吴向东出走 华润置地还能继续“稳”字当头吗?

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2019年01月07日09:23来自:观点指数 原铭泽
核心提示:2018年华润置地最大的新闻,莫过于吴向东出走,以及俞建随他一同前往华夏幸福。吴向东出走后,华润置地还能继续“稳”字当头吗?

  袁世凯二公子袁克文有句名言,“十有九输天下事,百无一可意中人”。

  在近十年的互联网生态中,似乎没有哪一年不是“注定不平凡的一年”。“最困难的一年”也是各大网站每年年终盘点时最常用的台词。

  无论是个人还是企业,顺风顺水的时刻总是少数,艰难才是生命中的常态。

  不过,这个“难”字既然还能喊得出来,也就说明还没有到山穷水尽的地步。市场寒冬中悄然消逝的企业,可能已经没有心情和力气喊出“难”字了。

  对老牌央企华润置地专题阅读)(相关干货)来说,虽然远不至于这么艰难,但2018年确实不能算是顺利的一年。

  吴向东走后怎样?

  2018年华润置地最大的新闻,莫过于吴向东的出走。

  2016年复出后,市场就传出了吴向东在宝万之争扮演“关键先生”的诛心之论。自从他摆脱宋林案阴影之后,就一直久居幕后,只出任助理总经理兼董事。名义上华润置地的最高长官是董事会副主席唐勇,历次华润置地的业绩会也都由唐勇出面主持。

  看起来,没有名分的吴向东似乎与华润置地的联系早已式微。不过在中国,历史告诉我们,真正的权力从不直接来源于名分。

  虽然所有公开场合中站在台前的都是唐勇,但华润置地发展的轨迹却未曾远离过吴向东的指向。彼时的张大为、唐勇、李欣三人组更像是分工明确的执行阵容,而非三足鼎立的共同决策组合。这几年来,吴向东则低调而又事无巨细地掌握着全局。

  10月16日,市场消息开始发酵。作为实际掌权者的吴向东,被传将要离开华润置地,加盟华夏幸福——这听起来就像是郁亮跳槽去了恒大当副总裁一样,令人意想不到的事情。

  不过考虑到华润置地的央企属性,以及华润置地之上还有华润集团等因素,吴向东离开的决定,似乎也并没有那么难以理解。

  供职华润25年,施加影响16年,掌握权力5年,华润置地早已烙上了吴向东的印记。吴向东走后怎样,这个问题的关心者大概多数是吃瓜群众和八卦爱好者。但是对华润置地的投资者和市场人士来说,吴向东走后华润置地会怎样,才是更加重要的问题。

  值得注意的是,吴向东并不是独自离开,随他一同前往华夏幸福的还有华润置地的前CFO俞建。

  从2014年至今,华润置地财务杠杆稳健和融资渠道畅通,大部分功劳都要归于俞建。俞建作为吴向东转任华夏幸福的先锋官,刚上任就发行了118亿元的新债务,足以证明其在融资方面的高超技术。

  针对吴向东和俞建的离开,华润置地在管理架构上已经做出了相应调整。根据华润置地下半年的公告,唐勇取代吴向东就任华润置地党委书记,而后又获委任为首席执行官,李欣就任公司总裁,张大为获任董事会副主席,而俞建的执行董事和执行委员会成员职位,则由沈彤东取代。

  吴向东时代的三人组,终于成为了他离开后的共同掌舵者。张大为、唐勇、李欣三人的分权和共同决策,也会更加理性与稳健。

  不过,分散的权力或许也意味着,华润置地短期内不会再有吴向东这样有魄力的指挥者,和敢于立下万象城军令状的开拓者。

  央企属性下,华润置地或将继续“稳”字当头。已被证明有效的吴向东路径,大概也将在没有吴向东的情况下,继续延伸下去。

  商业地产巨像

  不管再过多少年,华润置地的商业地产可能都会是吴向东这25年中留下的一个传说。

  近年来,华润置地的商业地产一直是业内佼佼者,甚至让人很难挑出毛病。

  2018年前11个月中,华润置地的投资物业实现租金收入约85.59亿元,其中11月份的租金收入为8.33亿元。商业地产平均每月为公司贡献7.78亿元,而且处于逐步上升的态势。其中2018年上半年租金收入的年平均增长率达到了26.5%。

数据来源:企业公告,观点指数整理

注:2017年华润置地年报列呈货币为港币,本图表采用2017年12月31日汇率近似计算

  与现金流匹配的是商业地产的毛利率,据华润置地半年报披露,2018年上半年包括酒店在内的投资物业毛利率从2017年的63.5%上升至66.6%。如果按照这个趋势发展下去,华润置地2018年投资物业毛利可达57亿元以上。

  长期稳定增长的现金流入,可以说是企业的“六味地黄丸”。变成利润的租金收入进则可分红,退亦可偿债。据年中业绩会披露,上半年华润置地的现金余额约为609亿元,同比上升了42%,偿债能力大幅提高。

  但是,巨额租金收入背后是重资产全持有的商业模式,这意味着资金的沉淀,而资金沉淀向来是商业地产的沉疴顽疾。

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