派沃设计臧涛:如何打造商业中心的“场所精神”

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2018年11月01日15:34来自:派沃设计

  著名挪威城市建筑学家诺伯舒兹曾在1979年,提出了“场所精神 ”的概念。他指出任何独立的存在都有自己的守护神,因此每一个地方都有自己独特的内在特性和精神,具有自己独特的气氛。

  而从事商业地产相关行业20余年的臧涛先生则阐释了商业中心的“场所精神”。臧涛先生在职业生涯中服务过国内外多家零售及房地产相关企业,与恒大地产、新城控股、苏宁置业等企业多次合作,参与了数百家百货及购物中心的规划及设计工作,有着极为丰富的实战经验。目前是派沃(中国)商业设计机构的执行董事,并且还身兼上海交通大学海外教育学院、北京大学、同济大学等高校的商业地产EMBA特聘讲师,以及上海购物中心协会建筑规划专业委员会副主任委员。

  而且,臧总一直以来都非常重视在零售业及地产业中的理论研究工作,并著有《连锁经营》、《体验式营销》和《体验式商业空间》等书,现正着手编著《商业主题街区》系列丛书。

  

  一半海水,一半火焰

  臧总认为中国用10年时间就超过了美国用百年时间发展的商业地产规模,目前供应速度非常快,至2017年年底国内购物中心数量达到6000家,预计到2025年总规模将达到10000家,并表示中国当下处于最好也是最坏的时代,商业地产行业处于快速发展的轨道上,也是大浪淘沙的时代。

  对于此,臧总以十年前后客户关注问题的变化举例,十年前关注的问题多是建筑如何设计、如何定位、成本如何控制、做什么业态等等,而十年后,关注点则聚焦于如何塑造与众不同的空间、如何面对移动互联网时代、引入什么亮点、如何脱颖而出等。造成这个变化的根本原因在于中国已经进入全民移动互联时代,全面物联和工业4.0革命的开始,而在这样的时代挑战和机遇依旧并存。

  创新,源于对未来生产生活方式的预判

  如何塑造与众不同的空间?臧总在自己的课程《商业空间设计新思维》中总结过在移动互联网时代需要具备的三大思维,分别是跨界思维、体验思维、创新思维。

  “跨界思维”,是在融合碰撞中生长,比如为项目树立独特的IP,这个IP可以是某个产品、一种文化、一种期望、一种需求、一种向往。

  “体验思维”,则是注重消费者每一个体验细节,即方便是最大的人文关怀,休息也是一种欣赏。

  最重要的“创新思维”,是需要有对非主流即将成为主流的意识,创新来源于对未来生产生活方式的预判,过去谈创新其实是在迭代别人的产品,而现在,我们的很多产业已走在世界前沿,当下的创新则是自己开辟一个新的赛道。

  经营者,需要更懂生活

  购物中心,变得不再以“购物”为中心,人们也从消费者,变为生活者。规划商场不能做简单的叠加,需要对各个阶级敏感,因为阶级形成之后,消费也会细分。

  对于商业中心的“场所精神”,本质上即是给予消费者在商业场景中最大的精神满足。场所基于消费需求构建出来的“引力场”,是实体和精神的关系。物质匮乏到物质泛滥的时代,纯粹的物质已经不能满足人们的需求,因此,先要懂生活,才能懂经营。

  商业空间的磁场塑造

  人们对于公共空间的要求越来越高,经营者也越来越难带给消费者愉悦的体验,所以研究如何带给人们愉悦的器官性本能,便是空间规划的本质工作。

  从听觉、视觉、嗅觉、触觉、味觉五个方面如说,去创造更为多元的空间,比如,与其他大多数项目产生差异化的地标性、室内外空间组合带来的变化性、提供人文关怀的功能性、产生愉悦体验的文娱性、充满绿色生态和自然景观的休闲性、使空间与人群产生心灵碰撞的艺术性等等。

  未来商业地产的四大趋势

  除此之外,臧总还补充了未来商业地产的四大趋势:首先,本质回归:人货场三者;其次是情感共鸣:愉悦体验、情感交流,思考清楚要与消费者建立什么情感;再次是空间转换:通过空间去转换经营思维,而不是盲目去求商家;最后是O2O的融合,站在移动互联网的翅膀上,系统化研究,否则会被时代淘汰。

  臧涛先生在自己的课程《商业地产主题化实操与案例》中曾提到商业地产项目的核心是商业地产的三位一体化,包括财务模型、业务模型,以及建筑的空间模型。一个成功的项目,一定是能完美的平衡三者之间的关系,实现财务模型与业务模型的匹配,业务模型与建筑空间模型的匹配的。

  不同的财务模型适合不同的企业和项目,一些开发商先盖楼、再售楼,以期实现项目资金的快速回笼是盲目的,容易引发项目业务模型与建筑空间模型的不对接。要知道,快速回款的财务模型适合商业街区的建筑空间模型,现金流平衡财务模型匹配城市综合体建筑空间模型,而阶段性持有财务模型则应与购物中心式的建筑空间模型相配合。我们应首先确立项目的财务模型,从而找到与之相匹配的业务模型,建筑空间模型也就应运而生了。

  在如今的互联网时代下,人们的工作、生活方式发生了变化之后,人们消费的内容变了,但消费的本质却没有变。人们进购物中心仍然以寻求快乐为目标,快乐不会变,但快乐可以升级。移动互联网的迅猛崛起警示我们,未来的商业地产唯有创新、跨界和体验三效合一才能在激烈的市场竞争中激流勇进,臧总如是说。

   

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