青岛Block街区遇冷 街区式商业岛城发展不容易

　　通过近一年的商圈解析、项目分析，赢商网将通过探究青岛开业五周年以内的各个商业项目的项目类型、商业体量、业态配比、距离位置、发展潜力等多个方面，选出最能代表青岛商业的三大类型九大项目“出道”，组成岛城商业101，来全方面展示岛城商业的发展现状。

　　商业街区：想说爱你不容易

　　随着购物中心的进化，在适应当地环境的过程中，有更多形式的商业项目出现。比如崇尚快速和性价比的奥特莱斯，还有贴合商业环境，具有更多艺术气息的商业街区。

　　街区式商业，又被称为Block街区，是指在合适的尺度上从人性、文化和城市发展的角度出发满足人口的居住并提供丰富的商业及休闲配套的混合型增值物业。街区式商业的形态起源于意大利，流行于英国、法国等欧洲的广大地区，进入中国国内的时间不算太晚，目前这种商业形态在中国的很多地方都有着较大的流程趋势。

　　对于山东商业尤其是青岛商业而言，街区商业有着较大的接受范围。一方面青岛作为旅游城市对街区式商业有较多的目标客群，另一方面青岛商业体都有着较大的建筑面积，可以满足街区商业的打造。所以近几年，多个知名企业比如重庆协信、万科、安泰等在青岛的商业项目都选择以街区商业的形式。

　　和封闭式的室内mall相比，街区式商业可以提供更多的体验式消费，广泛的步行空间也可以为消费者提供更加多元的休闲娱乐场所，在消费者的视觉、听觉、味觉、嗅觉与触觉等需求上，给予更丰富的选择。

　　对于中国大部分的城市而言，街区商业的进化过程往往是从马路上的零散商品交易点、街道上的集中型商品摊点、棚架下的集中型商品交易点、沿街商铺、等进化而来，最终形成的商业街区或者大型的街区式商业。发展至今，更多的街区商业选择和封闭的mall来结合。产生了更多元的效果。带有主题性和艺术性的街区配合室内功能完善的商业mall，也成了大部分的街区商业的标配。

　　然而，露天并且沿街的街区商业，有着天然的环境制约性。尤其是冬夏，过冷或者过热的温度，雨雪暴风等天气的影响，给街区商业带来的是不可调和的缺陷。再加上街区商业非常在意客流的影响，往往热度高的项目对一炮而红，开业不利的项目很容易被击垮。种种因素，也导致目前很多街区商业处于青黄不接的状态。

　　青岛的街区商业项目比较多，开业较早的证大大拇指广场，知名度极高的台东步行街，商业体量较大业态丰富的城中城购物广场等。其中，城中城属于目前还运营不错的项目之一。

　　城中城购物中心

　　开业时间：2017年12月6日　　

　　商业体量：21万方

　　进驻品牌：H&M、ZARA、利群超市、Adidas、皇城根、三宝粥店、巴利亚烤肉等

　　出道指数：两颗星

　　开业现状：

　　城中城购物广场位于兴阳路702号，定位于全客层家庭型公园主题MALL，以“城市欢乐聚集地”的为主要特色。

　　业态品牌包括利群超市、苏宁易购涵盖生活3C用品、金太狼国际影城、优游谷儿童乐园、唛悦派对主题KTV、金吉鸟健身六大主力店、零售方面有H＆M、ZARA、MANGO、Adidas、Nike等时尚运动品牌。餐饮方面包含首次入驻城阳的餐饮品牌高第街56、皇城根、汉口春天等。

　　项目分析：

　　青岛城中城购物中心是青岛城阳区开业较晚、体量较大街区商业。和其他青岛街区商业相比，无论是在业态丰富和动线设计上都具有一定优势。不过，万达广场等综合体相比，作为城阳商圈中开业较早的项目，城中城购物中心目前发展仍旧是差强人意。

　　城中城购物中心的主要目标客群属于周边常驻人口，城阳作为青岛目前重点发展区域之一，其商业受到了多个知名企业的重视。进正阳路周边，就有多家项目开业或正在建设。在激烈的竞争中，品牌和定位的选择就十分重要。城中城作为其中较为有特色的商业项目，引进的品牌大多属于贴合当地消费环境，价位适中的餐饮、快时尚、家庭娱乐等。但儿童亲子业态和其他项目相比占比较低，也比较符合城中城的定位。

　　不过，对于写字楼较少，商业发展处于初级阶段的城阳商圈而言，家庭式购物当属主流。加之整个项目商业体量较大，但相较于万象汇、利群等项目位置偏远，即使背靠多个小区，。城中城依然呈现出客流稀少、街区冷清的局面。

　　形态分析：

　　街区商业有着开放式和多样性的特点。在青岛，就目前开业的大型街区商业中，依旧没有表现出色、特征鲜明的项目出现。

　　从大拇指广场、再到城中城购物中心，从本地龙头打造的安泰广场，再到重庆大佬协信星光里，发展至今仍旧没有像封闭式购物mall的项目一样，有着令人眼红的热度。街区商业，在青岛的发展令人唏嘘。

　　从大方面来说，青岛的街区商业项目和街区商业发展较好的北京太古里、成都太古里相比，在环境、消费能力、文化底蕴上，都有着较大的差距。

　　从外部来说，做街区式商业容易受气候、季节等客观自然条件约束。青岛有着大面积的海岸线，海风一年四季都较为猛烈，其次，青岛的气温普遍偏低，雨雪天气也经常出现，在这种情况下，露天的街区商业显然不能受到消费者青睐。

　　其次，青岛的主要客群，大部分是本地周边三到五公里的常驻人口，其家庭和儿童消费占比较高。娱乐设计和文艺小馆受到的关注较少。

　　而从内部来讲，街区商业的定位和内容组合与周边封闭式商业体也并无明显差异。而从运营上来讲，由于街道形式的装修和露天设计，很多街区商业在公共区域并没有设置较多的滞客点，譬如舞台活动、装置艺术、互动场景、创意集市等，单一的街区无法有效的提升顾客滞留时间。

　　最重要的是，“街区”这种商业形态不应该是单一的、传统街铺的简单排列和聚集，而应更多地被赋予了空间、场景、体验以及融合等概念。和北上广深甚至杭州、重庆的商业操盘手相比，同属于新一线城市的青岛，很多开发商明显缺乏这种赋予项目文艺内涵和场景体验的能力。