宜昌商业大调查:欲当湖北二哥?千亿零售引市场震荡

——《百万人口撑腰 华中地级市商业发展几何?》系列报道

2019年05月21日10:44 来自:赢商网华中站 胡璇卿
核心提示:宜昌商业市场,传统商业模式已在逐步优化。购物场应从以往的单一零售中“脱胎换骨”,向“全方位生活方式体验中心”进阶。

  编者按:做商业永远离不开“人”,人的需求永远是推动商业发展的核心要素。在华中,集聚多方资源的省会城市如武汉、长沙、南昌的商业地产发展一路高歌,持续高涨。然而,以襄阳、宜昌、株洲、衡阳、赣州、九江等为代表的百万人口级别的地级市,商业还完全停留在百货阶段,有的刚刚迎来购物中心模式。他们有良好的经济、文化、教育、交通基础,有巨大的人口撑腰,商业的关注度却远远不够,未来潜力亟待激活。对此,赢商网独家策划《百万人口撑腰 华中地级市商业发展几何?》系列报道,走进16个地级市城市商业发展。今日,关注湖北宜昌城市商业发展。

  宜昌,古称“夷陵”,湖北省地级市,位于湖北省西南部、长江上中游分界处。是世界水电之都,具有“七山二丘一平”的地貌特征。境内江河纵横,城市建设以沿江一带为主。全市总面积达21227平方千米,辖五区、三市、五县,常住人口约413.56万。

  【交通格局全方位升级】

  宜昌坐拥汉宜高速公路、汉宜高速铁路、焦柳铁路、318国道等交通动脉,被评为“全国区域性综合交通枢纽和物流节点城市”,“长江经济带对接‘一带一路’战略最佳节点城市”,居国家中部地区区域性中心位置。

  交通格局全方位升级

  宜昌坐拥汉宜高速公路、汉宜高速铁路、焦柳铁路、318国道等交通动脉,被评为“全国区域性综合交通枢纽和物流节点城市”,“长江经济带对接‘一带一路’战略最佳节点城市”,居国家中部地区区域性中心位置。

  图片来源:百度地图截图

  (图片来源:百度地图截图)

  得天独厚的内河航运条件

  宜昌水运源远流长,河流众多,有着天然的航运条件,自古江河便为宜昌对外交流的主要通道。三峡大坝建成后,宜昌黄金水道成为一条连接重庆、湖北的水上高速公路。昔日的川鄂咽喉,今日成为承东启西,国家东、西部交通的重要枢纽和通道,宜昌占据了内河航运的绝佳条件,奠定了不可撼动的“水上霸主”位置,为经济发展提供了强劲优势。

  完善机场建设 无缝接轨国际市场

  2018年4月28日,宜昌市发展和改革委员会发布一则重磅消息,称“首次获民航发展基金2.8亿元”专项用于三峡机场安全、空管和飞行区等工程项目。2.8亿作为国家资本金,为加快三峡机场基础设施建设提供了重要资金来源,至此,宜昌或将成为湖北省内,第二个拥有国际机场的城市,真正做到“与国际无缝接轨”。

  铺建轨道交通 加速城市发展

  随着宜昌的快速发展,市民对城市交通的需求也不断攀升。目前,宜昌城市轨道交通一期建设规划,已基本达到向国家发改委报审条件。下阶段将积极争取国家发改委批复,适时将启动宜昌轨道交通的铺成建设。建成后,便捷的地铁定会适时带来宜昌商业的进一步发展,加速居民出行方式与消费结构的变迁。

  图片来源:武汉热点

  (图片来源:武汉热点)

  【宜昌城市经济发展】

  2018年,宜昌市入榜“中国百强城市排行榜”。这是华顿经济研究院连续第四次发布此榜单。榜单以GDP总量排名前100位的地级及以上城市作为入围城市,按照经济指标和软经济指标综合得分进行排序。经济指标包括GDP和居民储蓄;软经济指标包括环境、科教、文化和卫生方面考评。宜昌能够荣登重量级的榜单,也证明了其近年来在经济发展和综合实力方面的卓越表现。

  宜昌城乡居民收入增速赢跑GDP

  据悉,宜昌市人均生产总值(GDP)逐年提升,更在2018年突破4064.18亿元,比往年增长7.7%。值得关注的是,宜昌与襄阳,这两座湖北省省域副中心城市,在全省区域发展的格局举足轻重,也是全省除省会武汉外,各界关注度最高的两个城市,从这两地经济总量的角度来看,差距也是极小的,稍不留神就会被对方反超。

  宜昌GDP表格

  同年,宜昌的人均可支配收入也再创新高,全体居民人均可支配收入达26193元,同比增长8.32%,且增速赢跑GDP,绝对额居全省第4位,比全国仅低2035元,比全省高378元。

  宜昌人均可支配数据

  其中,城镇常住居民人均可支配收入35011元,同比增长8.34%。城镇常住居民人均可支配收入排名在武汉、黄石之后,居第三位。农村常住居民人均可支配收入16514元,同比增长8.27%。绝对额数值,均高于全省平均水平。

  零售业是宜昌市场的消费主流

  宜昌在2018年全年,社会消费品零售总额达1484.01亿元,比上年增长11.6%。

  宜昌消费图

  各类型零售产品增比如下:

  住宿、餐饮业零售额为27.02亿元,比上年增长20.3%。

  建筑及装潢材料类比上年增长36.1%

  通讯器材类比上年增长27.2%

  家具类比上年增长25.4%

  饮料类比上年增长27.6%

  烟酒类比上年增长32.9%

  粮油、食品类比上年增长26.8%

  日用品类比上年增长26.7%。

  服装、鞋帽、针纺织品类比上年增长22.8%

  化妆品类比上年增长12.5%

  在满足日常生活消费需求之后,人们对精神层面的消费需求也开始追求品质化与高端化。在宜昌,文娱产业的占比与日俱增,其中体育娱乐用品类比上年增长2.1%。

  除此之外,宜昌外来游客提供的消费市场亦非常庞大,不容小觑。据统计,2018年,宜昌接待游客7738.2万人次,实现旅游综合收入869.3亿元,分别增长16.9%、21.9%。

  【宜昌市主城区商业整体情况大盘点】

  宜昌的商业之路 一脉相承从未间歇

  商业是城市发展进程中不可或缺的部分,同时也是加速城市繁华兴盛的动力之源,宜昌的商业之路就从未间歇过。

  民国初年,宜昌作为商埠重点开发建设,修建了20多条道路,构筑成商业区。其中通惠路(今解放路)是重中之重。解放后,不到1里长的街上,汇聚了70多家百货、副食等店铺。上世纪八九十年代,又陆续修建了百货大楼、解放电影院和时代购物广场等大型购物娱乐场所,宜昌商业的繁华由此开启。

  宜昌商业热力图

  宜昌的百货和购物广场业态,大多集中在主要城区的核心地段,以西陵区和伍家岗区最为丰富。CBD购物中心、国贸大厦、万达等大型项目,都在相较不远的位置,遥相呼应。整体而言,宜昌是具有大型城市综合体,对现有商业业态整合能力的城市。

  商业市场存量约172.8万㎡

  根据不完全统计,宜昌现有的商业存量达172.8万㎡,未来新增商业体量将超75.2万㎡。

  宜昌项目总览图

  据不完全统计,5万㎡-10万㎡的中小型面积百货、购物中心,是宜昌商业市场的主流,占比最大,为38%,已开业的项目如水悦城购物中心等;未来新增的项目有宜昌月星三峡环球港、宜昌长江国际文化广场、兴发广场等。而5万㎡以下小型商业项目的占比也不甘示弱,约29%,如卓悦购物广场、森地广场、江南In巷、国贸新天地等。

  商业项目比例

     湖北本土企业开发的项目高达83%

宜昌主要开发商占比

  从项目企业背景分析得出,宜昌83%的商业项目都由湖北本土企业建设开发,有宜昌国贸大厦(开业时间:2018-10)集团有限公司、湖北万豪置业有限公司、湖北省鄂西生态文化旅游圈投资有限公司等,以万达集团、苏宁、碧桂园等为代表的外来企业占比仅为17%。

  消费升级 离不开商业市场的“搅动”

  创立于1996年的湖北国贸集团,经过20多年的创业创新发展,从原来的一栋商业大厦涅槃成为今天集多产业发展的领军企业,一直是商业市场的佼佼者。

  随着商业地产的相继开发,宜昌投资和消费市场也在不断升级。万达、大洋和均瑶三家“外来”开发品牌,最早加入到了宜昌商业的浪潮之中。

  2006年9月正式运营的宜昌均瑶国际广场购物中心,首当其冲占据了绝佳的地理位置和品牌优势,为宜昌带来了首家大型国际品牌购物中心。大洋百货宜昌店的加入,则是为宜昌阶段性的填补了那一时期,优质百货的空白。

  而后宜昌万达广场在2010年落户,为宜昌强势注入“精、尖”消费市场,打造出万达商圈,如今依然持续着对周边业态散发着辐射力,搅动着宜昌市场。

  作为宜昌首个以水为主题的复合型水景购物中心的水悦城,在2015年正式开业,目前在宜昌商业中,这样的主题型购物公园尚属首个,它的亮相促使宜昌商业更快速的向现代化靠拢。

  2015年12月29日,由华祥集团投资建设的CAZ宜昌中央活力区正式拉开帷幕。在原华祥商业中心总体规划的基础上,对产业和商业业态全面提档和转型升级,为宜昌带来了亚蓝道城市奥特莱斯等新业态,丰富了市场格局。

  城市消费的升级,离不开商业市场的“搅动”,这些创新项目的出现,无一不是促进了宜昌商业的发展,提升了宜昌商业市场的整体水平,给未来的宜昌商业市场铺陈了更多可能。

  宜昌商业的爆发期

  据赢商网了解,在2010年以前,宜昌的商业市场发展,一直较为平缓,直到“十二五”期间,才正式步入了“百花齐放”的新时代。

  2015年,宜昌的综合实力大跃升,经济总量达到3384.8亿元,居全省第二位,是2010年的2.2倍,此时卓悦广场、水悦城、福久源·新天地等大型项目,也伴随经济势态的热力发展而陆续开业。

  分段图

  在2015年-2019年,为宜昌商业的“爆发期”,陆续开业项目约7家,在商业增量上也到达了一个峰值,约91.8万㎡,开业项目分别是CAZ宜昌中央活力区、国贸大厦(整修开业)、国贸新天地、森迪广场、和江南in巷等。

  宜昌市购物中心发展较为迅速,存量涨幅远超三四线城市平均水平:据赢商大数据中心监测,2008-2018年宜昌购物中心总存量年均增长率达103.6%,涨幅超过三四线城市平均水平(31.9%),购物中心发展较为迅速。而未来的新增项目数量也非常惊艳,更是达到了8个之多,总体量或超75.2万㎡。

  投资环境宽沃开发势态正猛

  据悉,宜昌4月集中开工项目共15个,投资总额达73.1亿元,还有投资总额22.9亿元的10个项目将陆续开工建设。这批涵盖有工业类、文旅类、商服类等产业项目,带动性强、科技含量高、发展前景好,建成后必将为推动宜昌及夷陵区高质量发展注入强劲动力。

  市场运营模式进入更迭期

  目前,宜昌商业市场,传统商业模式已在逐步优化。随着消费需求日趋多元,购物不再是商场唯一的“表达”方式,而是更多地呈现在休闲、运动、娱乐、就餐、培训、教育等多方面的消费新诉求,购物场应从以往的单一零售中“脱胎换骨”,向“全方位生活方式体验中心”进阶。

  新一轮加入的待开业项目,或将对这一现象起到更新迭代的作用,为宜昌的整体市场注入新鲜的血液,非常值得期待。

  【宜昌新老商圈并驾齐驱】

  夷陵广场商圈、解放路商圈,都属于宜昌最老牌的商圈,并对早期业态的发展起到了核心影响作用。

  随着商业的逐步发展,各种商业体的风靡,宜昌各处商圈也不断涌现和崛起,五一广场商圈、中南路商圈、开发区商圈等纷纷崭露头角;甚至出现多个,单体项目因其影响力而形成的商圈,如万达广场的加入,就迅速分流了消费市场,成为核心商圈之一;未来,CAZ宜昌中央活力区的开发完善,也必将带动自己的势力圈,出落一席之地。

  *老牌商圈

  夷陵广场商圈 宜昌的“商圈一哥”

  夷陵广场商圈是宜昌主城区最重要的商圈。早年宜昌的中心地段便是夷陵广场片区,一方面,三纵两横城市主干道,再加上学校、商场、超市、购物节等各方面配套,让夷陵广场商圈成为配套最齐全的区域;另一方面,紧邻老火车站和长途汽车站,外地人来宜昌第一个到达和看到的地方便是这里。

  作为宜昌的名片和第一形象,又处于宜昌城区核心,夷陵广场商圈有着其它商圈无可比拟的地段优势,从而逐步坐上了宜昌商圈一哥之位。以夷陵广场为核心,以CBD、国贸、均瑶广场等为承载体,商圈商业发展成熟,业态丰富,社会消费品零售总额近百亿元,居全市首位。

  解放路商圈

  解放路商圈是宜昌最老牌的商圈,是每个宜昌人最熟悉不过的地方,它更是宜昌日新月异变化里最具代表性的区域。这里有扑面而来的市井气息,作为宜昌城市发展的起源地,它还见证了宜昌商业的百年历史,可谓“元老中的元老”。

  对于别的商圈而言,核心是发展,而对于解放路商圈而言,更多的是“崛起”。时代百货、解放路电影院等,曾经都是宜昌红极一时的传统商业项目,如今却因设施老化等原因,被纳入了街区业态重新规划的范畴。

  整合方向是从旧的商业模式中跳脱出来,做成集休闲运动品牌街、珠宝眼镜街、通讯数码街等,分类型特色街区。现阶段主要项目为恒大步行街。

  *中坚商圈

  万达广场商圈

  2009年3月初,宜昌快速引进中国商业地产“航母”万达集团,投资20亿元建设宜昌万达广场,平地起高楼,宜昌迅速刮起了“万达”的旋风。虽很难撼动夷陵广场商圈积攒了十年的功力,坐上一哥之位,但是万达这个新兴模式的综合体,也是身经百战段位颇高。此外,万达彻底改变了传统商业的形象,用多元化群体效应,对周边商业进行着辐射和扩散。

  开发区商圈

  开发区商圈处于宜昌开发区中心商务区、宜昌新城区中心环形商务圈核心。商业网络密集,地理位置极佳,交通十分便利,聚集人流、车流、运输方便,大大的节省了人力和时间成本,是宜昌新城区行政、经济、文化、商业交流中心。

  商圈以康龙国际广场(已更名为璟里中心,项目二次开业筹备中)、水悦城、森地广场为核心,呈三足鼎立之势,众“心”捧月促成了开发区商圈的发展。

  *潜力商圈

  五一广场(宜昌东站)商圈

  随着高铁的到来,宜昌东站成为宜昌对外的城市形象窗口和主要交通枢纽,也成为资金流、人流、信息流的集散地。五一广场是市民休闲之地。在聚焦全城目光的同时,黄金走廊发展潜力与价值倍增,地段优势也逐渐显现。

  宜昌火车东站商圈包括东站商贸、东站物流园、伍家岗工业园区、桔城路商住等4个片区。不仅有相应的商贸、服务、仓储、配送等行业集聚,同时还有像香山·福久源、国贸新天地、盛景广场等一系列为市民提供休闲、娱乐、餐饮的大型商业体。未来,更有如万豪中心、中建宜昌中心这样的项目为五一商圈的发展增添新历。

  CAZ商圈

  CAZ商圈,是单体项目聚合形成商圈的代表之一。八大板块,各大业态,促成了它的集聚效应,未来随着它的不断完善,CAZ商圈必定会展现出自己的优势,对周边商业产生有力影响。

  城东商圈

  作为宜昌商圈新秀,城东商圈是目前发展最迅速的区域之一,已经成为宜昌楼市发展的风向标,而中南路区域也将逐渐形成宜昌新的中心。而兴发广场、月星三峡环球港、长江广场、新华广场等一批商业地产项目的诞生也为商圈发展添砖加瓦。大型百货商场、生活超市和精品购物街等业态,则从满足片区市民需求的角度出发,带动了商业的发展,让其在商圈的竞争大流中初试锋芒。

  【宜昌现存重点项目解析】

  1)CAZ宜昌中央活力区

  开业时间:2018年12月

  商业面积:约50万㎡

  开发商:湖北省华祥投资发展有限公司

  图片来源:CAZ宜昌中央活力区项目方

  (图片来源:CAZ宜昌中央活力区项目方)

  CAZ宜昌中央活力区由宜昌市、西陵区两级政府为其命名。地处宜昌市中心,背依东山山系营盘山,俯瞰万里长江水,是宜昌城市的天际线。项目总投资50亿元,占地403亩,建筑面积超100万㎡,由 50万㎡商业综合体、30 万㎡高端住宅、20万㎡相关配套等极成,配套停车位达5000个。

  主要项目有一期【壹品MALL】,是30万㎡一站式家庭生活全业态组合集群,打造宜昌一站式全民消费生活中心。其中引进时尚轻奢主力店【亚蓝道城市奥特莱斯】、一站式家装主力店【红星美凯龙】、商超【麦德龙】、一站式儿童业态【小时代儿童益智成长中心】。

  二期【时光里】是19万㎡集民国、潮流建筑特色的商业集合体。其中引进全市首家独栋电影院【太平洋国际影城】、酒店品牌【维也纳国际酒店】等。

  2)宜昌CBD商务区

  开业时间:2009年(一期)、2012年(二期)、2020年(三期)

  商业面积:10万㎡(一期)、12万㎡(二期)、8万㎡(三期)

  开发商:宜昌新恒基投资开发有限公司

  cbd项目

  (图片来源:宜昌CBD商务区项目方)

  宜昌CBD中心商务区位于宜昌市政治、经济、文化中心。项目商业总面积达30万㎡,在湖北,是继光谷世界城,江汉路步行街外最长的街区。

  一期和二期分别在2009年和2012年陆续营业,目前正在建设规划中的第三期,预计在2020年开业。据悉,宜昌CBD中心商务区,欲打造成一个现代的集商务、娱乐、酒店、会展、信息、文化和居住为一体的“不夜城式的活力之都”,成为未来宜昌地区最具影响力的都市核心。

  3)宜昌国贸大厦

  开业时间:2018年10月1日

  商业面积:15万㎡

  开发商:湖北国贸大厦集团有限公司

  图片来源:宜昌国贸项目方

  (图片来源:宜昌国贸项目方)

  宜昌国贸大厦是国贸集团核心主力店,定位于全客层综合性购物中心,已拥有兰蔻、登喜路、周生生、资生堂、纪梵希、奥德臣、 周大福等大批国际一线品牌。

  与大多数百货店转型购物中心修修补补、小步慢跑的调整动作不同,宜昌国贸大厦借扩建、改造之机,实实在在地“重做了一遍”,从架构到定位,从业态到品类,从品牌到商品,从布局到场景,从环境到体验,都进行重构、再造,业态多元化、品牌流量化、空间场景化、经营品质化、运营智能化全新布局。

  4)宜昌万达广场

  开业时间:2010年11月27日

  商业面积:约20万㎡

  开发商:万达集团

  图片来源:宜昌万达官网

  (图片来源:宜昌万达官网)

  宜昌万达广场,坐落于宜昌市伍家岗区,位于沿江大道与夷陵大道之间。地处伍家岗区和西陵区交接的门户地带,被称为宜昌滨江新地标。万达广场的建设填补宜昌商业生活配套方面的空白,极大优化区域城市生活品质,并推动了区域的城市化进程,大幅提升城市价值。

  5)水悦城购物中心

  开业时间:2015年2月1日

  商业面积:8万㎡

  开发商:宜昌市东茂实业有限公司

  水悦城购物中心项目方

  (图片来源:水悦城购物中心项目方)

  水悦城地处宜昌市西陵区与东山开发区节点位置,由城区两大主干道——发展大道和城东大道交汇围合。项目总用地面积为1.6万㎡,总建筑面积约14万㎡,其中商业规划面积近8万㎡,宜昌市首个以水为主题广域型、复合型、节日庆典型、时间逗留型、家庭式娱乐购物中心,是集宜昌国际潮流馆、休闲时尚馆、儿童乐园、影院书吧、休憩餐饮名区、高档写字楼等于一体的文化生态商业综合体。

  [宜昌未来新增代表项目]

  1)宜昌月星三峡环球港

  开业时间:2019年8月底

  商业面积:10万㎡

  开发商:宜昌星港房地产开发有限公司

  宜昌月星三峡环球港项目方

  (图片来源:宜昌月星三峡环球港项目方)

  三峡环球港位于宜昌市伍家岗区中南路与城东大道交汇处西南侧,总占地面积53557㎡(约80亩),总建筑面积为333016㎡,计划总投资18亿元人民币。

  三峡环球港,秉承环球港品牌独特内涵,引领新场景时代的消费趋势,将现代设计元素融入欧式建筑风格中,欲打造“吃住游乐购、一天嗨不够”的一站式城市生活MALL。

  2)宜昌长江国际文化广场

  开业时间:2020年12月

  商业面积:7万㎡

  开发商:宜昌长江国际文化广场有限公司

  宜昌长江国际文化广场项目方
(图片来源:宜昌长江国际文化广场项目方)

  项目位于伍家岗区城东大道与中南路交汇处,主体商业MALL的商业筹备工作,由北大资源专业商管团队来完成。长江广场欲借助长江出版传媒集团和北大资源集团在文教、科技、文创等领域的特色优势资源,同时整合符合国际商业发展潮流趋势的外部资源,以文化体验式业态为主打,打造复合型体验式书城、豪华概念式影城、少儿文化体验城、大型文化娱乐城等。同时还将独家引进大型空中室内运动馆、文创主题馆、新零售概念超市等多种新型体验式业态。

  3)兴发广场

  开业时间:2020年10月

  商业面积:6.8万㎡

  开发商:湖北兴润商业地产有限责任公司

  兴发广场项目方
(图片来源:兴发广场项目方)

  兴发广场位于宜昌市城东核心区,坐落于城东大道与中南路交汇处,占地约9万㎡,总建筑面积约45万㎡,是城东片区规模最大、配套设施最为齐全的城市综合体项目。兴发广场涵盖12栋高层品质住宅、1栋超高层酒店写字楼、1栋小型办公楼以及2栋SOHO;另外,项目还将配备6.8万㎡集中式商业以及0.8万㎡BLOCK主题商业街区。

  4)璟里中心

  开业时间:2020年5月

  商业面积:5万㎡

  开发商:宜昌市康龙实业有限责任公司

  璟里中心项目方
(图片来源:璟里中心项目方)

  璟里中心为宜璟商业管理公司立足宜昌的首家新型态购物中心。以“潮?玩?星”为主题,兼具时尚文化、街区空间、文创艺术及多元网红等元素。搭建时下热门零售快时尚、情境餐饮、娱乐文化等,意在以满足高新开发区商务新生活消费感受。面向全宜昌民众,提供城市升级的社交体验。希望以全新的消费服务,打造出宜昌购物新地标。

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