宜昌商业大调查：欲当湖北二哥？千亿零售引市场震荡

　　编者按：做商业永远离不开“人”，人的需求永远是推动商业发展的核心要素。在华中，集聚多方资源的省会城市如武汉、长沙、南昌的商业地产发展一路高歌，持续高涨。然而，以襄阳、宜昌、株洲、衡阳、赣州、九江等为代表的百万人口级别的地级市，商业还完全停留在百货阶段，有的刚刚迎来购物中心模式。他们有良好的经济、文化、教育、交通基础，有巨大的人口撑腰，商业的关注度却远远不够，未来潜力亟待激活。对此，赢商网独家策划《百万人口撑腰 华中地级市商业发展几何？》系列报道，走进16个地级市城市商业发展。今日，关注湖北宜昌城市商业发展。

　　宜昌，古称“夷陵”，湖北省地级市，位于湖北省西南部、长江上中游分界处。是世界水电之都，具有“七山二丘一平”的地貌特征。境内江河纵横，城市建设以沿江一带为主。全市总面积达21227平方千米，辖五区、三市、五县，常住人口约413.56万。

　　【交通格局全方位升级】

　　宜昌坐拥汉宜高速公路、汉宜高速铁路、焦柳铁路、318国道等交通动脉，被评为“全国区域性综合交通枢纽和物流节点城市”，“长江经济带对接‘一带一路’战略最佳节点城市”，居国家中部地区区域性中心位置。

　　交通格局全方位升级

　　宜昌坐拥汉宜高速公路、汉宜高速铁路、焦柳铁路、318国道等交通动脉，被评为“全国区域性综合交通枢纽和物流节点城市”，“长江经济带对接‘一带一路’战略最佳节点城市”，居国家中部地区区域性中心位置。

　　(图片来源：百度地图截图）

　　得天独厚的内河航运条件

　　宜昌水运源远流长，河流众多，有着天然的航运条件，自古江河便为宜昌对外交流的主要通道。三峡大坝建成后，宜昌黄金水道成为一条连接重庆、湖北的水上高速公路。昔日的川鄂咽喉，今日成为承东启西，国家东、西部交通的重要枢纽和通道，宜昌占据了内河航运的绝佳条件，奠定了不可撼动的“水上霸主”位置，为经济发展提供了强劲优势。

　　完善机场建设 无缝接轨国际市场

　　2018年4月28日，宜昌市发展和改革委员会发布一则重磅消息，称“首次获民航发展基金2.8亿元”专项用于三峡机场安全、空管和飞行区等工程项目。2.8亿作为国家资本金，为加快三峡机场基础设施建设提供了重要资金来源，至此，宜昌或将成为湖北省内，第二个拥有国际机场的城市，真正做到“与国际无缝接轨”。

　　铺建轨道交通 加速城市发展

　　随着宜昌的快速发展，市民对城市交通的需求也不断攀升。目前，宜昌城市轨道交通一期建设规划，已基本达到向国家发改委报审条件。下阶段将积极争取国家发改委批复，适时将启动宜昌轨道交通的铺成建设。建成后，便捷的地铁定会适时带来宜昌商业的进一步发展，加速居民出行方式与消费结构的变迁。

　　（图片来源：武汉热点）

　　【宜昌城市经济发展】

　　2018年，宜昌市入榜“中国百强城市排行榜”。这是华顿经济研究院连续第四次发布此榜单。榜单以GDP总量排名前100位的地级及以上城市作为入围城市，按照经济指标和软经济指标综合得分进行排序。经济指标包括GDP和居民储蓄；软经济指标包括环境、科教、文化和卫生方面考评。宜昌能够荣登重量级的榜单，也证明了其近年来在经济发展和综合实力方面的卓越表现。

　　宜昌城乡居民收入增速赢跑GDP

　　据悉，宜昌市人均生产总值（GDP）逐年提升，更在2018年突破4064.18亿元，比往年增长7.7%。值得关注的是，宜昌与襄阳，这两座湖北省省域副中心城市，在全省区域发展的格局举足轻重，也是全省除省会武汉外，各界关注度最高的两个城市，从这两地经济总量的角度来看，差距也是极小的，稍不留神就会被对方反超。

　　同年，宜昌的人均可支配收入也再创新高，全体居民人均可支配收入达26193元，同比增长8.32%,且增速赢跑GDP，绝对额居全省第4位，比全国仅低2035元，比全省高378元。

　　其中，城镇常住居民人均可支配收入35011元，同比增长8.34%。城镇常住居民人均可支配收入排名在武汉、黄石之后，居第三位。农村常住居民人均可支配收入16514元，同比增长8.27%。绝对额数值，均高于全省平均水平。

　　零售业是宜昌市场的消费主流

　　宜昌在2018年全年，社会消费品零售总额达1484.01亿元，比上年增长11.6%。

　　各类型零售产品增比如下：

　　住宿、餐饮业零售额为27.02亿元，比上年增长20.3%。

　　建筑及装潢材料类比上年增长36.1%

　　通讯器材类比上年增长27.2%

　　家具类比上年增长25.4%

　　饮料类比上年增长27.6%

　　烟酒类比上年增长32.9%

　　粮油、食品类比上年增长26.8%

　　日用品类比上年增长26.7%。

　　服装、鞋帽、针纺织品类比上年增长22.8%

　　化妆品类比上年增长12.5%

　　在满足日常生活消费需求之后，人们对精神层面的消费需求也开始追求品质化与高端化。在宜昌，文娱产业的占比与日俱增，其中体育娱乐用品类比上年增长2.1%。

　　除此之外，宜昌外来游客提供的消费市场亦非常庞大，不容小觑。据统计，2018年，宜昌接待游客7738.2万人次，实现旅游综合收入869.3亿元，分别增长16.9%、21.9%。

　　【宜昌市主城区商业整体情况大盘点】

　　宜昌的商业之路 一脉相承从未间歇

　　商业是城市发展进程中不可或缺的部分，同时也是加速城市繁华兴盛的动力之源，宜昌的商业之路就从未间歇过。

　　民国初年，宜昌作为商埠重点开发建设，修建了20多条道路，构筑成商业区。其中通惠路(今解放路)是重中之重。解放后，不到1里长的街上，汇聚了70多家百货、副食等店铺。上世纪八九十年代，又陆续修建了百货大楼、解放电影院和时代购物广场等大型购物娱乐场所,宜昌商业的繁华由此开启。

　　宜昌的百货和购物广场业态，大多集中在主要城区的核心地段，以西陵区和伍家岗区最为丰富。CBD购物中心、国贸大厦、万达等大型项目，都在相较不远的位置，遥相呼应。整体而言，宜昌是具有大型城市综合体，对现有商业业态整合能力的城市。

　　商业市场存量约172.8万㎡

　　根据不完全统计，宜昌现有的商业存量达172.8万㎡，未来新增商业体量将超75.2万㎡。

　　据不完全统计，5万㎡-10万㎡的中小型面积百货、购物中心，是宜昌商业市场的主流，占比最大，为38%，已开业的项目如水悦城购物中心等；未来新增的项目有宜昌月星三峡环球港、宜昌长江国际文化广场、兴发广场等。而5万㎡以下小型商业项目的占比也不甘示弱，约29%，如卓悦购物广场、森地广场、江南In巷、国贸新天地等。

　    湖北本土企业开发的项目高达83%

　　从项目企业背景分析得出，宜昌83%的商业项目都由湖北本土企业建设开发，有宜昌国贸大厦集团有限公司、湖北万豪置业有限公司、湖北省鄂西生态文化旅游圈投资有限公司等，以万达集团、苏宁、碧桂园等为代表的外来企业占比仅为17%。

　　消费升级 离不开商业市场的“搅动”

　　创立于1996年的湖北国贸集团，经过20多年的创业创新发展，从原来的一栋商业大厦涅槃成为今天集多产业发展的领军企业，一直是商业市场的佼佼者。

　　随着商业地产的相继开发，宜昌投资和消费市场也在不断升级。万达、大洋和均瑶三家“外来”开发品牌，最早加入到了宜昌商业的浪潮之中。

　　2006年9月正式运营的宜昌均瑶国际广场购物中心，首当其冲占据了绝佳的地理位置和品牌优势，为宜昌带来了首家大型国际品牌购物中心。大洋百货宜昌店的加入，则是为宜昌阶段性的填补了那一时期，优质百货的空白。

　　而后宜昌万达广场在2010年落户，为宜昌强势注入“精、尖”消费市场，打造出万达商圈，如今依然持续着对周边业态散发着辐射力，搅动着宜昌市场。

　　作为宜昌首个以水为主题的复合型水景购物中心的水悦城，在2015年正式开业，目前在宜昌商业中，这样的主题型购物公园尚属首个，它的亮相促使宜昌商业更快速的向现代化靠拢。

　　2015年12月29日，由华祥集团投资建设的CAZ宜昌中央活力区正式拉开帷幕。在原华祥商业中心总体规划的基础上，对产业和商业业态全面提档和转型升级，为宜昌带来了亚蓝道城市奥特莱斯等新业态，丰富了市场格局。

　　城市消费的升级，离不开商业市场的“搅动”，这些创新项目的出现，无一不是促进了宜昌商业的发展，提升了宜昌商业市场的整体水平，给未来的宜昌商业市场铺陈了更多可能。

　　宜昌商业的爆发期

　　据赢商网了解，在2010年以前，宜昌的商业市场发展，一直较为平缓，直到“十二五”期间，才正式步入了“百花齐放”的新时代。

　　2015年，宜昌的综合实力大跃升，经济总量达到3384.8亿元，居全省第二位，是2010年的2.2倍，此时卓悦广场、水悦城、福久源·新天地等大型项目，也伴随经济势态的热力发展而陆续开业。

　　在2015年-2019年，为宜昌商业的“爆发期”，陆续开业项目约7家，在商业增量上也到达了一个峰值，约91.8万㎡，开业项目分别是CAZ宜昌中央活力区、国贸大厦（整修开业）、国贸新天地、森迪广场、和江南in巷等。

　　宜昌市购物中心发展较为迅速，存量涨幅远超三四线城市平均水平：据赢商大数据中心监测，2008-2018年宜昌购物中心总存量年均增长率达103.6%，涨幅超过三四线城市平均水平（31.9%），购物中心发展较为迅速。而未来的新增项目数量也非常惊艳，更是达到了8个之多，总体量或超75.2万㎡。

　　投资环境宽沃开发势态正猛

　　据悉，宜昌4月集中开工项目共15个，投资总额达73.1亿元，还有投资总额22.9亿元的10个项目将陆续开工建设。这批涵盖有工业类、文旅类、商服类等产业项目，带动性强、科技含量高、发展前景好，建成后必将为推动宜昌及夷陵区高质量发展注入强劲动力。

　　市场运营模式进入更迭期

　　目前，宜昌商业市场，传统商业模式已在逐步优化。随着消费需求日趋多元，购物不再是商场唯一的“表达”方式，而是更多地呈现在休闲、运动、娱乐、就餐、培训、教育等多方面的消费新诉求，购物场应从以往的单一零售中“脱胎换骨”，向“全方位生活方式体验中心”进阶。

　　新一轮加入的待开业项目，或将对这一现象起到更新迭代的作用，为宜昌的整体市场注入新鲜的血液，非常值得期待。

　　【宜昌新老商圈并驾齐驱】

　　夷陵广场商圈、解放路商圈，都属于宜昌最老牌的商圈，并对早期业态的发展起到了核心影响作用。

　　随着商业的逐步发展，各种商业体的风靡，宜昌各处商圈也不断涌现和崛起，五一广场商圈、中南路商圈、开发区商圈等纷纷崭露头角；甚至出现多个，单体项目因其影响力而形成的商圈，如万达广场的加入，就迅速分流了消费市场，成为核心商圈之一；未来，CAZ宜昌中央活力区的开发完善，也必将带动自己的势力圈，出落一席之地。

　　*老牌商圈

　　夷陵广场商圈 宜昌的“商圈一哥”

　　夷陵广场商圈是宜昌主城区最重要的商圈。早年宜昌的中心地段便是夷陵广场片区，一方面，三纵两横城市主干道，再加上学校、商场、超市、购物节等各方面配套，让夷陵广场商圈成为配套最齐全的区域；另一方面，紧邻老火车站和长途汽车站，外地人来宜昌第一个到达和看到的地方便是这里。

　　作为宜昌的名片和第一形象，又处于宜昌城区核心，夷陵广场商圈有着其它商圈无可比拟的地段优势，从而逐步坐上了宜昌商圈一哥之位。以夷陵广场为核心，以CBD、国贸、均瑶广场等为承载体，商圈商业发展成熟，业态丰富，社会消费品零售总额近百亿元，居全市首位。

　　解放路商圈

　　解放路商圈是宜昌最老牌的商圈，是每个宜昌人最熟悉不过的地方，它更是宜昌日新月异变化里最具代表性的区域。这里有扑面而来的市井气息，作为宜昌城市发展的起源地，它还见证了宜昌商业的百年历史，可谓“元老中的元老”。

　　对于别的商圈而言，核心是发展，而对于解放路商圈而言，更多的是“崛起”。时代百货、解放路电影院等，曾经都是宜昌红极一时的传统商业项目，如今却因设施老化等原因，被纳入了街区业态重新规划的范畴。

　　整合方向是从旧的商业模式中跳脱出来，做成集休闲运动品牌街、珠宝眼镜街、通讯数码街等，分类型特色街区。现阶段主要项目为恒大步行街。

　　*中坚商圈

　　万达广场商圈

　　2009年3月初，宜昌快速引进中国商业地产“航母”万达集团，投资20亿元建设宜昌万达广场，平地起高楼，宜昌迅速刮起了“万达”的旋风。虽很难撼动夷陵广场商圈积攒了十年的功力，坐上一哥之位，但是万达这个新兴模式的综合体，也是身经百战段位颇高。此外，万达彻底改变了传统商业的形象，用多元化群体效应，对周边商业进行着辐射和扩散。

　　开发区商圈

　　开发区商圈处于宜昌开发区中心商务区、宜昌新城区中心环形商务圈核心。商业网络密集，地理位置极佳，交通十分便利，聚集人流、车流、运输方便，大大的节省了人力和时间成本，是宜昌新城区行政、经济、文化、商业交流中心。

　　商圈以康龙国际广场（已更名为璟里中心，项目二次开业筹备中）、水悦城、森地广场为核心，呈三足鼎立之势，众“心”捧月促成了开发区商圈的发展。

　　*潜力商圈

　　五一广场（宜昌东站）商圈

　　随着高铁的到来，宜昌东站成为宜昌对外的城市形象窗口和主要交通枢纽，也成为资金流、人流、信息流的集散地。五一广场是市民休闲之地。在聚焦全城目光的同时，黄金走廊发展潜力与价值倍增，地段优势也逐渐显现。

　　宜昌火车东站商圈包括东站商贸、东站物流园、伍家岗工业园区、桔城路商住等4个片区。不仅有相应的商贸、服务、仓储、配送等行业集聚，同时还有像香山·福久源、国贸新天地、盛景广场等一系列为市民提供休闲、娱乐、餐饮的大型商业体。未来，更有如万豪中心、中建宜昌中心这样的项目为五一商圈的发展增添新历。

　　CAZ商圈

　　CAZ商圈，是单体项目聚合形成商圈的代表之一。八大板块，各大业态，促成了它的集聚效应，未来随着它的不断完善，CAZ商圈必定会展现出自己的优势，对周边商业产生有力影响。

　　城东商圈

　　作为宜昌商圈新秀，城东商圈是目前发展最迅速的区域之一，已经成为宜昌楼市发展的风向标，而中南路区域也将逐渐形成宜昌新的中心。而兴发广场、月星三峡环球港、长江广场、新华广场等一批商业地产项目的诞生也为商圈发展添砖加瓦。大型百货商场、生活超市和精品购物街等业态，则从满足片区市民需求的角度出发，带动了商业的发展，让其在商圈的竞争大流中初试锋芒。

　　【宜昌现存重点项目解析】

　　1）CAZ宜昌中央活力区

　　开业时间：2018年12月

　　商业面积：约50万㎡

　　开发商：湖北省华祥投资发展有限公司

　　（图片来源：CAZ宜昌中央活力区项目方)

　　CAZ宜昌中央活力区由宜昌市、西陵区两级政府为其命名。地处宜昌市中心，背依东山山系营盘山，俯瞰万里长江水，是宜昌城市的天际线。项目总投资50亿元，占地403亩，建筑面积超100万㎡，由 50万㎡商业综合体、30 万㎡高端住宅、20万㎡相关配套等极成，配套停车位达5000个。

　　主要项目有一期【壹品MALL】，是30万㎡一站式家庭生活全业态组合集群，打造宜昌一站式全民消费生活中心。其中引进时尚轻奢主力店【亚蓝道城市奥特莱斯】、一站式家装主力店【红星美凯龙】、商超【麦德龙】、一站式儿童业态【小时代儿童益智成长中心】。

　　二期【时光里】是19万㎡集民国、潮流建筑特色的商业集合体。其中引进全市首家独栋电影院【太平洋国际影城】、酒店品牌【维也纳国际酒店】等。

　　2)宜昌CBD商务区

　　开业时间：2009年（一期）、2012年（二期）、2020年（三期）

　　商业面积：10万㎡（一期）、12万㎡（二期）、8万㎡（三期）

　　开发商：宜昌新恒基投资开发有限公司

　　（图片来源：宜昌CBD商务区项目方）

　　宜昌CBD中心商务区位于宜昌市政治、经济、文化中心。项目商业总面积达30万㎡，在湖北，是继光谷世界城，江汉路步行街外最长的街区。

　　一期和二期分别在2009年和2012年陆续营业，目前正在建设规划中的第三期，预计在2020年开业。据悉，宜昌CBD中心商务区，欲打造成一个现代的集商务、娱乐、酒店、会展、信息、文化和居住为一体的“不夜城式的活力之都”，成为未来宜昌地区最具影响力的都市核心。

　　3)宜昌国贸大厦

　　开业时间：2018年10月1日

　　商业面积：15万㎡

　　开发商：湖北国贸大厦集团有限公司

　　（图片来源：宜昌国贸项目方）

　　宜昌国贸大厦是国贸集团核心主力店，定位于全客层综合性购物中心，已拥有兰蔻、登喜路、周生生、资生堂、纪梵希、奥德臣、 周大福等大批国际一线品牌。

　　与大多数百货店转型购物中心修修补补、小步慢跑的调整动作不同，宜昌国贸大厦借扩建、改造之机，实实在在地“重做了一遍”，从架构到定位，从业态到品类，从品牌到商品，从布局到场景，从环境到体验，都进行重构、再造，业态多元化、品牌流量化、空间场景化、经营品质化、运营智能化全新布局。

　　4)宜昌万达广场

　　开业时间：2010年11月27日

　　商业面积：约20万㎡

　　开发商：万达集团

　　（图片来源：宜昌万达官网）

　　宜昌万达广场，坐落于宜昌市伍家岗区，位于沿江大道与夷陵大道之间。地处伍家岗区和西陵区交接的门户地带，被称为宜昌滨江新地标。万达广场的建设填补宜昌商业生活配套方面的空白，极大优化区域城市生活品质，并推动了区域的城市化进程，大幅提升城市价值。

　　5)水悦城购物中心

　　开业时间：2015年2月1日

　　商业面积：8万㎡

　　开发商:宜昌市东茂实业有限公司

　　(图片来源：水悦城购物中心项目方）

　　水悦城地处宜昌市西陵区与东山开发区节点位置，由城区两大主干道——发展大道和城东大道交汇围合。项目总用地面积为1.6万㎡，总建筑面积约14万㎡，其中商业规划面积近8万㎡，宜昌市首个以水为主题广域型、复合型、节日庆典型、时间逗留型、家庭式娱乐购物中心，是集宜昌国际潮流馆、休闲时尚馆、儿童乐园、影院书吧、休憩餐饮名区、高档写字楼等于一体的文化生态商业综合体。

　　[宜昌未来新增代表项目]

　　1)宜昌月星三峡环球港

　　开业时间：2019年8月底

　　商业面积：10万㎡

　　开发商：宜昌星港房地产开发有限公司

　　（图片来源：宜昌月星三峡环球港项目方）

　　三峡环球港位于宜昌市伍家岗区中南路与城东大道交汇处西南侧，总占地面积53557㎡（约80亩），总建筑面积为333016㎡，计划总投资18亿元人民币。

　　三峡环球港，秉承环球港品牌独特内涵，引领新场景时代的消费趋势，将现代设计元素融入欧式建筑风格中，欲打造“吃住游乐购、一天嗨不够”的一站式城市生活MALL。

　　2）宜昌长江国际文化广场

　　开业时间：2020年12月

　　商业面积：7万㎡

　　开发商：宜昌长江国际文化广场有限公司

　　
（图片来源：宜昌长江国际文化广场项目方）

　　项目位于伍家岗区城东大道与中南路交汇处，主体商业MALL的商业筹备工作，由北大资源专业商管团队来完成。长江广场欲借助长江出版传媒集团和北大资源集团在文教、科技、文创等领域的特色优势资源，同时整合符合国际商业发展潮流趋势的外部资源，以文化体验式业态为主打，打造复合型体验式书城、豪华概念式影城、少儿文化体验城、大型文化娱乐城等。同时还将独家引进大型空中室内运动馆、文创主题馆、新零售概念超市等多种新型体验式业态。

　　3）兴发广场

　　开业时间：2020年10月

　　商业面积：6.8万㎡

　　开发商：湖北兴润商业地产有限责任公司

　　
（图片来源：兴发广场项目方)

　　兴发广场位于宜昌市城东核心区，坐落于城东大道与中南路交汇处，占地约9万㎡，总建筑面积约45万㎡，是城东片区规模最大、配套设施最为齐全的城市综合体项目。兴发广场涵盖12栋高层品质住宅、1栋超高层酒店写字楼、1栋小型办公楼以及2栋SOHO；另外，项目还将配备6.8万㎡集中式商业以及0.8万㎡BLOCK主题商业街区。

　　4）璟里中心

　　开业时间：2020年5月

　　商业面积：5万㎡

　　开发商：宜昌市康龙实业有限责任公司

　　
（图片来源：璟里中心项目方)

　　璟里中心为宜璟商业管理公司立足宜昌的首家新型态购物中心。以“潮?玩?星”为主题，兼具时尚文化、街区空间、文创艺术及多元网红等元素。搭建时下热门零售快时尚、情境餐饮、娱乐文化等，意在以满足高新开发区商务新生活消费感受。面向全宜昌民众，提供城市升级的社交体验。希望以全新的消费服务，打造出宜昌购物新地标。