南山商圈：多中心格局显现 西丽、前海等正在崛起

　　编者按：伴随着粤港澳大湾区发展规划纲要出台，深圳作为四大中心城市之一的地位凸显，立足打造国际创新之都。政策带动之下，深圳各大区域都在摩拳擦掌大力发展各种产业经济。大机遇之下，这些区域的商业将呈现哪些发展趋势？现有商业格局未来又将发生怎样的变化？赢商网深圳站独家策划深圳各区域2019商业发展趋势解读系列文章，以期为行业带来更多思考。

　　说到深圳的发展史，曾经有这样一句广为流传的话：“第一个十年看罗湖，第二个十年看福田，第三个十年看南山”。城市的中心作为一个城市真正发展的核心点和支撑点，深圳在经历了罗湖和福田“中心说”之后，南山区的城市中心地位已然崛起。

　　2019年深圳政府工作报告透露：2018年南山区GDP为5018亿，跃居深圳十区GDP首位。区域的发展自然是离不开商业的推进，而这种现象在深圳南山区也体现的尤为明显。从传统百货时代到购物中心再到体验商业，南山区的商业发展尤为迅速，不少知名房企与标杆项目都落户于此。如：万象天地、深圳湾万象城、海岸城、益田假日广场、来福士等等。

　　多个购物中心的入市，也让南山区形成了多中心的发展格局。据赢商大数据统计，深圳南山区截止目前共有21个购物中心（单个体量≥3万㎡），体量达164.66万㎡。从空间分布来看，目前已形成世界之窗商圈、高新园商圈、华侨城商圈、后海商圈、南油商圈、海上世界商圈、西丽商圈以及前海商圈等。

　　南山区商圈分布情况 图片来源：赢商大数据

　　南山区已开业购物中心一览表（体量＞3万㎡）

　　除了现有购物中心，南山区还将在2019年迎来6个购物中心入市，分别为云城万科里、塘朗城广场、西丽宝能环球汇、众冠时代广场·益田·假日里、恒裕·香悦里等项目，其中4个都集中在西丽片区，2019年西丽商圈也将迎来全新升级。

　　商圈发展愈发成熟 存量商业改造现象日益凸显

　　今天，赢商网也将南山区这八大商圈作为主要研究对象，分析一下该片区的商业现状。

　　南山区存量商业项目分布情况 图片来源：赢商大数据

　　世界之窗商圈：益田假日广场、南山京基百纳广场迎来11年调整

　　先来看世界之窗商圈，目前分布着两大购物中心，益田假日广场及南山京基百纳广场，从开业时间来看，两家购物中心都属于开业十年以上的购物中心，都进入了十年存量改造节点。据益田假日广场方面向赢商网表示，2019年，其也将应来更大的调整。

　　图片来源：益田假日广场

　　后海商圈：新老购物中心强强碰撞 竞争激烈

　　近年来，在政策的影响下，后海迎来快速发展。不仅有着后海金融总部基地、深圳湾超级总部基地、高新园总部基地三大总部基地汇聚，也汇聚了大量的高净值人群。片区内集结了深圳湾万象城、海岸城、深圳湾1号·湾汇、宝能太古城、君尚3019等多个项目。

　　南山后海商圈数据分析图表（图片来源：赢商大数据）

　　深圳湾万象城与深圳湾1号·湾汇于2018年开业，其中深圳湾万象城引入80余家首次进入深圳市场的品牌商家。在首进深圳的品牌当中，深圳湾万象城主要以餐饮及时尚服饰品牌为主，诸如：钻石星座、莆田家宴旗舰店、前檐、Arabica、老吉士、Lady M等。

　　深圳湾1号·湾汇则聚焦高端定制商业，针对片区的豪宅业主，在引进品牌方面也以高端家居为主，如：Poltrona Frau（1912）、Hästen（1852）、Baker（1890）、Poggenpohl（1892）等品牌旗舰店。

　　同样位于后海片区的海岸城商圈，由海岸城、天利名城、保利文化广场三合一而成，以海岸城为主，作为十年以上的购物中心，海岸城也针对该片区的客群变化，不断做出调整。2018年迎来其开业11以来进行的最大一次的调整升级，撤走永旺之后，海岸城引进100家品牌，其中包含23家深圳首进品牌、12家品牌最新形象店、40家风味美食。汇集了欧洲市集风体验式超市ABITE、小炳胜、乾杯烧肉居酒屋、客从何处来、Awfully Chocolate、梳乎厘I love you dessert bar，司芳等品牌。

　　赢商网发现，后海商圈竞争尤为激烈，无论是新入市的购物中心还是开业多年的购物中心都在通过调整，实现品牌差异化，而该片区的发展优势也在不断凸显，在交通方面，深圳湾万象城B1层未来将于后海地铁站无缝接驳。而相关部门也将打通这些商业体之间互联的“桥梁”，开通专门的公交接驳线路，将几大商业体连成一体。

　　南油商圈：百货居多 来福士广场成“一支新秀”

　　沿着南海大道一路下去，有以海雅缤纷广场为核心的南山商业文化中心区，与茂业百货，南山书城共同构建了南山商业文化中心商圈，距离海岸城、保利文化广场、天虹商场等区域开车不到10分钟，也有来福士广场刚入市不到两年的购物中心；

　　紧接着便是以蛇口沃尔玛、招商花园城为核心的南油蛇口片区，附近有百佳、新一佳等生活超市，是深圳颇具盛名的蛇口消费片区的“后勤部”；以家乐福、人人乐、曼哈、沃尔玛社区店为核心的学府路一带，则是南山最早的传统商业街，也具有浓郁的商业气氛。

　　在该片区，除了来福士广场之外，其余商业项目基本都是以百货、商超为主。而来福士针对片区年轻潮流一族，定位“活力之城”，在开业之初，凭借多家首店入驻及创意营销，也满足该片区更高层级的消费需求。

　　图片来源：来福士广场

　　但是，交通仍然是目前该片区发展的阻碍，南海大道由于近几年市政建设，交通经常出现拥堵。赢商网获悉，目前在建的有地铁9号线和12号线，建成之后，相信该片区的优势将进一步得到释放。

　　单个标杆购物中心 自成商圈

　　以单个标杆项目为核心的商圈也在南山区表现的尤为明显，如高新园商圈、海上世界商圈、华侨城商圈。

　　其中高新园商圈片区的万象天地，是近两年深圳入市新项目关注度较高的项目之一，也被很多购物中心视为“竞争对手”。

　　该项目距离世界之窗地铁站仅有两站，总建面23万平方米，以“街区+mall”的商业空间， 规划了以独栋旗舰店构成的旗舰广场和独立潮牌店组成的高街区、餐饮品牌组成夜生活美食街区、大盒子购物中心，以及水广场、艺文广场、时光广场等公共休闲空间。

　　图片来源：万象天地

　　引进了近300个店铺、逾1000个品牌、12座独栋品牌旗舰店，以及超过2000平方米的室内儿童乐园和24小时不打烊的国际美食餐饮街。其中27%首进深圳，如：诚品生活、优衣库全球概念店等备受瞩目的首进品牌。

　　华侨城商圈则聚焦于欢乐海岸，该片区可称得上深圳环境最优美的商圈之一，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成，赢商网在走访中发现，曲水湾内聚集了大量餐饮品牌，如俏江南、小南国、老房子等，也是整个欢乐海岸集聚人气的地方，但是欢乐海岸购物中心客流量并不是很旺盛，也有不少品牌处于围挡状态。2019，已是欢乐海岸开业的第八个年头，如何导入客流、品牌调整已然成为该购物中心面临的重要问题。

　　位于深圳南部尽头的海上世界商圈，是深圳著名的夜生活地标，拥有一批特色酒吧品牌，如初见缘、香栀、致盛酒吧、D Club、 麦考利爱尔兰酒吧等，也是深圳最早的泡吧之地。除了一些餐饮，赢商网也获悉，该片区也在做一些完善的配套规划，其中汇港购物中心一期已亮相，目前已引进超市Ole’及卢米埃影城等品牌，汇港二期也启动招商。

　　一轴一带三组团迎来城区发展商业新格局

　　作为深圳发展最好最快的区域，南山区在未来也存在着巨大的发展潜力。毗邻港澳，地处粤港澳大湾区黄金入海口，拥有前海自贸区、深港现代服务业合作区、高新区等国家省市重点战略布局，南山站在粤港澳大湾区的最前沿。

　　对标世界先进城区，结合地理分区、产业分工，重构优化街道功能布局，南山推动城区由规模扩张、形态建设向功能提升、内涵发展转变，形成“一轴一带三组团”的城区发展新格局。

　　“一轴”，即连接高新区、留仙洞、大学城等片区，形成南北走向的科技创新轴。“一带”即贯通深圳湾、后海、蛇口和前海等片区，形成东西走向的湾区总部经济带。

　　“三组团”，即北部、中部和南部三组团，北部组团涵盖西丽、桃源两个街道，以“西丽湖国际科教城+西丽高铁新城”为核心，打造集科研教育、高铁枢纽、生态涵养于一体的协调发展示范街区。中部组团涵盖粤海、沙河、南头街道，以“高新区+华侨城片区+南头古城”为核心，打造集高新技术、文化创意、文脉传承于一体的综合发展示范街区。南部组团涵盖南山、蛇口、招商街道，以“自贸区+国际化”为核心，打造集对外交流、自由贸易、滨海休闲于一体的国际交往典范街区。

　　西丽崛起 2019年迎来4家购物中心开业

　　从南山区未来商业布局来看，重点放在了西丽及前海自贸区。其中，西丽片区，2019年也将迎来蓬勃发展。据赢商大数据统计，2019年将有4个新购物中心落户西丽，总体量达32.2万㎡。其中有云城万科里、塘朗城广场、西丽宝能环球汇、众冠时代广场·益田·假日里，未来竞争也将十分激烈。

　　K11及D-PARK等入驻蛇口

　　而前海蛇口自贸区则作为特区中的“特区”。2018年11月，深圳市人民政府正式批复《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》（以下简称《综合规划》），未来将前海蛇口自贸片区建设成为依托港澳、服务内地、面向世界的“一带一路”战略支点、粤港澳深度合作示范区和城市新中心。打造自由便利的繁荣开放之城、深港共建的国际创新之城和宜业宜居的绿色人文之城。

　　其中，作为蛇口自贸区的重点项目，招商太子湾项目目前正在建设当中。该项目整体定位为世界级滨海城市综合体，也是招商斥资2000亿再造新蛇口重中之重的项目。

　　在整体规划上，融合了典型的“前港、中区、后城”的开发理念。整体的城市空间格局为“一湾三坊城中城”，一湾是特色滨海风情湾区；一城是生态花园城区；三坊是高端居住坊、综合商业坊、邮轮坊。

　　图片来源：招商蛇口

　　其中，商业坊业态涵盖有61万平米的顶级商务集群（国际名流企业聚集地）、46万平米滨海商业街区（包含有27万平米shopping mall），目前已确定是和香港新世界合作，引入K11及D-PARK两大品牌，其经营模式类似于香港海港城，面积相当于海港城3倍。

　　前海将规划150万方超级地下商业空间

　　2010年，国务院批复同意《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》颁布，前海才真正走入大家的视线。15平方公里的前海，依托优越的海、湾、河自然条件，形成"三区两带"的空间格局，桂湾、前湾、妈湾片区分别定位为核心商务区、综合发展区和保税港片区，滨海休闲带和综合功能发展带连通三大片区，实现工作与生活、商务与休闲的相互辉映。

　　前海的土地规划也从地面进入地下，前海自贸区所规划的地下空间开发面积630万平方米（不含地下道路及轨道设施），以地下公共交通设施、地下市政基础设施为主，适度发展地下公共服务设施。相关规划细节显示，未来前海将有地下停车面积400万平方米、地下公共通道及商业面积130万平方米、公共服务设施及其他面积100万平方米。

　　这座超级地下城包含了交通系统、公共服务、商业等，如互联互通地下步行网络、立体高效地下车行系统、多元复合地下公共服务设施以及绿色低碳地下市政基础设施等。前海的商业将走向地下，前海规划结合轨道站点周边公共道路下方进行地下商业街开发，站点核心腹地的地块内地下商业空间相互连通，形成发散步行通道。

　　多家企业重兵布局 未来将迎来多个商业综合体

　　目前，除了HOKO前海周大福全球商品购物中心已开业之外，招商蛇口、华润置地、卓越、世茂、香江金融、鸿荣源、深圳地铁等都在前海片区布局有相应的商业项目。而随着众多开发商的入驻，预计未来该片区也将形成“多个商业综合体”的局面。

　　2017年招商蛇口在重组上市后与深圳前海管理局首次合作的区域运营项目招商前海湾。据介绍，招商前海湾占据前海妈湾约2.9平方公里土地，规划7大单元板块，建筑面积超500万平方米的恢弘体量，是集办公、居住、商业、酒店、文化娱乐配套设施于一体的巨型综合体。

　　华润置地重兵布局前海，整个华润前海中心总占地面积约6.18万㎡，总建筑面积50.3万㎡，是大型的商业综合体。项目包含创新型万象城——万象前海商业、国际甲级写字楼、公寓、星级酒店四大顶级业态；

　　图片来源：华润置地

　　嘉里前海中心位于前海深港现代服务业合作区的地理区位中心地段，西靠滨海公园，北靠桂湾公园，景观资源丰富。项目由2座塔楼及商业裙房和4座多层商业楼组成，总建筑面积约为20.7万㎡。当中包括办公设施12万平米、公寓6万平米、商业1.45万平米及其他配套用房485平米；

　　卓越.前海壹号与华润前海中心相邻，位于未来的国际创新金融区——前海桂湾片区，是前海首个入市的高端商务综合体。项目共有6栋塔楼，4栋超甲写字楼，2栋高端行政公寓，总建筑面积47万平方米。一期为两栋180米甲级写字楼。同时，项目自带约10万㎡商业与万象前海商业无缝衔接；

　　前海世茂金融中心处于位于前海妈湾片区中重要城市交通枢纽节点19单元03街坊。项目总占地面积12746.3平方米、总建筑面积约16万平方米，容积率11.77，整体建设为一栋330米高超甲A级写字楼和六栋独立商业裙楼组成，是集“金融、企业展示、商贸”于一体的国际级湾区标杆项目；

　　香江金融中心位于深圳市前海深港现代服务业合作区·临海大道到与兴海大道交汇处东南侧。香江金融中心占地4223.5㎡，总建筑面积81201平方米，规划为一栋集办公与商业为一体的超高层5A甲级写字楼，塔楼高161.3米，地上32层，裙楼6层为商业，7-32层为写字楼。

　　鸿荣源前海金融中心位于前海金融核心区，集成了两栋甲级办公楼，一栋五星级酒店和50,000平方米的商业以及两栋服务式公寓塔楼组成。规划的商业部分-壹方汇，将打造为城市领衔高端精品商业。

　　深圳地铁在前海布局前海枢纽及前海时代两大项目，其中，前海枢纽是深圳西部重要的交通枢纽，将打造成集国际甲级空中商务中心、枢纽型立体商业群、白金五星级酒店、高级四星级酒店及顶级国际商务公寓等于一体大型综合体，建成后将是深圳乃至全国最大城市综合体项目；前海时代则是包含居住、办公、商业、酒店等为一体的大型综合体项目，也是国内目前最大的在建地铁上盖物业。

　　除了上述项目以外，未来，前海未来将崛起一大批重量级项目。值得期待，赢商网也将持续关注。