大数据看城市商业：重庆区县商业业态市场分析与发展报告

　　随着一二线城市市场份额的逐渐饱和，三四线城市被看作是商业地产下一个新蓝海。对于人口规模更大的三四线城市来说，其潜力价值何在？这块市场究竟有多大？是个值得持续探讨和深入挖掘的话题。　　

　　巫山位于重庆最东端，素有“渝东门户”之称。作为重庆的“东大门”，巫山拥有丰富的旅游资源和矿产资源，近年来随着旅游业及交通的大力发展，巫山如众多“后起之秀”城市一样，整体迈入快速崛起阶段，未来的发展不可估量。　　

　　作为一个县级城市，巫山拥有着不菲的价值，未来随着郑万高铁及巫山机场的开通，巫山将成为国内唯一一个集高速铁路、公路、机场、旅游码头四维一体的综合交通换乘中心城市。

　　图片来源于携程网

　　接下来赢商网将以重庆巫山这座城市为例，细究城市商业项目的经营状况以及业态品牌布局，探寻崛起中的三四线城市未来商业项目的发展空间与前景。

　　01 巫山广东路传统商业区：业态深度分析

　　作为一个典型的县级城市，巫山目前正处于城市化加速发展阶段，集中表现为老城区的改造升级和新城区的大力开发建设。按照城市规划，巫山主要由高塘组团、江东组团和早阳组团三大板块组成，其中江东组团和早阳组团为巫山规划建设中的新区，高塘组团为目前巫山主城核心区，巫山县城内商业最集中、最繁华的广东路传统商业区就位于该区域。

　　目前，巫山零售商业主要集中分布在广东路两侧，且主要以沿街商铺为主。此外，在广东路东、西转盘之间，还汇集了移民广场、卓瑞广场、巫峡大世界、文丰商贸、保利万和影城、巫山影剧院、神女广场等商业项目。服饰、鞋包、时尚零售等连锁品牌也主要集中在该区域，吸引着整个巫山县城的居民到该区域进行消费，居民对该区域的偏好程度也相对较高。

　　因此，赢商网就零售、餐饮、儿童亲子、文体娱乐、百货/超市、生活配套等几大业态对该区域商业项目进行了深度分析。

　　02 广东路传统商业区代表性项目分析

　　▍广东路沿街商铺基本情况

　　数据来源：赢商大数据中心

　　数据说明：连锁品牌的统计口径为在2个城市以上购物中心开店的品牌（下同）

　　广东路是目前巫山县城最为繁荣的道路，道路两侧沿街商铺众多，品牌集中，商业氛围浓厚，有较多连锁品牌分布在两侧商铺，品牌连锁率达35.2%，在巫山县城处于较高水平。

　　从广东路沿街商铺的业态组成来看，服饰、鞋包等精品零售占比达43.8%，相对较高；其次是居民日常生活所必须的社区配套服务和配套零售，如数码通讯、农用器械、五金维修、银行邮政、烟酒副食等，总占比约35.5%；餐饮、儿童亲子和休闲娱乐等业态占比较低。

　　▍移民广场基本情况

　　移民广场位于巫山最繁华的广东中路，总面积约5万平方米，项目贯通广东中路与平湖西路，两面皆有较好的展示面，由于地形高差形成双首层，主要零售商业分布在以广东路为基准面的各楼层，引进了新世纪百货，以及大量其他业态品牌。平湖西路一侧则以客运站、大型餐饮、KTV、酒店等为主，项目为目前城区内业态综合度最高的商业项目，也是巫山居民偏好度最高的项目，但由于建筑结构、业态布局及内部动线的设置，部分楼层商业氛围较差，只有广东路一侧部分楼层经营状况相对较好。

　　▍卓瑞广场基本情况

　　卓瑞广场位于巫山最繁华的广东路与神女大道交界处，项目共四层，商业面积不到1万平方米，相对较小，但引进了幸福生活超市、sanfu三福、非玩不可儿童游乐中心、周大生珠宝、重庆金店等多个主力商家品牌，整体连锁程度较高，项目在巫山居民商场偏好度排位中排名第四，居民偏好度较高。

　　▍巫峡大世界基本情况

　　巫峡大世界位于广东中路205号，商业主要集中在1~3层，总商业面积约0.9万平方米，项目业态比例相对均衡，但零售比例仍相对较高，且缺少休闲娱乐业态。项目有目前巫山县城内规模相对较大的儿童乐园——星时代乐园，对家庭儿童客群的吸引力较强。

　　▍文丰商贸基本情况

　　文丰商贸位于广东中路299号，商业面积约0.7万平方米，主要业态为精品零售以及社区配套，总占比超过80%，项目缺少休闲娱乐、餐饮等体验式业态，主力店为国美电器，连锁品牌较少，入驻率仅占21.4%。

　　▍保利万和影城基本情况

　　保利万和影城，商业面积约1.7万平方米，项目并未布局传统的精品零售业态，体验式业态占比较高，其中以电影院为首的休闲娱乐业态占比41.7%，餐饮业态占比33.3%。保利万和巫山国际影城是巫山目前唯一一家电影院，经营状况良好。

　　▍神女广场基本情况

　　神女广场，商业面积约3.2万平方米，项目业态主要以足疗洗浴等休闲娱乐业态为主，儿童教育培训也有一定比例，农贸市场——神女农超主要为周边居民提供日常生活消费选择。项目未设计中庭，垂直动线只有两个垂直梯，整体空间感及通透性较差，不利于发展零售商业。

　　03 广东路传统商业区业态现状与面临的问题

　　总体来看，广东路传统商业区业态主要以传统零售为主，综合度较低，零售占比超过一半，餐饮、文体休闲娱乐、儿童游乐体验等体验式业态占比则较低，只有约20%的比例。（数据说明：1.连锁品牌的统计口径为在2个城市以上购物中心开店的品牌；2.成熟品牌为开店量超过100家的品牌）

　　此外，商业区内品牌发展滞后，连锁品牌进驻率低，约70%为个体商户经营的店铺，连锁品牌主要分布在广东路沿街商铺以及移民广场新世界百货内，且档次以大众化为主。（数据说明：1.新兴品牌为赢商网监测近3年创立/入驻中国的高潜力品牌，新兴品牌入驻率=新兴品牌门店数量/所有营业门店数量；2.高成长性新兴品牌通过对新兴品牌全国已开门店数量、入驻城市核心商圈数量、拓展速度等维度综合测评。）

　　该区域整体对新兴品牌吸引力不足，尤其是高成长性新兴品牌，新兴品牌入驻率仅1%，其中高成长性的新兴品牌仅COSO香蜜闺秀、一扫光零食量贩 、宝妈时光3个品牌。

　　该区域餐饮业态以中餐为主，特色餐饮、休闲餐饮、网红餐饮等相对缺乏。

　　区域内休闲娱乐业态发展滞后，丰富度低，以洗浴、美容SPA、KTV、棋牌桌球等传统休闲娱乐业态为主，缺乏更为现代化、更为潮流时尚的休闲娱乐业态，如年轻人热衷的密室逃脱、文艺书店、VR娱乐、射箭馆、蹦床公园、电竞馆等新一代休闲娱乐业态。

　　儿童亲子业态发展相对滞后，以儿童亲子零售为主，其他功能不足。

　　区域内商业项目主力店主要为超市、电器卖场等，类型较为单一，且目前尚无大型连锁品牌超市进驻巫山。

　　巫山目前只有保利万和巫山国际影城一家电影院，经营状况良好，可见巫山居民有电影娱乐需求，电影市场仍有一定的发展空间。

　　巫山商业未来发展空间和商机：

　　提高业态丰富度，带领巫山商业市场进行整体升级迭代；

　　引入高知名度、强实力品牌商家，提升整体商业档次和消费档次。

　　04 巫山商业市场未来发展趋势

　　从以上分析可以看出，目前巫山商业仍处于较为落后的阶段，虽然城市有一定的商业氛围跟基础，但是由于商业多为临街商铺或老旧物业，商业格局零散、业态混乱、体验感较差、时尚品牌稀缺，难以带给消费者舒适的消费体验。

　　而据赢商网大数据中心监测，目前巫山潜在消费者中，主要以工薪、中产级别为主，消费水平较高。其中工薪一族占比约达到了70%，中产级别占比约30%。但是目前巫山商业市场发展水平相对落后，业态丰富度低，成熟品牌进驻数量少，已无法满足巫山本地居民的消费需求，导致部分客群外流至万州区万达广场、江北区星天广场、江北区茂业天地、渝中区龙湖重庆时代天街、江北区龙湖重庆北城天街等档次相对较高的综合型购物中心。

　　在此背景下，一个旨在满足巫山居民消费升级需求的新兴商圈——平湖桥商圈，强势崛起。该商圈位于巫山新老城交界处，由巫山FM广场、平湖路商业项目等聚合而形成，区域内规划有较大面积的中高端改善型住宅小区及集零售、餐饮、娱乐、休闲等于一体的现代大型综合体商业项目。随着行业洗牌加剧，巫山已进入“新老交替”期，伴随着部分老城区人口及其他乡镇人口向该区域迁移，以及周边商业项目的逐渐发展完善，商圈呈现出巨大的发展潜力。

　　巫山FM广场作为巫山首席大型城市综合体，项目总建筑面积超30万方，商业体量近23万方，不仅汇集了巫山首座真正意义上的购物中心——美都汇购物中心，还涵盖了巫山首席高端家居生活体验MALL——居然之家、特色风情美食街区、精致揽江庭院洋楼、城市商务中心、仓储物流中心、大型城市车库等多种丰富的物业形态。

　　此外，基于对巫山商业环境的精准分析，商业体量约4万方的“美都汇”购物中心，整体定位为“巫山首席家庭欢乐购物中心”，内部规划了超市、餐饮、教育、健身、亲子互动、休闲娱乐、文化影视等精选业态，能全方位满足人们日常生活、聚会交友、商务办公等方面的需求。

　　据介绍，未来美都汇购物中心还将围绕以下几方面为巫山居民进行量身打造：

　　▍立足巫山县居住人群，升级一站式家庭品质消费

　　项目核心辐射区以巫山旧城及新开发区域的居住及工作人群为主，其中有小孩家庭客群和女性消费客群比例较高，因此项目将从业态丰富度、综合度上提升家庭消费的广度，并且精挖女性消费需求；另一方由于家庭客群的消费力较高，但消费观念仍偏保守，因此项目将通过提升商户尤其是零售商户、商场服务水平的品质，提高家庭消费的满意度。

　　▍引入电影院及丰富的儿童游乐业态，捕获休闲娱乐消费外流客群

　　项目核心辐射区内电影院及儿童游乐业态发展相对较弱，消费外流现象明显，但区域内存在较大比例对这两类业态偏好较高的居住及工作人群。因此项目将通过提升这两类业态的丰富性、吸引性，从而增加项目差异化竞争力。目前项目已引入渝东片区首家巨幕厅院线品牌横店影城。

　　▍引入新兴餐饮品牌，提升项目人气

　　巫山居民餐饮需求旺盛，但目前巫山餐饮品牌对其吸引力不足，且以传统重庆或巫山本地餐饮为主。因此项目将通过引入更具人气、自带客流的高潜力新兴餐饮品牌。

　　赢商分析

　　一方面，新的现代化、综合型商业项目的出现，将为巫山带来更丰富的商业业态。通过引进更多国内外知名品牌，提升巫山商业品牌档次，为本地消费者提供更多的消费选择，满足消费者目前不能被满足的消费需求。而更多时尚新颖的业态品牌进驻，也将在供给侧培育居民新的消费观念和消费行为，繁荣巫山商业市场。

　　另一方面，新的综合型购物中心的出现，将会把部分外流客群留在本地。据赢商大数据中心监测，目前巫山居住人群偏好商场前十位中，仅有3个是巫山本地商场，其余大多为重庆主城区的商业项目，以及万州区万达广场，居民消费有较大的外流现象，可见巫山居民对综合型购物中心有较强的需求，但是本地却没有项目能满足其消费意愿。　

　　巫山FM广场作为目前巫山最大的综合体项目，虽然购物中心部分尚未投用，只有建材市场以及餐饮、社区配套等进入市场，但已经排名巫山居民偏好商场的第二位，证明居民对本地新的综合型商业项目有较高的认可度，未来高品质的购物中心必将会把外流的消费客群留在本地消费。此外，巫山FM广场全新的商业模式，也将通过丰富的空间层次，为巫山消费者带来一种欢乐时尚、丰富多元，同时又富有趣味性的品质消费体验，树立巫山城市商业新标杆。　

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