赢商大数据谢飞：依据项目客观条件 因地制宜地采取“吸客”和营销手段

      从角逐商业蓝海，到场景变革重塑；从为了满足人民美好生活需要，到商业周期再出发！中国商业地产节，犹如一位历史记录者，见证着中国商业地产14年发展变迁。

　　2019年4月10-12日，由赢商网主办的第14届中国商业地产节，在广州南丰朗豪酒店如期开幕。本届地产节以“永不止步 商业新周期再出发”为主题，吸引了数千名中国商业地产行业领袖精英学者汇聚一堂，共话商业新周期，如何把握消费新趋势、商业新玩法、以及如何可持续发展。

　　从新物种大爆发的2017年，到线上线下齐头并进已成共识的今天，电商平台占据市场份额比重持续增长，“零售新物种”的出现，标志着“新零售”时代的启幕。

　　在调整商业结构、创新发展方式、跨界融合等一系列努力中，购物中心如何争取流量，赢得市场？被新商业洗礼后，消费者又有哪些升级了的需求未被满足？

　　在4月11日的第14届中国商业地产节分论坛之“中国商业新零售趋势论坛”上,赢商大数据中心高级数据分析师谢飞带来了《中国购物中心客流指数榜单（第一季度）》的专业报告发布，给行业提供了一些启发和思考。

　　在谢飞看来，影响客流指数的因素会因项目不同的类型和特征而有所变化，因而项目方、运营方应依据项目客观条件，因地制宜地采取措施，找到合适自身的“吸客”方法，从而有针对性的制定营销手段。

　　在演讲中，谢飞从购物中心客流指数榜单概述、客流规模指数榜单TOP100一览、榜单分布特征以及各类型购物中心客流影响因素分析这三个方面，对中国购物中心客流发展及未来趋势进行了具体的解读。

赢商大数据中心高级数据分析师   谢飞

　　首先，谢飞介绍了样本选取的范围和客流统计的方法。将全国一二三线城市建筑面积在3万平米以上的项目作为研究样板，客流的选取时间是2019年第一季度。不同于传统的客流统计方法，赢商大数据中心通过移动数据的GPS来定位，通过手机定位来确定每个消费者，同一个消费者当天只记录一次。同时，赢商大数据中心还会根据消费的行为归轨迹把过多干扰人群排除掉，从而能更真实地反映客流数据。

　　随后，谢飞发布了购物中心客流规模指数TOP100的榜单，其中TOP20的项目主要集中在西北、西南、华东、华南、华北五大区域，譬如北京世纪金融购物中心、北京朝阳大悦城，西安赛格国际购物中心、西安大悦城、上海正大广场、上海港汇恒隆广场、南京德基广场、杭州湖滨银泰in77、合肥世纪金源购物中心等。

　　从区域、城市、开发商等角度来看榜单的分布特征

　　榜单的分布特征是什么？影响的因素是什么。谢飞从区域、城市、开发商等角度进行了详细的解读。

• 区域特征：华东上榜项目数量最多   西南区上榜率最高

　　可以看到的是，华东区的样本项目数量占半壁江山，达到44%，另外华南华北分列第二、第三位，东北和西北整体规模较小，西南占9%，随着国家政策对西部地区的关注，未来这个比例会持续增大。

　　从上榜率来看，西南区的上榜率最高，达到6.41%。西北区上榜率在第二位，华东区上榜率不高，只有2.41%，可能是因为华东区的项目密度比较高，项目之间的范围水平也比较接近。

• 城市线分布特征：一线城市优势地位依然明显   二线城市已成为中坚力量

　　城市线分布特征来看，各城市的项目经济发展水平是比较吻合的。一线城市上榜项目依然在第一位，商业地产的优势地位依然很明显，一线城市当中的上海，其项目数量有20个，北京、广州、深圳各自有10个项目上榜，所以说明了上海的地产领先于北京、广州、深圳；二线城市已经成为了中国商业地产的中坚力量，二线城市当中西部地区的城市表现更好，如重庆、西安、成都。重庆上榜项目9个，西安6个，成都4个，重庆上榜项目数量已经逼进一线城市的平均水平。

　　谢飞提到，西安赛格国际购物中心是区域核心城市购物中心的典型代表，在第一季度西安赛格的客流指数排名全国第一。作为西北区核心城市的标杆项目，西安赛格占据黄金的地理位置，面向全客层的客流客群。其销售更是多年位居西部地区购物中心首位，这其中的很大原因得益于其品牌的丰富度。

• 开发商和产品线分布特征：万达上榜项目最多   太古集团和新鸿基上榜率最高

　　从项目开发商和产品线的分布特征来看，万达集团因为庞大的项目基数，从而其上榜项目最多，华润置地其次，世纪金源和龙路集团并列第三。但是万达集团项目上榜率较低，太古集团和新鸿基项目上榜率最高。

　　谢飞认为，商业地产是一个需要沉淀、积累的领域。购物中心想要“商业运营”上的成功，就需要足够的耐心、丰厚的经验和成熟的体系支撑。对于国内大多数住转商的企业来说，少代入一些住宅操作理念，遵循商业运行规律。谢飞相信，未来会出现越来越多的优秀商业地产开发商。

　　影响客流的主要因素为购物中心的开业时间、业态品牌、交通配套等

　　影响购物中心客流指数的关键因素是什么？谢飞从不同档次、不同体量、不同商圈级别等角度来解读影响购物中心的客流因素。

　　谢飞表示，已开业年数对高档购物中心的客流影响很大，这说明相对于大众化购物中心，高档购物中心的市场培育期要更长，而大众化购物中心客群多数来自于周边人口。相对于高档购物中心来说，大众化的购物中心更需要引入餐饮和体验的业态作为引客的重要手段。

　　从不同体量购物中心的层面分析，小型和中型的客流对业态分布很敏感，成熟品牌的面积占比对于中小型购物中心的客流稳定性至关重要。相比而言，大体量购物中心的客流对周边人口基数和交通配套更敏感，周边的人口基数以及交通可达性能否覆盖消费客群是很重要的。

　　从不同商圈级别购物中心的层面来看，市级商圈内的购物中心和区域级商圈购物中心，其客流的影响因素有许多相似之处，成熟品牌的占比对市级商圈的重要性高于区域级品牌，而区域级的商圈项目对交通配套设施的敏感度更大。谢飞提出，区域级商圈对于周边工作人口数据最为敏感，因为区域级商圈的项目在周末在争夺消费者的时候没有优势，因而更需要在工作日稳定客流。

　　谢飞提到，深圳壹方城就是区域级商圈购物中心的代表。根据赢在选址的数据来看，深圳壹方城有很大的交通配套条件，商圈内的地铁站有4个，公交站42个，3公里范围内拥有地铁站9个。这一极佳的交通条件大大的促进了客流的提升。