万科“过冬”逻辑：一边高喊“活下去”，一边迅猛收购、拿地

　　房地产的标杆万科从不缺话题。

　　国庆节前，万科内部开会打出“活下去”的口号；节后，部分项目一面降价回笼资金，一面突进收购华夏幸福项目股权，展开逆周期操作。

　　“活下去”对万科而言，虽有2018年度6300亿回款目标压顶，但更多是转型发展问题，是远虑；而在房地产周期性下行的当下，更多的房企面临的是生存问题，尤其是资金链紧张的中小型房企，比如华夏幸福。

　　刚刚过去的9月，房企销售继续放缓，行业普遍面临回款压力；同时行业集中度继续提升，部分中小房企徘徊在生死边缘，资金充裕的大型房企，则拥有更多的选择和腾挪空间，行业即将迎来真正的大洗牌。

　　值得关注的是，除了销售之外，自2012年万科正式提出转型城市配套服务商已过去6年，房地产行业的多元化转型面临挑战。近期包括万科、恒大、碧桂园、融创等四大龙头房企，在多元化之路上都遭遇了挫折。

　　回款与资金压力

　　10月9日，万科公告，9月实现合同销售面积302.5万平方米，同比增加10.8%，销售金额434.2亿元，同比下降6.3%，环比8月的253万平米、383.4亿有所提升，但9月单月销售面积增加而销售金额下降，意味着万科正在以价换量；而对于传统的金九旺季而言，这个业绩也不算出色。

　　前9月，万科的销售增速在行业中不占优势。1-9月，万科累计实现合同销售面积2902.1万平方米，同比增长8.9%，销售金额4315.5亿元，同比增8.9%。

　　行业整体也不乐观。亿翰智库称，9月份房企通过抢收金秋，业绩普遍优于8月份，50强企业环比上涨14%。但在严苛的政策环境下，下半年7、8、9月单月业绩未突破6月的峰值。

　　天风证券分析师陈天诚称，随着棚改货币化逐渐降温、新房二手房价差逐步收敛，以及房企推盘量增多，预计销售增速可能进一步放缓；各类房企的回款将进一步面临考验。

　　去年实现5500亿回款的万科，今年定下了6300亿的任务，增长率仅14.55%，万科董事会主席郁亮说完成不到一半。

　　在普遍的回款压力下，大型房企以及中小房企的情况出现了分化。

　　平安证券分析师杨侃表示，2018年是房企偿债小高峰，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链断裂风险。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对中小型房企来说，若资金压力大，则会转让部分项目，类似部分楼盘会转让，这样其实已经属于被收购了。若是再恶化，不排除整个企业股权都会被转让，这会面临被完全收购的风险。

　　民生证券分析师杨柳也表示，龙头房企在融资能力、拿地机会、开发销售能力上日益凸显的优势，会使行业集中度加速提升。

　　亿翰智库数据显示，截止到9月，共有19家房企突破千亿，同比上涨73%。TOP100房企集中度迅速攀升至71%，TOP30房企占据近市场一半份额，TOP10集中度也已经达到30%。亿翰智库预计，年底超千亿房企有望突破30家。

　　对大型房企来说，资金问题不在于生存，而是发展。“活下去”，是净负债率仅为32.7%，手握1596亿现金的万科向行业发出的警示。

　　据其2018年半年报，万科持有货币资金1595.52亿元，其中主要是银行存款1593亿元，受限资金不足百亿，是上市房企中持有货币资金最多的开发商。

　　高喊“活下去”同时，万科开启了一轮迅猛的收购、拿地动作。

　　10月9日，华夏幸福公告显示，北京万科拟收购华夏幸福5家项目公司的部分股权，暂定交易价款约为32.34亿元。

　　东方财富网数据显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，超过保利、碧桂园、融创、恒大四家房企的244.1亿元、137.9亿元、69.1亿元、62.4亿元拿地权益金额之和。

　　多元化转型之艰

　　如果说销售和回款是房企当下最焦虑的问题，那么转型、多元化，以及多元化与传统开发业务的平衡，则是大型房企尤其是万科喊出“活下去”的内在逻辑。

　　万科的活下去更指向未来、长远发展。与王石时代不同，2012年郁亮主导提出向城市配套服务商、城乡建设与生活服务商转型，万科更重视投资、资本运作、物业运营和资产管理，过去6年的转型也着力于此。

　　截至2018年9月，万科的转型业务集中于长租公寓、物流地产、商业运营、教育、养老等。

　　6年后，郁亮首次对战略进行了检讨。“类似自如（长租公寓）事件，以及一些小概率、高风险事件，比如教育的性侵问题、养老的责任事故、在建工地的重大安全事故等，一旦发生，只有关门。”他在内部的讲话，折射出对转型业务的反思。

　　他提出，要将万科现有业务收敛和聚焦，投入和产出严重不匹配、风险和收益严重不匹配的业务必须调整。

　　其他房企的转型也不顺利。10月7日，恒大健康突然公告FF提起仲裁，要“踢恒大出局”，这让许家印的新能源汽车、高科技产业转型遭遇波折。

　　此前，恒大转型快消、粮油等都以失败、亏损、剥离告终。

　　此前，因看好大屏运营和内容领域的发展前景，2017年1月份，融创中国主席孙宏斌在乐视网陷入资金链危机之时，携150亿元资金火速入股乐视网、乐视致新和乐视影业三家公司。

　　结果带来的是融创165.5亿元的亏损。孙宏斌直言，乐视是一笔失败的投资，并将其视作融创转型的代价。孙宏斌更在今年半年报发布会上说，融创中国已停止多元化发展。

　　碧桂园今年高调宣布转型高科技农业，但碧桂园此前输出马来西亚的产业、科技新城森林城市却深陷泥潭，受当地政局变化影响，至今未有解决方案。

　　严跃进指出，大型房企在多元化之路上的尝试和挫折，令行业集体反思，转型应该如何继续走下去，这是万科“活下去”又一重意思。

　　截至目前，房地产开发销售及其收入，仍是房企的主要和绝对收入来源，2018年中报显示，万科来自房地产开发的营收占比仍在95%以上。