式的迭代升级，各地市场将更趋活跃和多元化。”　 

　　仓储物流市场　　 

　　北京区域物流服务功能急待疏解，周边城市仓储物流的发展将迎来重大机遇。　 

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 工业部主管李虹表示：“区位和交通条件、人口和产业的聚集度、土地市场活跃度三大因素决定京津冀各仓储物流市场的发展前景。从交通便利程度看，天津、廊坊、沧州、保定、石家庄是目前交通优势最明显的城市，唐山、承德、衡水未来高速公路通车里程将有较大提升；从人口规模看，除了北京、天津两座超大型城市以外，石家庄、保定、唐山也是拥有千万人口规模的大型城市；从产业发展看，京津冀地区多个城市高科技产业园区的产业落地和企业进驻，将衍生高标仓存储、专业运输、第三方物流等方面的需求；从土地市场活跃度看，天津、唐山、石家庄更体现开发物流设施的可选择性优势，未来将有更多河北城市成为高标物流租户选址的目标。”　　 

　　2018年9月19日，北京 – 近年来，北京市政府出台和实施了多项对城市未来发展有重大影响的规划和措施，以疏解北京非首都功能，城市更新因而成为开发商和投资者关注的热点。有鉴于此，世邦魏理仕发布专题研究报告《京津冀城市群的变局和机遇下篇：探路北京城市更新》指出，在城市更新的过程中，开发商和投资商将迎来巨大机遇，同时城市更新亦对其开发和投资模式的转变提出更高要求。　 

　　新总规的出台及“正负面清单”跟进　　 

　　2017年9月发布的《北京城市总体规划（2016年-2030年）》对北京到2030年的城市发展基本框架进行的集中展示表明，未来新兴区域的商业地产新增供应将持续节制、有序地入市，而成熟区域的核心资产将日益稀缺。另一方面，城市更新、存量物业改造将成为解决局部区域供需矛盾的重点思路。　　 

　　紧随其后，2018年3月发布的《建设项目规划使用性质正面和负面清单》则对未来北京城市更新发展方向有重要的指示作用——多类用地和物业被鼓励向市场导向程度更低、政府导向程度更高的用地和物业类型调整。　　 

　　北京政府规划和政策的实施导致的供给侧增量受限，在短期内将加剧当前写字楼、物流、居住、投资等板块供不应求的局面；但长期来看，其他外部市场变量的改变又将通过需求和供给两端的结构性调整，实现动态的平衡。

　　写字楼市场

　　趋势一 弹性需求外溢，刚性需求推动主城区存量升级　　 

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 办公楼部执行董事王茂君表示：“过去三年，北京写字楼市场空置率保持在8%以下，供求矛盾突出。未来四个“中心”定位将持续为市场创造新增写字楼需求，并加速主城区写字楼用户的外溢。整体市场的去中心化将为主城区的租户结构升级创造机会，对现有写字楼软硬件品质提出更高的要求。当前北京主城区楼龄超过十年的优质写字楼存量占比达一半以上，存在巨大的改造提升空间。”　　 

　　趋势二 办公空间理念转变催生“商改办”需求　　 

　　世邦魏理仕华北区董事总经理 / 顾问及交易服务 | 办公楼部执行董事刘焕丽表示：“租用成本的上升将促使租户更加关注办公空间的利用率，以活动为基础的办公场所策略因而日趋盛行。租户通过重新设计/规划自有办公空间，或采用第三方联合办公两种方式实施办公场所策略。而零售商业空间自带配套设施、公共空间和停车位充裕、地铁连通性强、平面大等特点恰好和主城区的办公活动场景需求对应。主城区“商改办”因而成为北京此轮城市更新的先行者。预计未来，传统零售商业空间将成为可租空间紧缺的传统写字楼的重要补充。”　 

　　仓储物流市场

　　趋势一 基础设施和物流科技发展助推全市存量升级

　　趋势二 主城区商业、居住公共服务设施承担“最后一公里”物流节点　　 

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 工业部主管李虹表示：“高企的租金和租户结构的升级将对现有仓储物流设施的集约化、精细化和专业化提出更高要求。北京目前多层仓库的存量占比远低于其他一线甚至部分强二线城市，仓库智能化不但可以提升作业效率，降低人工成本，还可以通过充分利用高空和通道空间大幅增加仓储密度；而消费升级潮流下，生鲜食品和高端药物的需求上升也将推动冷链物流市场扩张。另一方面，人工智能、自动化、无人驾驶等高科技手段在仓储物流领域的应用将得到进一步推动。” 

　　住宅市场

　　政府鼓励下，主城区存量物业转型长租公寓填补需求缺口　　 

　　世邦魏理仕华北区住宅部主管邓健表示：“新总规明确了对主城区，尤其是四环以内商品住宅供应规模的限制。长租公寓因而成为北京近年的热门投资板块；2010年以来，新增供应的稀缺令北京服务式公寓市场空置率一直保持低位，租金稳步上涨。随着高端人才竞争越发激烈，雇主公司为高级员工租赁便捷、舒适的服务式公寓以吸引和保留人才的需求日益强烈。因此优质写字楼集中的商务区周边，海淀、朝阳区内高科技企业集中的商务园区周边和顺义区国际学校周边的存量物业将最有条件改造为服务式公寓。”　　 

　　投资市场

　　市场力量转变开发运营模式以参与北京城市更新　　 

　　世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚表示：“新总规的实施长期来看并不会限制开发商和投资者等市场力量参与北京城市更新，但会推动市场力量开发运营模式的转型，主要体现在以下几个方向：　　 

　　空间运营模式的转型：开发商、投资者将寻求和政府、公共部门、产业类企业更深入的合作方式，不但从空间的建设、改造，而且从资产管理和空间运营的全过程介入。这也有利于行政、公共、产业设施通过最大化其市场价值而得到可持续发展；　　 

　　盈利模式的转型：传统以销售为主的盈利模式受阻，开发商和投资者在更关注物业租金回报的同时，也将开拓更多的盈利模式，如开发增值服务以挖掘终端使用者的社群价值，或向产业投资者、产业资源平台运营商、代建工程或物业管理服务提供商等角色转换；　　 

　　融资模式的转型：传统的重资产投资开发模式受到政府去杠杆和限制物业销售等监管环境的挑战，而政府对资产证券化审批的逐步放开将进一步推动开发商和投资者寻求杠杆率更低、更透明的直接融资途径。政府和资本的双重监督，也对城市更新的规划和投资论证的科学、严谨和高效性提出更高的要求。”