大回放！这20篇热文戳中了商业人的泪点与“盲点”

开年至今，赢商云智库已推送近200篇文章。18大栏目中，客流报告、开关店/空置率报告、首店报告、运营新知、品类研究，始终占据TOP5之位。

门店一开一关，牵动着品牌方、项目方的一颦一笑。疫情反反复复，封控不时上演，波动的客流刺激着商业地产人敏感神经。

可纵使大盘波动，创新依旧是商业地产保持新鲜感的永动机。模式创新、业态创新、产品创新、营销创新，不新则退是基本法则。

以下，精选了今年云智库20篇大受欢迎的热文，看看它们是如何戳中了商业人的泪点与笑点。

一、开关店报告

☞《1000+商场全年关店近47000家，谁正悄悄“消失”？》发布于今年2月，不出意外其将成为2022年云智库阅读量最高的推文。

从0.78到1.14，挥别2020年的“惨不忍睹”，2021年全国24城1011家购物中心开关店比强势反弹，品牌调整数量同比减少，各业态均呈上行态势，新开店超过50000家。而对应的新关店数，则约为47000家。

☞《关店潮迭起的2021，逆势狂奔的“拓店王”都有谁？》点赞了2021年勇往直前的“拓店王”们：Tim Hortons新开店251家，柠季不足一年门店规模已近400家，岚图汽车首店2021年初开业，至11月底已开出37家直营店……

◎图片来源/柠季

有人风起，一批拓店王瞄准赛道制造着局部热点；但有人退场，曾经的购物中心“流量王”，风光不再，闭店不已。

☞《卷到关店，这10大“糊掉”的品类为何这么难？》中，可看到：2021年，国际休闲潮流服装招商关注度走低，收缩惨烈；日韩平价美妆遭国货与欧美大牌夹击，全线溃败；甜品/糖水热度明显下滑，颓态毕露；中低端茶饮成茶饮重灾区，冰火两重天……

◎图片来源：新元素官博

2021年，在一部分商业地产人眼中，是个行业回转折点。但事实证明，这波惊喜感并未延续至2022年。

客流触底，拓店维艰，是今年上半年商业圈的现实底色。

☞《“关店潮“挡不住！上半年12城mall调了近1.4万家店》，具体看，新开店超6400家，新关店约7400家，开关店比0.86，远低于2021上半年（1.21）及下半年（1.43）。

☞《上半年关店最狠的10大品类，欧美快时尚只能排第四》，早教集体入冬，上半年开关店比为0.19，超7成品牌未开新店，命悬一线；川式火锅开关店比仅为0.37，往年势头强劲的拓店王纷纷折戟，令人咋舌；平价美妆启蒙滤镜碎了，开关店比为0.41，玩家相继退场。

◎图片来源：SELECTED官博

☞ 可站在《关店潮B面：这些“拓店王”的开店速度有点猛！》，逆风翻盘的瑞幸、3天开出200店的Manner，个个都是“狠角色”；定位于东方茉莉香茶饮的茉莉奶白，计划今年门店数破百；新“韩潮”崛起，chuu、KIRSH接盘传统快时尚。

☞ 若将时间拉长至疫情三年，则会看到《18大品类疫情下大洗牌：有人玩砸了，有人巧上位》。快时尚、韩妆、书店失意；美妆集合店、家居集合店、教培、健身房洗牌。相反，奢侈品、咖啡、运动装、茶餐厅得意；新能源汽车、香氛香水、宠物馆、潮玩、折扣超市，则成新宠。

二、空置率报告

惊喜！一二线城市的购物中心空置率终于降了。

☞ 2021年，《全国20城mall平均空置率降至9%，哪些城市逆风翻盘？》。答案是，杭州、武汉、青岛、合肥、贵阳，努力甩掉了“空置率高于10%”的帽子。而昆明、苏州、广州、福州、厦门、天津6城空置率仍超10%，经营持续承压，市场信心亟需提振。

到了今年上半年，因疫情之于不同城市负面效应有别，翻盘的城市也开始出现了分化。

☞《大预警！12城mall平均空置率升至13.4%，近7400家店关门了》，城市间开关店比&空置率对比图上，长沙、天津反差鲜明，而杭州与西安、佛山与泉州，因相近的数据表现，呈现出趋同的特征。

佼佼者杭州、西安，空置率低于10%，新开店势头迅猛；反差者长沙、天津空置率均近14%，品牌开关店却大相径庭；追赶者佛山、泉州，空置率超过20%，品牌调整力度大。

主动追赶潮流趋势而动，以变应变，方能稳住阵脚，改善当下空置率高、开关店比低之“尴尬”处境。属于追赶者的商业蜕变，还在继续，而它也需要给自己一个“高调”起来的理由。

三、客流报告

跃动的客流曲线，复苏的风向标。

☞ 今年3月，赢商云智库发布了《2021全国购物中心客流报告：日均2.5万人，高端mall最抗打》。

据赢商大数据监测，2021年全国3万方及以上购物中心客流数据情况，呈现出以下基本面：

• 时间对比：全国购物中心日均客流近2.5万人次，回暖不及预期，离疫前水平尚有距离；

• 区域对比：分化明显，持续人口流入、消费潜力强劲的西南地区优于全国平均；

• 项目对比：拥有核心消费群的高端商业项目客流稳定，几乎不受“疫情反复”影响。

☞ 当商业地产圈翘望着拐点已至时，疫情反复重击一线之城，重挫了商业人的信心。反映在客流数据上，《1-4月全国客流报告：4000+个商场，场日均客流同比跌了近20%》。

以全国4127个商场为统计样本，2022年1-4月场日均总客流量仅12861人，同比下跌19%。其中，3月客流量探底，为11644人，同比跌25%；4月客流有所复苏，恢复至12147人，但同比仍跌了23%。

所幸的是，“至暗”时刻或已过去，上海解封成了购物中心客流回归的最强信号。

☞ 在7月份推出的《2022上半年客流报告：4436个商场同比跌了23%，高端mall愈挫愈勇》中，可看到：

4月，商业一线城市率先打响客流复苏战，积极的市场情绪传导至全国；5月，高档mall客流逆势回弹，各档次购物中心经历客流增长高峰。

行至6月，全国购物中心客流曲线趋向稳定，环比增速回落，多个区域场日均客流已恢复至疫前水平90%以上。

市场短暂停摆的阵痛，进而转化为客流曲线的波动，会成为购物中心所必须面对的行业形势：波动中复苏将会成商业地产市场“新常态”。

四、首店报告

如果首店也有鄙视链，那站在顶端的王者必属「全国首店」。

☞ 3月伊始，赢商云智库发布了2021年度首店报告——《547家“全国首店”，站上了商场招商鄙视链顶端！》。

据赢商大数据统计，2021全年新开的全国首店高达547家，远超前两年之和。零售、餐饮仍是最大热门，包揽了八成全国首店；上海魅力不减，吸引了151家全国首店，宁波依靠阪急百货冲进了TOP10。

杭州湖滨商圈赫然成为一匹黑马，吸纳了15家全国首店；文旅项目、配套零售商业逐渐“香”了，北京环球影城主题公园、成都交子金融大街均开出超过5家全国首店。

虽说魔都3月底开始停摆，但并未彻底扰乱新首店们登场的节奏。

☞《84城1436家首店大赏：武汉力压北上广深，“万象城”是最大赢家》呈现今年上半年首店图谱。

据赢商大数据不完全统计，2022年上半年，1436家首店铺向了全国84城，同比跌了近25.7%。日均上新的首店数量不到10家，高峰爆点皆落主要节假日，尤以五一、元旦为甚。

常规的城市首店、标准首店之外，167家全国首店、157家“非标”首店带来的冲击力，直接，且上头。

因上海的短暂离场，武汉、深圳、福州分别以170家、114家、112家首店霸榜前三。“万象城”成了最大赢家，19城21个万象城包揽了230家首店，占全国总数约16%。

五、运营新知

传统商业结构正在被打破，“非标商业”应势而起，模糊了商业边界。

☞《“卷死”传统mall，这9个脑洞大开的“非标商业”爆出圈！》，盘点9个“非标”商业项目，揭秘它们的运营功法。

• LV办大秀的阿那亚·北戴河，建筑“异托邦”，文艺中产必打卡点，一年运营收入可达6亿元；

• 成都麓湖天府美食岛，全国首座「岛屿商业」一期运营1年月均坪效过千元；

• 成都源野REGULAR，以“杂志编辑”的方式选趣味品牌，创造“强目的性的高频日常”……

◎图片来源：成都麓湖天府美食岛（一期）

非标之外，吸客又吸金的“元宇宙”，让亦让品牌和商场心动不已，且纷纷开始下场，上演着一出魔幻大戏。

☞《“元宇宙”很玄幻？50+头部品牌&商场正在把它做实！》描绘了虚拟与现实相生商业世界中，品牌、商场抢滩“元宇宙”之术。

纵观品牌关于“元宇宙”动作，或推出虚拟形象人，增强品牌传播；或借助游戏平台，推出虚拟主题空间或数字产品。

商场的“元宇宙”探索尚处在初步阶段，打法有三：通过VR/AR/3D等技术，提供更具科技感的购物体验；以虚拟人、数字藏品创新营销玩法；用元宇宙概念赋能商场主题。

老厂房摇身一变成为“网红打卡地”，再度熙熙攘攘起来。

☞《超火! 这30个“老厂房变身”的网红商业，个个能打》精选了30个案例，从不同角度看老旧厂房改造的多元可能。

• 上海M+马利由马利颜料厂改造而来，体量0.7万平方米，面向街道敞开，4栋建筑被“丁字形”动线划分为三部分，包含餐饮、集合店、办公区三大区域；

• 深圳十亩地，原为破旧厂房，现为深圳年轻人狂欢不夜城；

• 西安量子晨，原西安太阳锅巴厂，以电竞+电音为双核驱动力，造西安青年潮人社交打卡的聚集地……

◎图片来源：青云市集

六、品类研究

「国产高端品牌正在崛起」，被恒隆集团副董事长陈文博写进集团2021年报的观察。凭高客单、高复购、高坪效，中高端女装活成一道靓丽风景线。

☞《女装招商风向变了，它们才是商场新流量王！》一文中， 可看到：“卷得厉害”的中高端女装赛道，新老玩家纷纷使出浑身解数，围猎精致女性。

一方面，本土中高端女装正锚定海外进行新一轮流量争夺战；另一方面，随着国际大牌押注中国，从涌入国际时装周转向国内办秀成了国货品牌的国际化新路径。

集合店，曾手握流量，引领潮流，站上风口。但卷入迭代的消费浪潮中，触礁、退场的玩家，越来越多。

☞ 赢商云智库特展开“集合店生存现状大调查”研究——《集合店生存现状“大调查”：一条倒下，话梅生猛》，揭秘集合店众生相。

• 一条生活馆、造作ZAOZUO这些“下凡”的生活方式集合店，能力配不上膨胀野心；“守旧”的美妆零售集合店WOW COLOUR、Marionnaud Paris（玛莉娜），吸客魅力大减；欧美快时尚副牌败走，明星潮牌不香。

• 你方唱罢，我登场。KNOWIN潮流实验室，创立仅1年多，每家门店均进驻一二线城市标杆购物中心；SOLESTAGE、PERFUME BOX、The Green Party、卡游Kayou，瞄准新细分市场、新模式的……

万千品牌来来去去，总有新品类追风而出，而生长期间的明星品牌，无疑是资本、商场、消费者眼中的幸运宠儿。

☞《之禾、蕉下、Manner……深度拆解明星品牌的增长密码》，能看到：之禾在巴黎大街和爱马仕“抢生意”，成就了国产女装的高光时刻；蕉下一年净赚1.36亿元，卖防晒伞比卖奶茶活得好；Manner难再佛系，被“逼着”活成瑞幸。曾经的“佛系少年”，如今也要开始随大流。

◎ICICLE第二家巴黎精品店 图片来源：ICICLE之禾官方公众号

各个赛道选手激增，品牌如何优化原有打法？混战中，哪些小众品类借势“上位”？

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