One Avenue卓悦中心：以TOD模式驱动福田CBD的“新一代商业”

　　上世纪90年代，美国新城市主义学派提出了TOD开发模式，此后TOD在全球范围内迅速“走红”。造就了一座座世界级的都市，日本的多摩新城、新宿、纽约曼哈顿都是其中的典型。

　　而与城市同步发展的商业地产，也受惠于此开发模式，被赋予多种可能。与轨道交通结合，商业形成以站点为中心，在地铁上盖MALL；连接轨道交通，人们的生活方式发生改变，商业综合体围绕“400-800”米TOD模式进行开发，形成了以站点为圆心的生活圈。不可否认，TOD的确是国际上极具代表性的城市商业开发模式，也是城市发展及商业地产的下一个时代增长点，未来发展前景巨大。

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　　全球典型的TOD商业都是怎样的？

　　所谓的TOD，是指“以公共交通为导向”的开发模式，其中公共交通主要是指火车站、地铁、轻轨、高铁等轨道交通及公交干线，将办公、商业、教育、文化、娱乐、居住等功能集中于一体，形成集约、高效、舒适、绿色的城市空间。

　　放眼全球，TOD已成为国际大都会城市的开发模式。例如纽约曼哈顿新世贸中心，是美国TOD模式的代表，其是暨“9·11事件”后，美国政府在世界贸易中心遗址上重新建造的建筑群，重建后的新世贸中心建筑群是一座集购物中心、转乘站和人行步道网络于一体的综合体。TOD模式也三维推动住宅、商业的发展，使曼哈顿在短时间内迅速成为整个美国的经济文化中心，世界金融中心。

　　日本新宿也是一个依托于交通枢纽站而兴旺的典型代表城市。新宿距离东京市中心直线距离约16公里，是世界较为成熟的TOD枢纽，汇集了日本旅客铁道（JR）、地铁等共9条轨道，设有178个出口，是日本重要的枢纽站。现在的新宿，名企总部云集，是东京久负盛名的大型繁华商业区之一。

　　但在中国，TOD模式尚处于初级阶段。TOD概念于2002年引入中国后，至今尚未有特别成熟的TOD项目，市场所见的“地铁上盖”以及“轨交沿线”只是TOD概念的具象化延展。成熟的TOD模式远比这两类的聚合性更强，是一种集高效、开放、共享、激活等特性的城市发展新模式。但是，在2017年国家发改委正式提出推动“轨道+物业”、“轨道+社区”、“轨道+小镇”、“轨道+新城”。此后，越来越多的品牌开发商、运营商进入到TOD领域。

　　作为一线城市的深圳，本身在轨道交通建设上具有前瞻性，在TOD模式建设上，根据2018年初中国城市轨道TOD发展指数排名，深圳排名第一，在TOD模式的引入上具有领导优势。那么，基于TOD模式的要素与特性，深圳即将面世的TOD项目One Avenue卓悦中心是如何借鉴国际上的经验进行建设与开发的？

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　　交通、引流是TOD的核心

　　One Avenue卓悦中心手握两张王牌

　　One Avenue卓悦中心，位于深圳福田中央商务区，总建面为28.6万㎡。集领袖生活、尖端时尚、聚会享乐、家庭娱乐、城市艺术5大主题于一体，打造了品质、多元化、充满人文气息的国际时尚BLOCK街区，创造性地融入多个主题广场、博物馆、艺术中心、城市景观和雕塑等公共文化设施。此外，项目汇聚了4条地铁线（10号线在建）、20余条公交线、以及大型地铁换乘站，是典型的TOD商业综合体。

　　TOD交通是核心

　　TOD，“以公共交通为导向”的开发模式，自然需要良好的地铁、轻轨、公交等交通资源，放眼纽约、东京等成功运用TOD模式的城市，他们通常选择城市的交通轨道站点为中心展开环形放射。其中美国的TOD模式代表新世贸中心与纽约市的11条地铁相连，日本最著名的TOD项目“涩谷之光”也有9条线路交汇。

　　视线拉回到深圳，作为一个城市轨道交通发展超前的城市，发展TOD也相对有优势。在此孕育出来的One Avenue卓悦中心，将立足于丰富的交通网络，汇集国际操盘经验，成为新一代TOD的典型。

　　从TOD商业的必要条件——交通来看，One Avenue卓悦中心与纽约、东京等城市的TOD项目具有一致性。首先在核心交通——轨道交通上，One Avenue卓悦中心联通了2个地铁站（10号线在建），囊括了4个地铁站（会展中心、市民中心、岗厦、岗厦北），其中2个地铁站为大型换乘站点，此外，根据城市规划，与项目直接接驳的岗厦北站将建成综合交通枢纽，成为地铁换乘点、公交枢纽站、的士站点，成为大型的地下交通枢纽，单从这一点来看，契合了TOD项目的核心要素。

　　其次是高铁，众所周知，很多TOD项目也以高铁站为站点进行开发，利用高铁输送能力提供人流。One Avenue卓悦中心虽并不是以高铁站为核心，但其也拥有高铁的资源。据悉，One Avenue卓悦中心距离福田高铁站只有600米步行距离，而福田站定位于粤港澳大湾区重要的城际交通枢纽，不仅连接着内地湾区城市，也输送了往来香港的客流。此外，项目还汇集了20余条公交线路。

　　利用交通形成循环生态圈

　　有了交通站点的首要条件，进入到开发阶段，是如何转换交通带来的庞大客流？在这一点上，虽说全球TOD开发模式各不一样，但是都遵循着相同的开发原则和特点，即由国外学者提出关于TOD的3D原则：密度、多样性、合理的设计。

　　从商业的角度来看，人流是关键，依托于交通的人流则在于合理的设计，也就是正确的引流，将换乘者乃至周边居民转换为商业的客流带来商业效益。

　　从全球典型的TOD项目来看，主要有两点：一是TOD模式中的400-800米内步行5-10分钟即可到达站点的周边客流；二是站点客流，简而言之即换乘者。

　　从“周边客流”来看，TOD的开发模式并非是单纯的地铁上盖mall，而是基于站点为圆心，打造集商业、办公、居住为一体，形成从工作到生活的闭环，让TOD成为生活目的地。而这要求项目重点分析交通与商业、住宅、办公三地的纽带关系，通过交通打通三者。

　　福田CBD周边具有住宅、商业、办公楼，从客流来看，辐射百万人口，摆在眼前的则是合理引流。据介绍，One Avenue卓悦中心致力于打造交通闭环，形成由生活到工作到商业的完整循环生活圈。在与住宅、公寓、写字楼的连接上，One Avenue卓悦中心通过多接口、全打通的设计规划让综合体的客流可直接进入商业空间。其中项目北区接金地中心写字楼、西区接大百汇广场、皇庭中心，上盖深圳中心·天元及岗厦城，至此，与交通一起将综合体内部形成了循环的生态系统。

　　另一方面，TOD商业模式很大一部分客流来源于站点客流。如东京涩谷未来之光交通日换乘人数约300万；巴黎拉德芳斯日均运送乘客达45万人次。基于站点客流的特殊性，商业也要应时而变，这就要求商业内部的打造要因人而异。

　　对此，One Avenue卓悦中心将整个商业地块通过地下一层全层打通，向下连接4个地铁站：市民中心、会展中心、岗厦、岗厦北，市民通过这四个地铁站，4条地铁线路（其中1条在建）到达项目。此外，还将周边的中小型商业（地下商业街连城天地、购物公园、皇庭广场、中心城）纳入范围中，形成一个闭合商圈，打造一片商业氛围浓厚的步行生态广场。

　　TOD商业更多承担城市建设的功能

　　TOD模式下的商业，不管是纽约还是东京，在业态规划与空间设计上，都跳脱了单纯的商业盈利模式，站在了城市建设的高度，利用更多公共空间来赋予城市功能，如东京涩谷未来之光的百老汇音乐剧院等。

　　那么One Avenue卓悦中心在这一方面是如何做的？与之相似的是，都在于提升商业的“体验功能”与“城市功能”。

　　在体验功能上，项目在接驳地铁口的B2层，设计了极具科技感的多媒体互动装置，配以灯光成为年轻人的打卡聚集地。

　　在城市功能上，OneAvenue卓悦中心规划了1200㎡艺术中心、独有的文天祥纪念馆，从商业的角度为城市带来更多新鲜力量。

　　值得一提的是，在建筑形态上，One Avenue卓悦中心也和国际接轨，引领着新的消费趋势。据悉，项目规划了4个MALL、1条大街和2个独栋商业，其中包含一条长达800米的“中央大街”，在内将设置大型艺术装置、文化体验空间以及娱乐室喷泉。在业态规划上则分为三大空间、五大主题区，并以众多深圳首店满足多样的消费需求。

　　从这一方面来说，One Avenue卓悦中心打破了简单的轨道上盖物业，通过空间设计与业态规划引领了新的商业理念，构建了消费场景，并通过轨道交通扩大了该区的商业版图，助推该区向国际消费城市建设。　

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　　TOD助推城市发展

　　One Avenue卓悦中心重构福田商业格局

　　TOD这一先进的建城模式，让城市资源发挥更大的叠加效应。进行TOD模式探索后的城市，都是具有宜居、时尚、有序、艺术等特性的大都会生活风范，成为一座城市价值高地的风向标。

　　日本新宿TOD项目让新宿摇身变成日本商务办公区和高级饭店最集中的地区之一。

　　曼哈顿依托TOD模式，短时间内迅速成为美国的经济文化中心、金融中心。

　　韩国首尔地铁新道林站上的D-Cube City年吸客量近千万，已成该城市的旅游地标。

　　位于福田CBD的One Avenue卓悦中心，与之具有同样的特性，在TOD模式的建设下，通过连廊、地下通道将该区的多个中小型商业纳入版图，形成了以OneAvenue卓悦中心为圆点的福田CBD大商圈。另外，通过轨道交通，让One Avenue卓悦中心犹如一个发电箱，将人流的电力通过四通八达的“电线”运输到不同地方，也将不同地方的人流吸引过来，形成全城的焦点。

　　在产业方面，该区已入驻3800多家大型企业，188家世界500强企业，随着该项目的投入使用，将吸引更多世界级的企业入驻。在商业、金融的带动下，该区未来的发展潜力无限，One Avenue卓悦中心也将成为福田乃至深圳的一张新名片。

　　赢商网获悉，One Avenue卓悦中心将于2019年9月12日开业，届时将引领深圳商业再上一个阶层，也将重构消费潮流。