新老商业会话：四川商业地产破茧成蝶路何在？

　　第三季度，成都商业市场未录得新增供应。就需求端和运营端来看，市场仍保持活跃的态势。据世邦魏理仕数据显示，全市零售物业市场空置率环比下跌1.2个百分点，报6.4%。次级商圈前期调整获积极市场反馈，租金领涨各级商圈，拉动全市购物中心首层平均租金环比微涨0.1%，报376.5元每月每平方米。

　　老商业项目例如银海中心、远洋太古里、国金中心、环球中心、锦华万达广场、仁恒置地和悠方均有动作，运营商打破传统单一思路、单渠道输入的商业运营模式，融合顾问、招商及营销，组建从点到面的交互新空间，进而置换人气实现项目焕新，凸显新一轮调整周期中“一站式”招商运营新思维。　 

　　展望2018年四季度，成都零售物业市场将进入全年的集中供应期。仁和新城、龙湖西宸天街以及龙泉驿万达广场等众多项目有望开业。新项目均落于非核心商圈，其“首店”和“能级店”品牌资源将成为区域市场竞争新亮点。备受关注的是，回暖走势令开发商信心提振并通过拿地自建和品牌输出继续加持成都市场，而开发热点则聚焦近郊商圈，如大丰龙湖天街项目、郫都凯德广场乐视界、龙泉驿世茂广场及王府井百货天府新区店等。随着近郊商圈的不断成熟和轨道交通的逐步完善，成都商业三级商圈未来或将迎竞争新格局。

　　那么在此背景下，作为新一线城市，成都能否担当商业创新城市领头羊？商业存量时代，已开业项目如何实现自我革新与迭代发展？拟开业购物中心如何自我突破迎接未来强竞争新格局？

　　2018年10月17日，由赢商网川渝站、鹏友会联合主办，以“商业地产破茧成蝶路何在？”为主题的“渝城论道&鹏友会周三聚”沙龙活动于大观艺术馆圆满举行。

　　本期沙龙由西南交通大学国际创新创业学院副院长、鹏友会社群核心创始人 蒋鹏先生担任主持嘉宾，同时参会的嘉宾有：重庆市浙江商会副会长、赢商网川渝公司总经理 周旭，招商蛇口成都商管公司总经理 陈涛，环球购物中心副总经理 宁巍，五韬资产管理（上海）有限公司董事/西南区总经理 罗晨，群光广场项目总经理 尤荣川，成都卓锦商业管理有限公司总经理 刘军，农联高科实业发展（成都）有限公司商业总经理 高杨，万商俱乐部四川分部会长 张逊，资深商业地产人 李宏伟，成都宏源融资产管理公司总经理 欧建波，天域生态环境股份有限公司产业运营中心副总经理 周攀。（注：排名不分先后）

　　西南交通大学国际创新创业学院副院长、鹏友会社群核心创始人 蒋鹏

　　基于近期自我调整需求的出发点，及赢商网川渝站对鹏友会的尊重与认可，鹏友会在成都首次与赢商网川渝站合作。希望可以在接下来的三小时中纯粹的干成一件事，碰撞出行业新锐观点，为行业发展共同出谋献策。

　　重庆市浙江商会副会长、赢商网川渝公司总经理 周旭

　　沙龙现场，周旭先生分享了《三季度成都商业简要观察》报告，涵盖商业项目供应分析、业态创新分析、品牌创新分析及四季度成都商业地产发展趋势等一系列干货：

　　 特征一：2018年第三季度全市零售物业市场空置率环比下跌1.2个百分点，报6.4%。次级商圈前期调整获积极市场反馈，租金领涨各级商圈，拉动全市购物中心首层平均租金环比微涨0.1%，报376.5元每月每平方米。

　　 特征二：成都零售物业市场三级商圈迈入升级新阶段，其中核心及次级商圈季内调整积极且调整模式及维度愈加多元化、精细化。在核心商圈，运营商打破传统单一思路、单渠道输入的商业运营模式，融合顾问、招商及营销，组建从点到面的交互新空间，进而置换人气实现项目焕新，凸显新一轮调整周期中“一站式”招商运营新思维。

　　 特征三：在蓉作调整升级的不仅是购物中心，诸多品牌亦在升级变革。一方面品牌不断创新推出副线品牌以迎合不断细分的消费需求；另一方面新兴品牌积极升级并完善其产品内容。本季度，晨光文具旗下文创新品牌九木杂物社在蓉新设三家门店；言几又书店再推新子品牌“方寸店”进驻龙湖北城天街；全民K歌、唱吧等K歌软件在蓉以迷你KTV盒子亮相后，其开始承租购物中心既有店铺，通过更充裕的空间来完善其产品内容，唱吧麦颂KTV于龙湖金楠天街、龙湖时代天街相继设店。

　　嘉宾观点速递

　　环球购物中心副总经理 宁巍 

　　观点：

　　1. 资产管理。a.传统开发商谋求多元化发展，越来越多的开发商成立资产管理公司，金融化趋势明显。以获取资产增值及利润最大化。业务伸展到了不动产的自持运营和品牌的输出，房地产和金融孵化企业投资到多元化领域将开发的物业完全或者部分自持，再通过第三方管理公司进行管理。与进驻品牌、企业产生深层次的关联性，对品牌进行金融支持，从而带来有效利润。b大型金融机构出现整购自持的趋势。c随着共享经济的到来，商业项目出现联合办公的趋势，但是受到很多资金、政策等众多限制，想要走更远或许有一定的难度。

　　2. 互联网+商业地产。发展已经由商品为中心转变为以人为中心，用服务代替销售，从而实现了存量市场的更新换代。

　　3.新零售，是线上、线下及物流环节三者结合的产物。随着“新零售”在市场中越来越受重视，线上与线下的互补炒得火热，线上流量逐渐显现出红利见底的趋势，更多的是技术革新、消费升级，线下互动体验模式与线上流量相结合，这将是未来商业地产的下一个增量点。

　　4.大众创业，万众创新。购物中心怎样在现有的资源下整合创新，根据项目特点将自己的内容做强是现在需要考虑的问题。

　　五韬资产管理（上海）有限公司董事/西南区总经理 罗晨 

　　观点：

　　龙湖破局之路，龙湖从重庆出来后一直在聚焦，重庆、成都、昆明为第一区域，上海、杭州、苏州第二个区域，北京、天津等第三个区域，然后再进行外延辐射。龙湖的商业项目数量与万达相比很少，财务安全是生存下去的根基，龙湖做商业是做强不做大。龙湖在成都的商业项目都是在主城区活主城区边缘，不会继续下沉。每个区域板块的龙湖天街项目都不一样，与万达战略不同的是，龙湖每个项目各具特色。我观察环球中心发现，除了商业还有很多元素可以沉淀，很多人不看好环球中心，我看好它，环球中心具备好的商业项目的基因。商业回归到本质一定是回归经营，做好招商运营等基本工作，找准差异化，再去不断调整与匹配新的消费需求。

　　招商蛇口成都商管公司总经理 陈涛 

　　观点：

　　快鱼吃大鱼的时代，早已不以资历论短长。我们现场有三个运营非常不错的商业项目：环球中心，卓锦曼购物中心，群光广场。卓锦曼刘总的社区店，从品牌级次来说无法去做一个标杆，却是一家实际经营非常好的店，广场的气氛非常好，完全按照项目所匹配的消费群体需求来运营，是我学习的对象。再比如尤总春熙路的群光百货，同样非常优秀。就破茧成蝶这个话题，我想说，无论任何时候，强运营是我们的商业之路，商业有先天形成与后天形成，后天形成才是商业运营的决定因素。首先一定要关注消费，思考如何做出属于自我特色的差异化，当商业中直面竞争最强的时候才可能形成差异化。第二点，增值配套服务，在强竞争中寻找自己的升值空间，读懂自己的潜在消费客户。不怕竞争，直面竞争。

　　成都卓锦商业管理有限公司总经理 刘军 

　　观点：

　　商业发展这部分，个人认为成都商业整体来看还是比较乐观。针对今天的选题，我更多的是想要来学习。卓锦曼购开业一年多，客流量销售额都很不错，但也存在一些问题。作为社区店我们想要引进一些潮流时尚品牌，但品牌方认为我们的客群偏家庭化。此外一些教育业态，固定客群过于稳定且重复率高，这第二个问题。再一个问题，哪些业态更适合社区店，下次品牌升级如何调整？希望我们能沿着这几个方向，大家做一些碰撞交流。

　　成都宏源融资产管理公司总经理 欧建波

　　观点：

　　目前全国商业地产需要处置的有1.72万个亿，包括酒店、购物中心等等。个人的观点是，不管是正在经营的商业资产项目或者即将运营的资产项目，都将面临各种资产风险，社会人们消费结构的调整都是产生各方面的压力。若要破茧成蝶，首先要从资本市场下手，个人认为要考虑如何让消费者在消费的同时可以获得理财的机会，而不是清一色的餐饮娱乐业态。

　　天域生态环境股份有限公司产业运营中心副总经理 周攀

　　观点：

　　在做项目拓展的同时，我们在这个过程当中能做什么，这是作为商业地产人士需要考虑的问题之一；作为新一现的翘楚城市—成都，商业体系已趋于成熟，因此，对于项目，我们注重的点在于付出后的回报率。在做商业街区的同时，加长运营周期，商业地产压力相对较小。

　　群光广场项目总经理 尤荣川

　　观点：

　　个人认为大成都地区百货、零售和星级酒店已经超过饱和度，5万方购物中心成都有170家，日本估算20万常住人口可以支撑一家购物中心，根据成都市常住人口估算下来成都一家购物中心平9万人口可以支撑一家购物中心，与“生生不息”有异曲同工之妙。之前大家提到的两个点我不太能认同，第一是新零售，零售没有明确的节点。2012年大家都在谈“触电触网”，那时候只要做新零售没有与电商搭上边的都是落伍的。第二个词是“网红”，那么，一个品牌到底能红多久呢？再回到百货零售与酒店饱和的话题，如果说成都郊区能够有星级酒店提供旅游住宿，其实对大四川范围商业是有一定的帮助的。

　　以前大家说开商业，有三个条件：location，location，location！可以说新店靠选址，老店靠管理，管理之外更重要的就是如何优化的问题。两年来我们做的事情可以概括为“回归本质”：商品、环境、服务。

　　为什么我说我看到零售的曙光呢？对不动产的规范，会让大家的重心回归到商业地产，曙光指的是“经营的思路开始变得不一样”。今年5月消费开始呈下滑状态，包括7月中美贸易战，我们已经在为大环境对百货的影响开始做准备了。

　　农联高科实业发展（成都）有限公司商业总经理 高杨

　　观点：

　　第一点：体验式消费的红利持续释放。推动传统消费的持续升级。现在的零售正在被科技改变。消费者之所有产生消费，非常重要的一点就是体验，不仅走心还要抓心。

　　第二点：服务性业态成为商业地产发展新的引擎。

　　服务性业态占60%，零售业态只占30%。消费需求不断变化的未来，在产品组合优化及创新上将于更多的机会。

　　第三点：社区商业是目前商业发展的新锐，加强新服务，以满足社区人日常便利。

　　万商俱乐部四川分部会长 张逊

　　观点：

　　今天的两个关键词：第一个“破茧”第二个“成蝶”。

　　第一个，商业地产来讲，生存力是非常强的，人永远生活在人造空间中，更多的时间生活在公共的人造空间中，商业地产拥有这样的属性。

　　第二个目前商业地产所面临的困境，就是商业地产的属性问题。商业性地产性金融性进入购物时代，除了研究产品，必须研究地产，学习地产各个阶段知识。作为商业地产人，必须做到第一个破我们的思想，立我们的专业形象。同时保证：1.产品是消费者所需要的。2.真正的态度必须满足消费者需求。3.对消费者来讲宁愿消费以避免犯错。再一个，破老的手段，建立新的手段。

　　资深商业地产人 李宏伟　 

　　观点：

　　就新一线城市来讲，成都与重庆竞争力都是比较强的：人口基数、文化底蕴，时尚之城。由此成都的发展空间是很大的。

　　突破来看：

　　1.金融方面；2.政府规划方面；3.建筑规划上尽量做到好的空间可以利用；4.商业定位正确与业态组合规划做好；5.保持创新、紧跟国家风向标。

　　再来讲两点：

　　1.商业地产从大趋势来看：文化、旅游商业全面融合。

　　2.旅游与休闲在购物中心互动更强。

　　最后，虽然成都市场趋于饱和，但是任何城市都是优胜略汰的机制，总体还是保持乐观心态。