土地市场持续降温 流拍频发、溢价率走低

　　进入10月，土地流拍现象在多地再次上演，全国热点地区土地市场整体降温。

　　中原地产研究中心统计，今年9个多月里，宅地流标已剧增，同比上涨148%；土地成交溢价率持续低位，85%的城市溢价率出现了下调。零溢价成交地块增多，三季度全国住宅用地零溢价成交地块占总成交宗数的59.2%。

　　土地市场持续降温背后，是房地产市场的逻辑和预期在改变。伴随碧桂园降速、万科喊出“活下去”等标志性事件，楼市销售下滑，房企资金压力增大，拿地热情不再。

　　流拍与低溢价

　　10月23日，武汉原计划挂牌出让6宗地块，仅3宗成交；沈阳土地市场3幅地块因无人报名而流拍；10月24日上午，福州4幅地块因竞买人数不足，全部宣布流拍。

　　这是继年中的土地集中流拍后，又出现热点城市土地集体流拍。

　　随着调控升级，楼市遇冷，土地交易市场降温明显。

　　就连最热门的北京，土地也不再受欢迎。5月，北京门头沟区与房山区推出的两宗限价住宅用地无一家房企报名，双双遭遇流拍。截至上半年，北京土地流拍数量已经达到7宗，而2017年全年北京仅流拍2宗。

　　据中国指数研究院数据统计，2018年前三季度，全国300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约为2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

　　从流拍占比来看，三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%，达近年来的最高值。今年土地流拍已经达到了历史相对高位，全国热点地区土地市场整体降温。

　　多发的土地流拍情况并不能掩盖土地市场成交量的持续上涨。过去9个多月中，土地市场依然分化明显，热点城市土地成交量依然处在高位。

　　中原地产研究中心统计数据显示，50大城市年内卖地2.86万亿，同比上涨10.9%，杭州、上海、重庆、苏州、郑州等地土地成交量依然非常高。

　　不过，土地成交溢价率持续保持低位，85%的城市溢价率出现了下调。此外，零溢价成交地块增多，三季度全国住宅用地零溢价成交地块占总成交宗数59.2%，较二季度增长6.0%。

　　在近期沈阳土地市场的交易中，龙湖集团以总价约2.03亿竞得大东区东北大马路285号地块，成交价格为5900元/平方米，溢价率为21.8%，比沈阳城市溢价率低10.55%。

　　大部分城市溢价率下调明显，中原地产研究中心统计数据显示，济南、乌鲁木齐、上海等城市溢价率同比下降近九成。

　　整体来看，热点城市平均地价出现了下调，土地市场在系列调控影响下，有所退烧。

　　消失的拿地热情

　　据苏宁金融研究院整理，2018住宅土地成交占比达到新低。各大房企拿地态度普遍谨慎，据统计，2018年1月-9月，20家主要品牌房企共拿地2.2亿平方米，同比下降20.9%；累计拿地金额9534亿元，同比下降27.8%。

　　克而瑞《中国房企总土储货值TOP100》榜单显示，截至2018年上半年，碧桂园、恒大、融创这三家房企的总土储货值均已超2万亿元。这三家在今年的拿地节奏明显放缓，态度谨慎。

　　碧桂园公告显示，2018 年1月-8月公司共计拿地8335万平方米，总代价约1878亿元，新增土地累计楼面价为2253元/平方米，同比下降34%。

　　恒大上半年新增68个项目，土地储备面积为3086万平方米，较去年同期下降54%。融创去年下半年开始也提高了拿地标准，大幅降低拿地支出。

　　中指院研报称，随着政策调控不断深化巩固，房企拿地更趋于理性，楼面均价及平均溢价率呈下滑态势。

　　龙头企业放慢拿地节奏，选择观望，而大部分中小型企业要面临的或许是资金压力持续看涨的问题。

　　融资困难、资金回笼周期延长、负债率上升，开发商的生存环境进一步的压缩，高溢价、频拿地阶段已经过去。

　　近年来，银行对房企信贷申请的门槛及监管进一步收紧，多数房企融资受限，43%的房企融资额同比有所减少，比上半年有所减少的企业进一步扩大。

　　房企的资产负债率上升趋势明显，据统计，2018年中期房地产行业平均资产负债率为79.46%，60%的房企净负债率有所上涨，170家房企的加权净负债率约为92.56%。

　　除了融资困境和明显上升的资产负债率，房企还遭遇了新房限价等政策的冲击。新房限价环境下，市场房价将没有能力支撑过高的地价，房企资金回笼周期加长，这也影响了房企的拿地情绪。

　　此外，近年来土地出让结构也出现重大改变，“竞自持”、“限房价竞地价”等新出让方式开始试水，一些城市的住宅土地出让条件变得苛刻。

　　例如南京、杭州等地都出现了限定地价和现房销售要求，这增加了开发商的盈利压力和土地配置费用，使得开发商不得不谨慎拿地。

　　苏宁金融研究院高级研究员左俊义认为，在新房限价环境下，随着新房价格进行相应调整，开发商融资难和融资成本提升，楼市调控增强土地出让条件缩紧，土地流拍案例增加是必然现象。