一线城市土地市场降温明显 房地产市场进入存量时代

　　时至年末，各地政府推地积极，土地市场迎来一波小高峰，但依旧未能改变全年降温的局面。

　　其中，一线城市降温更为明显。中原地产数据显示，北京今年前11个月的土地成交金额为1680亿左右，与去年同期的2609亿相比，相去甚远。

　　与此同时，土地市场整体溢价率下调、流拍创下历史纪录。

　　不少业内人士认为，土地市场尤其是一线城市的低迷，表明房地产市场的存量时代正在到来。

　　1998年起，我国房地产一直处于增量状态，价量齐飞、长期上扬的状态在近两年的政策调控下正在迎来拐点。一线城市作为房地产市场的风向标，特别是北京、上海，事实上在几年前就已经进入了存量时代，二手房交易远超新房，而存量时代的房地产市场如何演变，正在被市场的各方实践和检验。

　　一线卖地收入下滑

　　今年持续紧缩的房地产市场蔓延到了土地市场。

　　12月3日，中原地产研究中心统计数据显示，今年前11个月，中国土地出让收入最高的50大城市合计“卖地”收入3.27万亿元，同比上涨7.3%。而去年同期的上涨速度在30%以上，增速明显放缓。

　　这样的放缓态势率先在一线城市得以体现。统计显示，北京年内土地成交大约在1680亿左右，截至目前已经成交1558.54亿，同比去年下降41.51%。

　　拥有充足的郊区土地供应量的广州，其在今年的土地的出让金额却不足千亿，为930.8亿元，同比下降2.35%。

　　土地供应量不足更是深圳的一大弊病。易居研究院的《中国百城土地储备报告》和中原地产研究中心数据显示，今年前10个月，深圳有4个月土地0交易，其余几个月土地交易也处于低位。在今年前11个月，深圳出让土地397.6亿元，同比下降了11.88%。房企们甚至需要争抢东莞塘厦、凤岗、清溪等这些临深片区的土地。

　　同为一线城市，上海又有所不同。截至目前，年内上海土地出让金达到了1715.7亿元，同比上涨了26.96%。据中指院数据，上海去年的土地出让金为1472亿元，这是由去年的供地结构调整等原因所致。

　　整体上看，一线城市土地市场降温明显，包括土地交易下滑、流拍率增高、溢价率下调等一系列表现。

　　中国土地勘测规划院城市地价动态监测组监测，今年三季度，一线城市住宅地价同比增幅连续7个季度收窄，上海、北京分别连续8个和7个季度持续降速。

　　另据广州克而瑞数据，今年广州计划供地面积是1561万平米，但截至11月27日，广州已经交易的土地面积仅为580万平方米，仅完成37%，而往年的完成度都在50%-60%之间。

　　今年亦是土地频频流拍的一年。中原地产研究中心表示，截至11月29日，一二线城市住宅土地流标282宗，同比增长143%，且是近6年来最高纪录。其中，北京和广州的土地流拍宗数分别为6宗和7宗。而在2017年，北京全年仅流拍了3宗土地。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，“流标的原因非常多，最主要原因是房地产企业资金链压力逐渐增大，而一线城市的限价、限售等政策使得开发商回款压力越来越大。”

　　而溢价率方面，北上广深四个一线城市也出现危机，北京和上海分别以同比42.37%和88.51%的下降幅度迅速降温，广州和深圳也以同比上涨2.8%和1.54%的增幅放缓增速。

　　与一线城市相对比，二线城市的土地市场整体仍处在上升之中。据统计，前11个月，杭州“卖地”收入达2452亿元，居于全国首位。此外还有郑州、重庆、苏州、武汉等二线城市土地收入也超过了千亿元。

　　存量时代到来

　　历史地看，1998年到2008年，房地产行业进行了长达10年的新一轮建设高峰，城市人口在增长，住房的建设量也在增加。2008年危机之后，“4万亿”救市，房地产又进入了货币推动的加杠杆通道。

　　“经历了这么多年的发展，从总体上来看我们已经不缺房子了，这个判断意味着，未来房地产市场的需求将主要来自于存量的流通。”贝壳研究院院长杨现领表示。

　　贝壳研究院的数据显示，2016年和2017年分别有9个和24个城市的二手房交易量超过新房，成为满足住房需求的主要渠道。这个数字在2018年预计将超过40个。

　　其中，经过了增量时代的扩张与发展，身居一线的城市或将率先进入房地产行业的存量时代。

　　在张大伟看来，从某种意义上来说，2009年一线城市就已经是存量时代了，“如果单纯从面积角度上来讲的话，供应量早就和以前不一样了，已经是质的变化了。”

　　尽管眼前，一线城市因为限竞房等因素，短期上来看新房供应量依旧上涨，“但趋势上来看，现在已经是二手房时代了，从成交结构看，除了广州，其他一线城市都已经是二手房为主了。”张大伟表示。

　　链家董事长左晖说，过去十年来，我国一线城市房价平均涨幅在5倍以上，二线城市的平均涨幅也可达到3倍，但从目前来看，不动产资产价格高速增长的时代已经结束了。

　　同时，存量时代，意味着租赁市场的发展机遇已经到来。

　　新的土地供应、新房供给逐年减少的同时，人口向大城市迁移的步伐没有停止，一线城市高企的房价也促使更多人选择租房；同时，大城市也拥有更多的流动人口，这注定了其租赁市场的活跃。

　　链家董事长左晖以北京为例指出，这两年北京大概有接近40%的人口是租房子住的，未来这个比例会提升到50%左右。

　　万科高级副总裁、南方区域总经理张纪文也认为，在深圳这样的一线城市，新增土地的供应会越来越少，旧城改造又推进缓慢，租赁市场将成为房企必须在此布局的战略。

　　正是基于这样的判断，链家转型贝壳，寄望能在中介服务和租赁等存量市场大展身手；万科也在深圳大规模推进城中村“综合整治”，大力发展租赁。

　　除了租赁和中介市场的潜能被业界发现，近年来，各大房企纷纷寻求转型，改变以往疯狂拿地的高周转模式，转而追求多类物业的持有运营，也正在表明他们正在脱离传统的增量开发模式。

　　“未来，所有的开发商都要转为开发＋运营模式，才能更好地生存，这已经是行业的共识。”深圳一位大型开发商说。