聚焦万科业绩会：收敛聚焦是“修枝剪叶” “万村计划”远比想象中复杂

　　3月26日，万科企业股份有限公司于深圳大梅沙总部举办2018年度业绩发布会。万科董事会主席郁亮、总裁、首席执行官祝九胜、董秘朱旭、首席财务官孙嘉、首席运营官张旭等5人出席。

　　本次发布会上、就2018年出现频次高的词汇，例如：“大江大海计划”、“负债率”、“转型”、“基本盘”、“白银时代”、“收敛聚焦”、“活下去”等，万科管理层一一都做出了回应。

　　2018年万科业绩继续向好

　　尽管如今行业充满各种挑战和不确定性，曾在2018年高喊“活下去”的万科却依然取得不错的业绩。据万科3月25日晚发布的财报显示，万科2018年全年销售额销售金额6069.5亿元，创单年销售额新高。2018年实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%；归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%；每股基本盈利3.06元，同比增长20.4%；全面摊薄的净资产收益率为21.7%，较2017年增加0.54个百分点，营收、净利润增长率均超过20%。　

　　2018年万科业绩继续向好，或许与其发展策略有关。董秘朱旭在介绍2018年万科业绩情况时指出，企业发展机遇依然存在，中国城市化进程仍在继续，房地产开发还会维持较大规模，人民美好生活还需要更多的内容供应和空间服务。万科要基于战略，明确发展方向，聚焦主航道，巩固提升基本盘。

万科董秘朱旭

　　而业绩汇报环节之后的问答环节，可谓是精彩不断。以下为业绩会现场焦点问题：

　　①关于企业转型：大企业会很艰难 对转型仍抱有信心

　　针对致股东书中提到的房地产行业集中度更难，万科的优势及如何在未来继续领跑行业这个问题时，总裁、首席执行官祝九胜认为，行业既有机会也要面临挑战，首先要在能力上做到“领先”和“领跑”。领先能看到市场及客户的变化，领跑指的是服务客户赢得好口碑，不再局限在规模上做线性的比较。以租赁住宅为例，万科从2007年开始探索租赁住宅，在2008年在广州的万汇楼是为低收入的家庭提供了租赁方案。

万科总裁、首席执行官祝九胜

　　据悉，万科自2014年以来积极布局集中式租赁住宅市场，经过4年时间，目前已经开业在运营的已经超过6万间，一年租金收入近8亿。其长租公寓业务覆盖 35 个主要城市，同时万科还共完成 55 亿元住房租赁专项公司债券发行，为租赁住宅业务发展提供了资金支持。

　　祝九胜还指出，大企业在转型会很艰难，也需要去不断探索，但是重在自身要坚定，万科的原则是先能力再规模，先看客户再看市场容量，但万科对转型抱有信心。

　　②关于活下去等新说法：万科是危机感驱动的公司

　　关于万科在管理方面的各种说法，如聚焦收敛、矢量组织、活下去等，万科董事会主席郁亮也给予了正面回答，去年下半年以来万科各种的说法让大家很操心，不仅操心万科或不下去，还操心万科让行业活不下去，其实关于“活下去”是对万科自己说的，万科是危机感驱动的公司，内部讲话公开造成了很多人的困扰。

　　③关于万科新业务转型的问题：收敛聚焦是“修枝剪叶”

　　近年来，万科在巩固核心业务优势的基础上，也在积极开展商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等拓展业务。当有人问到如何理解关于万科这几年新业务的转型，是否应了外界“万科因为转型不成功不做了才回到基本盘上去”的说法，郁亮回答称，万科这6、7年以来，对白银时代的判断、对转型的艰巨性的认识、从事转型的决心也从来没有改变过。

万科董事会主席郁亮

　　据了解，在此前的致股东信中，万科就曾提出，尽管去年中国房市各项指标都创下佳绩，但目前仍处于一个“白银时代”。2019年，“基本盘”将是万科最重要的词汇。

　　2018上半年，万科战略上升级为城乡建设与生活服务商后，不仅提供内容供应，更提供空间服务。郁亮还表示，收敛聚焦是阶段性的总结和调整，收敛聚焦是万科的“修枝剪叶”。万科收敛聚焦、巩固基本盘的本意，先确保根基稳固才能更好的开枝散叶，为未来的发展赢得坚实的基础，希望大家能够更全面看待万科。

　　万科方面指出，包括开发业务、物业服务、租赁住宅、商业、物流、冰雪度假在内的业务都有基本盘，巩固开发即售业务是开发业务的基本盘，巩固物业服务是物业服务的基本盘，巩固商业是商业的基本盘。值得注意的是就在今年2月，郁亮就曾在内部做过报告，详细阐释了“基本盘”对万科的重要性即基本盘是指保证万科“活下去”的关键，脱离基本盘将失去“活下去”的根基。

　　④关于万科的用人观：大江大海计划不是海盗行动，更青睐乙方人才

　　作为“网红”房企，万科的用人观也十分受关注。当有媒体问到郁亮亲自介入的上海大江大海计划是否是2000年的海盗行动时，郁亮解释道，万科现在的大江大海计划不是海盗行动。大江大海计划先把内部变成人才的“大江大海”，然后吸纳社会上的优秀人才。万科更主张从乙方挖人，因为他们对质量的把控和服务客户更精准。

　　⑤关于万科2019年的回款目标是否下调的问题：万科未给自己定任务 每天都是卖楼的好日子 

　　近日，有消息称万科2019年的回款目标比2018年的6300亿元目标减少300亿元为6000亿。

　　对此，张旭并无直接回答，而是表示，万科其实每年都不自己定任务，主要看开工计划和交付竣工计划，每天都是卖楼的好日子，卖好房、做好产品、做好服务是其2019年的任务安排，万科相信通过努力可以把任务完成的更好。

　　值得一提的是，郁亮在去年9月的一次内部讲话中曾称，万科所有行为都在保证万科“活下去”，回款目标的完成至关重要，如果6300亿回款目标没有达成，所有的业务都可以停。

　　⑥万村计划为何未在年报中出现：“万村计划比一开始想象的要复杂”

　　据了解，“万村计划”是万科在进行城中村综合整治时将引进“物资营管+城市化商业运营”模式，政府部门监督万科进行施工建设。此模式与旧改存在很大的不同。而万科在2017年正式开展城中村改造业务，由深圳市万村发展有限公司为主体运营。

　　当有人问到为何2018年报中没有提到万村计划时，祝九胜回答道，万村计划是万科在租赁住宅的发展业务，从广州深圳开始，主要是城中村的改造和租赁业务，可以从城中村中获取很多的住宅。万科出发点是希望通过联合各方进行城中村的整治，这里面涉及到居民、住户等各方的利益。

　　同时祝九胜坦言道，万村计划比一开始想象的要复杂，而政府也很关注城中村问题及万村计划，万科会谨慎的考虑这些问题，稳妥的推进已经获取的项目，尽快使其可以对外出租。

　　⑦对近期房地产政策的看法：坚持房住不炒很重要 万科从来不去评价政策

　　住房问题与每个人密切相关，房地产的政策走向也是人们备受关注的焦点之一。在谈及近期房地产政策问题，郁亮表示，万科从来不去评价政策，而是认真应对。坚持房住不炒很重要，一直在认真学习领导讲话。